나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4025 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-18 천우네오젠아파트 제5층 제502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 "증미역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '증미역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2007년 4월 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 9층 제5층 제502호로서 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, "아파트" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4025 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637-18 천우네오젠아파트 제5층 제502호

용도: 아파트

감정가: 661,000,000원

토지면적: 35.65㎡ (약 10.79평)

토지지분: 35.65㎡ (약 10.79평)

건물면적: 76.50㎡ (약 23.14평) (공급면적 추정, 전용면적 별도 확인 필요)

건물지분: 76.5㎡ (약 23.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOO (사건의 주 채권자 또는 신청인으로 추정)

건축물대장상 주요정보:

- 건물명: 천우네오젠아파트

- 사용승인일: 2007년 4월 20일

- 총 층수: 9층

- 해당 층: 5층

- 호수: 502호

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

- 설비: 위생, 급배수, 승강기, 소화전 등

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, 지하철 9호선 '증미역'이 도보 가능한 거리에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

건물은 2007년 4월에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도 보통 수준입니다.

건물 남서측으로 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본상 다수의 권리 내역이 확인되며, 말소기준권리는 '을8' 근저당권 (강서농업협동조합, 228,000,000원, 2017-06-30 접수)으로 기재되어 있습니다.

해당 말소기준권리보다 후순위 권리인 '을9' 근저당권 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 195,600,000원, 2021-05-13 접수) 및 '갑4' 임의경매 (서울강서농업협동조합, 167,260,616원, 2026-03-11 접수)는 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, '을8' 근저당권에 '말소: 말소'라고 표기되어 있음에도 '말소기준권리'로 기재된 부분은 일반적인 등기부 해석상 모순이 있습니다. 통상적으로 '말소기준권리'는 말소되지 않는 권리 또는 말소를 결정하는 기준이 되는 권리를 의미합니다. 이 부분은 낙찰 후 잔금 납부 시 법원 또는 등기소의 최종 확인이 필요하며, 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

등기부채권 총액은 423,600,000원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차인 보증금은 없으나, 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성이 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 등촌동 일대는 아파트 단지와 다세대주택, 오피스텔이 밀집된 주거 지역으로, 이에 따른 근린생활시설(상가, 식당, 카페 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있어, 주거용 부동산으로서의 안정적인 가치를 가집니다.

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 '증미역' 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 본건 인근에 등촌초등학교, 등현초등학교, 염창중학교 등 다수의 초·중학교가 소재하고 있으며, '상대보호구역'으로 지정된 교육환경 보호 구역도 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 자연환경: 인근에 봉제산 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한 사항:

* 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 특히 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 원추표면구역)은 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 용도 해당 건은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정 기간입니다. 본 경매의 매각기일이 이 기간 내에 해당할 경우, 낙찰자는 잔금 납부 후 해당 구역 내 토지거래 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 거래의 제한 및 절차적 번거로움을 야기할 수 있습니다.

* 권리관계 모순: '을8' 근저당권의 '말소: 말소'와 '말소기준권리' 표기가 상충되는 점은 추가적인 법률 검토 및 확인이 반드시 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 아파트 전용면적 확인 필요: 제공된 정보상 건물면적 76.50㎡가 공급면적일 가능성이 높으며, 실제 전용면적은 이보다 작으므로 계약 시 정확한 면적 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 증미역 역세권에 위치한 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 양호한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2007년 준공으로 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 말소기준권리가 파악되어 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 가능성이 높으나, 등기부상 표기 오류로 보이는 '을8' 근저당권 관련 모순점은 반드시 해결해야 할 과제입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점이 가까워 이에 대한 확인이 필요합니다.

임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 증미역을 통한 서울 도심 및 주요 업무지구 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 수요: 주변의 다양한 주거 형태와 혼재된 상권은 지역 내 꾸준한 주거 수요를 뒷받침합니다.

* 권리관계 명확화 가능성: 만약 권리분석 상의 모순이 해소된다면, 권리관계가 비교적 명확한 물건으로 명도에 집중할 수 있습니다.

* 시세 대비 투자 가능성: 감정가(6억 6,100만원) 대비 주변 시세(최근 거래가 6억 2천만원 ~ 6억 8천만원 수준으로 추정)를 고려하여 시세 차익 또는 시세 이하 낙찰을 통한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 661,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가 정보 및 주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 아파트 거래 가격이 6억 2천만원에서 6억 8천만원 사이에서 형성되고 있음을 확인했습니다.

따라서, 예상 입찰가는 권리관계 확인 완료 및 현장 조사 후, 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 감정가의 80~90% 수준인 5억 2천만원 ~ 5억 9천만원 사이에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 종료 시점 및 등기부 상의 권리관계 모순점 해결 여부에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있습니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.