나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4037 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1111-3 경동엠파이어스테이트 제13층 제1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 상업·업무용 건물, 아파트 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 북동측 근거리에 지하철 9호선 "가양역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층 / 지상 19층 건물 내 제13층 제1301호로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차시설, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북서측으로 노폭 약 30m 내외, 남동측으로 노폭 약 16m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 소재 건물 내 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4037 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1111-3 경동엠파이어스테이트 제13층 제1301호

* 용도: 오피스텔 (건축물 용도: 업무시설, 오피스텔, 공동주택(도시형생활주택))

* 감정가: 132,000,000원 (일억이천만원)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (경매 신청인은 임차인 김두환으로 추정됨)

* 건물 준공 연도: 2012년

1.2. 면적

* 토지면적: 4.22㎡ (토지 지분)

* 건물면적: 24.61㎡ (전용면적 약 7.45평)

* 건물지분: 24.605㎡

* 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 상업·업무용 건물, 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 지하철 9호선 "가양역"이 소재하여 제반 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

* 본 건 소재 건물 북서측으로 노폭 약 30m 내외, 남동측으로 노폭 약 16m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 한국투자저축은행의 가압류 (2024.07.24. 접수)로, 본 경매 절차로 소멸될 예정입니다.

* 이후 등기된 권리(강서구 압류, 김두환 강제경매, 국민건강보험공단 압류 등)는 모두 매각으로 인해 말소될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 194,040,510원 (일억구천사백사만오천백원)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김두환

* 보증금: 150,000,000원 (일억오천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 20일

* 확정일자: 2021년 11월 01일

* 대항력: 있음. (전입일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력 인정)

* 주택임차권 등기: 2025년 09월 01일 접수.

3.3. 인수되는 권리

* 임차인 김두환 씨는 대항력이 있으며, 주택임차권 등기가 경료되어 있습니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, "임차인 김두환의 임차권은 임차보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다."라고 기재되어 있습니다.

* 이는 낙찰자가 임차인 김두환 씨에게 보증금 150,000,000원 전액을 변제해야 할 의무가 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 경매 신청인이 임차인 김두환 씨 본인인 점을 고려할 때, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 높으며, 따라서 낙찰자가 보증금 잔액을 인수할 위험이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

* 강서구청 인근 지역으로, 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 특성

* 본 건물인 경동엠파이어스테이트는 2012년 준공된 오피스텔로, 업무시설 및 도시형생활주택으로 사용되고 있습니다.

* 총 19층 건물에 103세대가 거주하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 강서구청, 각종 근린생활시설, 상업·업무용 건물, 주거시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 9호선 가양역을 이용할 수 있습니다.

5.2. 기타

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 기계식 주차 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김두환 씨의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다.

* 이 인수 보증금은 본 건 취득 비용에 추가적으로 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

* 본 건 소재지는 공항과 인접하여 "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역", "원추표면구역", "대공방어협조구역" 등의 규제를 받습니다.

* 현재까지 파악된 정보상 주변에 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타

* 임대차 관계가 정확히 파악되지 않아 현황과 상이할 수 있다는 감정평가서 요약이 있습니다.

* 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구청 인근에 위치한 경동엠파이어스테이트 오피스텔로, 역세권과의 접근성이 양호하고 생활 편의시설이 풍부하여 실거주 및 임대 투자가 가능한 입지입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인 김두환 씨의 보증금 1억 5천만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 상황에서 보증금 전액을 배당받기 어려울 것이므로, 이를 낙찰자가 인수하게 된다면 총 투자 비용이 크게 증가하게 됩니다.

따라서 본 건에 입찰 시에는 인수해야 할 보증금 1억 5천만원을 반드시 고려하여 총 투자 비용이 시세보다 현저히 낮아지는지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 9호선 가양역을 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 강서구청 및 주변 업무/상업 지구 밀집으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔과 도시형생활주택이 복합된 건물로 다양한 활용이 가능합니다.

* 임차인 보증금 인수라는 높은 리스크로 인해 시세 대비 매우 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 전용면적(약 24.61㎡)의 오피스텔은 2026년 4월 6일에 19층이 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 132,000,000원입니다.

* 현재 시세는 92,000,000원에서 130,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 핵심 고려사항: 대항력 있는 임차인 김두환 씨의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 총 투자 비용 측면에서 매우 중요하게 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 낙찰자가 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수할 경우, 실질적인 총 투자 비용이 매우 높아지는 구조입니다.

* 시세(최고 130,000,000원)와 인수 보증금(150,000,000원)을 합산하면 280,000,000원에 달하므로, 현 시세로는 수익성을 확보하기 어렵습니다.

* 따라서, 인수 보증금 150,000,000원을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하는 것은, 낙찰자가 인수해야 할 비용을 감안했을 때, 부동산 자체의 시장 가치보다 훨씬 낮은 가격으로 접근해야 함을 의미합니다.

* 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치와 높은 리스크를 감안하여, 70,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 입찰 금액을 결정하기 전에, 임차인 보증금 인수 여부 및 금액을 명확히 확인하고, 해당 금액을 포함한 총 투자 비용이 향후 예상되는 매도 가격보다 충분히 낮은지 반드시 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.