나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4081 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-404 신영팰리스 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 남부여성새로일하기센터 북서측 인근에 위치하며, 주위에 는 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕으로 외벽 : 석재타일 붙임 등, 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 건축 허가.착공제한지역(2023-01-17)(제한기간:2023.1.17~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.){건 축법}, 건축허가.착공제한지역(2026-01-15)(제한기간:행위제한 고시일로부터 3년)[건축법}, 장애물제한표면구역(진입표면구역){공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀 억제권역{수도권정비계획법}, 주거환경개선지구{주차장법}, 중점경관관리구역(2016-11-24)( 주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간:2025.6.17~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독. 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/ 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 378-404번지에 소재하는 신영팰리스 제3층 제303호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4081 (1)이며, 감정가는 282,000,000원입니다.

토지 면적은 21.16㎡ (약 6.40평)이며, 건물 면적은 29.92㎡ (약 9.05평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 건물 사용 승인일은 2020년입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 남부여성새로일하기센터 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지는 대체로 사다리형의 완경사지로 주거용 부지로 이용 중입니다.

북서측으로 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 건축 허가.착공 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. (제한기간: 2023.1.17~2025.1.16, 2025.1.17~2026.1.16, 2026.1.15부터 3년)

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 거래 시 주의가 필요합니다. (지정기간: 2025.6.17~2026.8.30, 2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31)

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 6일자 부평세무서장의 압류입니다.

등기부채권 총액은 225,000,000원입니다.

말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑3 압류 (부평세무서장, 2023-03-06)

* 갑5 강제경매 (주택도시보증공사, 225,000,000원, 2026-03-16)

* 갑6 압류 (금천구, 2026-06-18)

* 을3 주택임차권 (이지은, 2022-04-05 전입, 2022-03-07 확정, 225,000,000원) - 말소 예정

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이윤아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이지은)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-05

* 확정일자: 2022-03-07

* 배당신고일자: 2024-04-15

* 대항력: 없음

* 비고:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 본 건에는 해당 사항이 없습니다.

물건명세서에 명시된 특별한 조건으로, 임차인 이지은 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

최근 인근 지역의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 더하우스비동 (2017년식, 53.72㎡, 5층): 2026년 5월 6일 4.4억원 거래 (평당 약 2,707만원)

* 로얄팰리스5 (2023년식, 29.87㎡, 3층): 2026년 5월 5일 3.25억원 거래 (평당 약 3,595만원) - 본건과 유사한 면적 및 층수

* 엘리체 (2012년식, 21.99㎡, 4층): 2026년 5월 1일 1.4억원 거래 (평당 약 2,105만원)

본건(신영팰리스, 29.92㎡, 3층, 2020년식)은 로얄팰리스5와 면적 및 층수가 매우 유사합니다. 로얄팰리스5의 최근 실거래가 3.25억원을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 이와 유사하거나 건물 연식 등을 감안하여 형성될 것으로 보입니다.

주변에는 학교 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업 기능이 제공됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량으로 단지 진입이 용이합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 학교와 상업시설이 있어 생활 편의를 도울 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 주변 혐오시설: 현장 조사 및 자료 분석 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 허가.착공 제한 지역: 본 건 토지는 건축 허가.착공 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 신축, 증축, 개축 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 건물의 가치 상승 및 활용에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 일정 기간 동안 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 거래 과정에서의 번거로움과 추가적인 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인(이지은) 및 주택도시보증공사가 매수인에게 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건을 매각 조건으로 하고 있습니다. 이는 채무 인수 부담은 없으나, 임차인과의 관련 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2020년식)이며 면적 또한 일반적인 1~2인 가구에 적합한 크기입니다. 교통 및 생활 인프라가 양호한 편이며, 최근 유사 면적의 다세대주택이 3.25억원에 거래된 사례가 있어 시장 가치도 일정 수준 이상을 유지하고 있습니다.

하지만, 본 건의 가장 큰 리스크는 건축 허가.착공 제한 지역이라는 점과 토지거래 허가구역으로 지정되어 있다는 점입니다. 이러한 제한은 향후 건물의 가치 상승 잠재력을 제한할 수 있으며, 거래 시 절차를 복잡하게 만들 수 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경에 따른 임차인과의 명확한 합의 및 절차 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 유사 면적/층수 최근 실거래가 반영: 본건과 유사한 조건의 '로얄팰리스5'가 3.25억원에 거래된 점을 고려할 때, 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* HUG 보증금 인수 부담 없음: 경매 조건상 HUG 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리관계로 입찰 가능합니다.

* 주거 선호 지역: 독산동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 유사 물건(로얄팰리스5, 2023년식, 3층, 29.87㎡)이 3.25억원에 거래되었습니다. 본건은 2020년식으로 연식이 3년가량 더되었으나, 면적과 층수는 유사합니다. 감정가는 2.82억원입니다.

건축 허가.착공 제한 지역이라는 리스크와 거래 허가구역 지정 등을 감안하더라도, 유사 거래 사례를 비추어 볼 때 2.82억원의 감정가보다는 높은 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

다만, 제한 지역의 영향으로 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.

현 시세 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 290,000,000원에서 310,000,000원 사이로 예상됩니다.

합리적인 입찰가를 고려했을 때, 295,000,000원 을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.