나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경57 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡본동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 인근 지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입 니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일:2022.04.12) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 하이새시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접 토지 대비 남서측 하향 완경사의 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 '도시형생활주택(단지형다세대)' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,제1종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제 과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권 정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울남부지방법원 2026타경57 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제5층 제501호

건물 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정 가격: 456,000,000원

토지 면적: 27.44㎡ (약 8.30평)

건물 면적: 32.59㎡ (약 9.86평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행

2. 물건 현황

2.1. 건물 정보

사용승인일: 2022년 04월 12일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 5층 건물 내 5층 501호

마감: 외벽 석재 붙임 마감, 창호 하이새시 창호

이용 상태: 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 갖춤

2.2. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 인접 토지 대비 남서측 하향 완경사의 평탄한 사다리형 토지, 현황 '도시형생활주택(단지형다세대)' 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 남서측 및 남동측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접함

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡본동 주민센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을1: 2023-04-19 근저당권 (채권자: 농협은행주식회사, 채권 최고액: 378,400,000원)

이 권리는 말소기준권리이며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4.2. 말소 예정 권리

갑3: 2023-04-19 소유권이전(2번 신탁등기 말소)

갑4: 2023-04-19 소유권이전(매매)

갑5: 2025-08-28 압류 (채권자: 강서구청)

갑6: 2026-03-16 임의경매 (채권자: 농협은행)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

4.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 별도 상세 내용은 없습니다. 현재 제공된 정보로 보아 인수되는 권리는 없어 보입니다.

4.4. 임차인 현황

임차인: 길준형 (길 )

보증금: 70,000,000원

차임: 600,000원

전입/확정일자: 2023-06-28

배당신고일자: 2026-04-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

분석: 임차인 길 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인이 배당을 전부 받지 못할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 실거래가 분석

최근 제공된 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 화곡동 일대의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36번지, '더원', 2019년 건축, 전용 19.98㎡ (약 6.04평), 4층, 매매가 216,000,000원. (평당 약 3,577만원)

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지, '504-114', 1986년 건축, 전용 37.44㎡ (약 11.33평), 2층, 매매가 150,000,000원. (평당 약 1,324만원)

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지, '시원그린빌', 2002년 건축, 전용 37.56㎡ (약 11.36평), 3층, 매매가 160,000,000원. (평당 약 1,408만원)

5.2. 시세 분석

본건 물건의 전용 면적은 32.59㎡ (약 9.86평)이며, 2022년 4월에 사용 승인된 신축 건물입니다.

최근 거래 사례 중 건축 연도가 가장 유사한 2019년식 '더원'의 전용 6.04평 매매가 216,000,000원 (평당 약 3,577만원)을 기준으로 환산 시, 본건(9.86평)의 시세는 약 3,577만원/평 * 9.86평 = 약 352,720,000원 내외로 추정됩니다.

이는 비교적 오래된 건물들의 거래가에 비해 높은 가격 형성대를 보여주며, 신축 건물로서의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

감정가 456,000,000원은 최근 실거래가 기준 시세보다 높은 수준이므로, 입찰 시 감안이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

본건은 '화곡본동 주민센터' 인근에 위치하며, 주변은 주거 밀집 지역입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

(주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 데이터 내에서 확인되지 않았습니다.)

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 소재한 토지는 다음과 같은 도시계획적 제한을 받습니다.

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

* (기타: 가축사육제한구역, 수평표면구역)

이러한 제한 사항들은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 도시계획적 제한: 공항 관련 구역, 대공방어협조구역, 다수의 토지거래허가구역 지정 등으로 인해 향후 증축, 개축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다. 허가구역 지정 기간을 반드시 확인해야 합니다.

* 명도 관련: 임차인 길 은 대항력이 없으나, 원활한 명도를 위해 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간 괴리: 감정가가 최근 실거래가 기준 시세보다 높게 책정되어 있어, 고가 입찰 시 수익률 확보에 부담이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 건물 상태가 양호하고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 권리 관계는 명확합니다.

하지만, 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정된 점과, 공항 관련 구역 및 토지거래허가구역 등 복합적인 도시계획적 제한 사항을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 활용 가능.

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 화곡동 지역의 꾸준한 주거 수요 기반.

10. 예상 입찰가

감정가: 456,000,000원

최근 실거래가 기반 추정 시세: 약 352,000,000원 (전용 9.86평 * 평당 3,577만원)

현 시세 대비 감정가가 약 10,400만원 높게 책정되어 있습니다.

신축 프리미엄, 지역 특성, 경매 물건의 희소성 등을 고려하더라도, 감정가 수준에서의 입찰은 투자수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

안정적인 시세와 권리 관계를 고려하여, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준을 검토해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 3억 7천만원에서 4억 2천만원 사이로 제안합니다.

정확한 입찰가는 물건 현장 조사, 임대차 시세 재확인, 법원 내 경쟁률 예측 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.