나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4152 [1] 서울특별시 구로구 오류동 55-16 프리가 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "오류동역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 업무시설(오피스텔 143실) 및 도시형생활주택(원룸형연립주택 44세대) 건물 내 제8층 제801호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단인 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔 143실) 및 도시형생활주택(원룸형연립주택 44세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 경인로22길 및 경인로20가길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-11-13)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 55-16 프리가 건물 내 제18층 제1801호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4152 (1)이며, 감정가는 96,000,000원입니다. 토지 면적은 3.71㎡, 건물 면적은 20.73㎡(약 6.27평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경과 관련하여 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 오류동 55-16 (프리가 건물)

* 주변 환경: "서울오류초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 유사한 유형의 오피스텔, 주상용 건물, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 단지 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 "오류동역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2026년 3월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑8) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구의 주택임차권(강준기, 139,000,000원) 및 기타 압류, 강제경매 등의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (강준기)

* 보증금: 139,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-12

* 확정일자: 2022-07-27

* 배당신고일자: 2024-08-16

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건은 HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

* 등기부 채권 총액: 139,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 지역 특성: 오피스텔, 아파트, 주상복합 등 다양한 유형의 건물이 혼재된 지역으로, 지역 내 수요는 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 서울오류초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 환경: 지하철 1호선 오류동역 역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 일상생활에 필요한 소규모 상업시설은 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 임차인 강 의 보증금 139,000,000원은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 청구권 포기 조건에 따라 본 경매 절차에서 낙찰자가 인수하지 않는 조건입니다. (인수 보증금 합계: 0원).

* 토지거래계약허가구역: 본 물건 소재지는 "토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)"에 해당합니다. (참고: 현재 시점(2026년 10월 21일) 기준, 허가구역 지정 기간 내에 있습니다.) 이로 인해 매수 후 관할 구청장의 토지거래 허가를 받아야 할 수 있으며, 허가 취득 실패 시 계약이 무효가 되거나 과태료가 부과될 수 있습니다. (자세한 내용은 관할 구청에 확인 필요)

* 현황 용도 불일치: 건축물대장 상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이는 향후 건축법규 위반 사항으로 지적될 가능성은 낮으나, 관리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 오류동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 18층의 좋은 층수와 주변 학군 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차 보증금에 대한 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래계약허가구역이라는 점은 매수 시 유의해야 할 중요한 사항입니다. 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 수준의 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 오류동역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없어 실질적인 투자 비용 절감 가능.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 최근 최고 실거래가(9,400만원) 대비 감정가(9,600만원)가 근접하며, 18층이라는 높은 층수 고려 시 경매 참여 매력도가 높습니다.

* 서울오류초등학교 인접으로 실거주 만족도 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례:

* 2025년 10월 (3층): 80,000,000원

* 2026년 5월 (6층): 85,000,000원

* 2026년 5월 (7층): 94,000,000원

* 본건 감정가: 96,000,000원 (18층)

* 본건 면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

* 최근 최고 실거래가는 9,400만원(7층)이며, 본건은 18층으로 층수 이점이 상당합니다. 감정가 9,600만원은 최근 시세를 반영한 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 96,000,000원

* 종합 의견: 본 건은 0원의 임차 보증금 인수 부담이 없는 상황에서, 오류동역 역세권의 장점과 서울오류초 인접이라는 입지 조건을 고려할 때, 감정가인 9,600만원 수준에서 입찰가를 형성할 것으로 예상됩니다. 18층이라는 높은 층수 이점을 감안할 때, 감정가는 시장 가격 대비 적정한 수준으로 보입니다. 토지거래허가구역임을 감안하여 허가 절차에 대한 충분한 검토 후 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.