나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50335 [1] 서울특별시 강동구 암사동 492-14 광명리채 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 암사1동주민센터 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루며 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 용이하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장 및 암사역(지하철8호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제3층 제303호로서, 외벽 : 치장벽돌 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 소로한면의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역?,?제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정우진)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50335 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 492-14 광명리채 3층303호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.88㎡ (약 5.11평)

토지지분: 16.88㎡ (약 5.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.22㎡ (약 8.54평)

건물지분: 28.22㎡ (약 8.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 307,000,000원

구분건물감정평가요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 암사1동주민센터 남서측 인근, 다세대/단독주택 및 근린생활시설 혼재 지역.

- 교통상황: 제반 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 및 암사역(8호선) 소재.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제3층 제303호. 외벽 치장벽돌, 창호 샷시.

- 이용상태: 다세대주택으로 이용 중.

- 설비내역: 위생급배수, 도시가스 난방, 엘리베이터, 소화설비, 주차장 등 구비.

- 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지, 다세대주택 건부지로 이용 중.

- 인접 도로상태: 북서측 소로한면 포장도로 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 (대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 대상: 외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트) 기간: 25.8.26.~26.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

2.2. 교통 편의성

대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 8호선 암사역이 소재하여 강남 및 도심 접근성이 양호합니다. 또한, 차량을 이용한 제반 차량의 진출입이 용이한 도로 여건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 09월 05일에 접수된 박경신 근저당권 (채권금액 36,000,000원)입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(정우진)

* 보증금: 295,000,000원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2022-01-21

* 배당신고일자: 2024-02-29

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 권리분석 요약

가. 임차인 정 은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 비록 확정일자를 받았으나, 대항력을 포기하는 확약서가 제출되어 매수인에게 임대차 관계가 승계되지 않을 것으로 판단됩니다. 따라서 임차보증금 295,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

나. 등기부등본상 채권 총액은 361,000,000원(근저당 2건, 압류 1건, 강제경매 1건)으로, 감정가 307,000,000원을 초과하는 상황입니다. 이는 채권자의 강제경매 신청으로 인해 진행되는 경매 절차이며, 채권 회수를 위한 경매임을 시사합니다.

다. '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 현재 등기부등본에는 지상권이 등기되어 있지 않아 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 다세대주택의 거래 사례가 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 서울 강동구 암사동 510-26번지, 건축년도 2013년, 전용면적 29.97㎡ (약 9.07평), 거래가 308,500,000원 (3억 850만원). 본 건(28.22㎡)과 면적 및 건축 연도가 유사하며, 거래 가격 또한 유사한 수준을 보입니다.

* 2026년 5월 6일 거래: 서울 강동구 암사동 450-28번지, 건축년도 2022년, 전용면적 47.85㎡ (약 14.48평), 거래가 590,000,000원 (5억 9천만원). 면적이 더 넓은 신축 빌라 사례입니다.

* 2026년 5월 1일 거래: 서울 강동구 암사동 445-15번지, 건축년도 1986년, 전용면적 42.57㎡ (약 12.88평), 거래가 203,000,000원 (2억 300만원). 건축 연도가 오래된 다세대주택 사례로, 가격이 낮게 형성되었습니다.

4.2. 시세 비교 및 종합

본 건은 2015년 사용승인된 다세대주택으로, 비교적 최근 건축된 건물에 속합니다. 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가가 3억원 내외로 형성되어 있으며, 본 건의 감정가 307,000,000원 또한 이러한 시세 수준과 부합하는 것으로 판단됩니다. 특히, 2013년 준공된 29.97㎡ 면적의 주택이 308,500,000원에 거래된 점은 본 건의 적정 가치를 뒷받침하는 중요한 지표입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 주변에 암사1동 주민센터가 위치해 있으며, 도보 거리 내에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

암사동 지역의 초등학교, 중학교 등의 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.3. 기타

* 건물 내 엘리베이터, 도시가스 난방, 위생 급배수 설비 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차 공간이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 절차

주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 및 확약서 제출과 관련된 절차가 있습니다. 비록 임차인의 대항력이 없다고 판단되나, HUG와의 최종 정산 및 관련 서류 처리 과정에서 예상치 못한 절차상의 지연이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후도 및 관리 상태

건축물 사용승인일이 2015년으로 비교적 최근이지만, 다세대주택 특성상 건물 자체의 노후도나 관리 상태에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

서울특별시 강동구 암사동 492-14번지 일대를 기준으로 주변 혐오시설 유무를 검색한 결과, 해당 물건지로부터 직접적으로 인접하거나 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동에 위치한 다세대주택으로, 입지, 교통, 주변 시세 등 기본적인 가치는 우수합니다. 특히, 암사역 역세권에 위치하며 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 권리분석 상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 관련 절차 진행 시 다소의 주의가 필요하며, 낙찰 후 건물 관리 상태에 대한 면밀한 점검이 요구됩니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 암사역 인근으로 교통 편리.

* 낮은 인수 부담: 임차인 대항력 없음으로 보증금 인수 부담 없음.

* 시세 적정성: 감정가가 주변 시세와 부합하거나 약간의 상승 여지 존재.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 신축에 가까움.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 307,000,000원이며, 최근 유사한 조건의 거래 사례가 308,500,000원에 있었음을 감안할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 없음으로 인해 낙찰자에게 돌아오는 위험 부담이 적다는 점을 고려하면, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

종합적인 판단 하에, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 초기 입찰 시에는 290,000,000원을 시작으로, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 상향 조정을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.