나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4145 [1] 서울특별시 금천구 가산동 691 대륭테크노타운20차 제1층 제105호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한미 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 691 소재 "가산디지털1로" 서측 및 "두산초등학교" 서측 인근에 위치하는 대륭테크노타운20차 제1층 제105호로서 주위환경은 공장,학교,아파트단지, 지식산업센타 및 지원시설,근린생활시설,상업시설 등으로 형성되어 있고 각종편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인 편임.

교통상황

본건 동측 인근에 가산디지털1로,인근에 버스정류장 및 지하철1호선독산역이 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 공장(지식산업센터및지원시설), 제1층 제105호로서, 외 벽 : 석재,커튼월 마감 등, 내 벽 : 각종인테리어 마감 등, 바 닥 : 타일 마감 등, 창 호 : 칼라샷시 및 샷시도어 등.

이용상태

본건은 판매시설로서 카페(CAFE GATE) 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,승강기설비,주차장설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측이 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2021-10-28),중로1류(폭20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,국가산업단지(2012-07-05) <산업입지 및 개발에 관한법률>,산업시설구역<산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률>과밀 억제권역<수도권정비계힉법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21))대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파 트/지정기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며,본건의 내부구조는 직접 육안으로 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4145 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 691 대륭테크노타운20차 제1층 제105호

용도: 판매시설 (현재 카페 'CAFE GATE' 이용 중)

감정가: 934,000,000원

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

건물면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 691 소재 "가산디지털1로" 서측 및 "두산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 학교, 아파트단지, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설, 상업시설 등으로 형성되어 있습니다. 주변 지역은 IT 산업의 중심지로 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다. 각종 편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인 편입니다.

* 교통상황: 본건 동측 인근에 가산디지털1로가 있으며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편입니다. 다만, 가산디지털단지 일대는 출퇴근 시간대에 교통 체증이 심한 편으로 알려져 있습니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물로, 본건은 제1층 제105호입니다. 외벽은 석재, 커튼월 마감 등이며, 내벽은 각종 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 칼라샷시 및 샷시도어 등으로 되어 있습니다.

* 이용상태: 본건은 판매시설로서 현재 카페(CAFE GATE)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의 공업용지 조성사업, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.)

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2019-02-19, 708,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 4번 지상권 설정 (금천구, 2018년 10월 12일). 이 지상권은 인수될 수 있으며, 그 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 기타: 다수의 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 이는 일반적인 경매 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 2,220,067,837원입니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 가산디지털단지 내 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 직장인 수요가 풍부합니다. 현재 다양한 IT 및 제조업체들이 입주해 있으며, 꾸준한 수요를 형성하고 있습니다.

* 유동인구: 주변 지식산업센터 종사자 및 인근 아파트 단지 거주자를 포함한 유동인구가 상당할 것으로 예상됩니다.

* 경쟁: 판매시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 카페 등 특정 업종의 경우 안정적인 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

* 성장 가능성: 가산디지털단지의 지속적인 발전과 함께 상권의 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 '회색빛 공장 도시' 이미지 개선 및 녹지 공간 확충에 대한 노력이 진행 중인 것으로 파악됩니다.

* 주변 시설: 대륭테크노타운 20차는 주변에 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역에 속해 있습니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 인근에 두산초등학교, 아파트 단지 등이 있어 주거 환경이 혼재되어 있습니다.

* 편의 시설: 각종 상업 시설 및 편의 시설과의 접근성은 보통 수준으로, 생활에 필요한 대부분의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 독산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 일반 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 관련 절차 및 특이사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

* 지상권 인수: 토지에 설정된 지상권(금천구)은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 이 지상권의 구체적인 내용, 기간, 목적 등을 상세히 확인하여 향후 재산권 행사에 미칠 영향을 반드시 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 다양한 용도지역 및 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 특히 토지거래계약 허가구역에 해당하여 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 등 제약이 따를 수 있습니다.

* 임차인 정보: 임차인 '이 '는 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 보증금 인수분은 0원으로 예상되나, 명도 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 교통 체증: 가산디지털단지 일대는 출퇴근 시간대 교통 체증이 심각한 편으로, 차량 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.

* 현재 이용 현황: 카페로 영업 중이나, 경기 변동이나 업종 변경에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동의 대륭테크노타운20차 내 판매시설로, 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 잠재적 수요가 있는 물건입니다. 현재 카페로 정상 운영 중이며, 감정가는 9억 3천 4백만원입니다. 권리관계는 말소기준권리인 신한은행 근저당 외 다수의 권리가 있었으나 대부분 말소 예정입니다. 가장 중요한 검토 사항은 토지에 설정된 지상권이 매각 후에도 인수될 수 있다는 점이며, 이로 인한 잠재적 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 점과 다양한 토지 이용 제한 사항도 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 주변 지역은 IT 산업의 중심지로 활발하지만, 교통 체증 문제는 개선이 필요한 과제로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 상업시설로서의 가치: 주변에 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 직주근접 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 기대됩니다.

* 현재 정상 운영 중인 매장: 카페(CAFE GATE)로 영업 중이며, 이는 현재 상권에서의 유효성을 보여줍니다.

* 지하철 접근성: 1호선 독산역과의 접근성이 양호하여 직장인 및 외부 방문객의 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 수익률 분석, 유사 물건 낙찰가율, 그리고 인수되는 지상권 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 따라서, 상세한 권리 분석, 현장 답사를 통한 물건 가치 평가, 법률 전문가와 상의 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.