나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4107 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1017-24 동우하이빌 제7층 제702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건내 제7층 제702호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 도로, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 계단연결도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4107 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1017-24 동우하이빌 제7층 제702호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 21,900만원

* 토지면적: 15.17㎡ (약 4.60평)

* 건물면적: 25.61㎡ (약 7.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

* 건축년도: 2017년 12월 (준공: 2018년 7월)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 지하철 5호선 "화곡역" 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없음.

3. 권리분석

* 권리관계: 본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리(갑7, 2026-03-12)보다 선순위 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 225,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-06

* 확정일자: 2022-12-12

* 배당신고일자: 2025-01-14

* 대항력: 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 임차인 및 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됨. 따라서 임차인의 보증금 반환 의무는 승계되지 않음.)

* 소유권: 이몽례 외 1명에서 문초승으로 공유자전원지분전부이전(2019-02-11) 되었음.

4. 상권분석

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 7월 거래 사례 1: 서울특별시 강서구 화곡동 366-36번지 "더원" (2019년 건축), 전용면적 19.98㎡, 거래가 21,600만원. (면적당 단가 약 1,081만원/㎡)

* 2026년 7월 거래 사례 2: 서울특별시 강서구 화곡동 504-114번지 (1986년 건축), 전용면적 37.44㎡, 거래가 15,000만원. (면적당 단가 약 401만원/㎡)

* 2026년 7월 거래 사례 3: 서울특별시 강서구 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌" (2002년 건축), 전용면적 37.56㎡, 거래가 16,000만원. (면적당 단가 약 426만원/㎡)

* 시세 분석:

* 본 건과 유사한 건축년도(2019년) 및 면적(19.98㎡)의 "더원" 사례가 21,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(25.61㎡, 2018년 건축)의 감정가 21,900만원은 시장가 대비 적정하거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 특히, 본 건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 실질적인 매입 비용은 감정가보다 낮아질 수 있어 투자 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

* 다른 거래 사례들의 면적당 단가가 낮은 것은 건축 연도가 오래되었기 때문으로 보이며, 본 건의 신축 연도를 고려할 때 1,000만원/㎡ 이상의 가치를 유지할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 상점 등 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 지하철 5호선 "화곡역"을 이용한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 주거환경: 주거지역으로 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 구역(수평표면, 대공방어협조구역), 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 조건: 비록 매각 조건상 임차 보증금 반환 의무를 승계하지 않는다고 명시되어 있으나, 권리 분석 및 법률적 해석에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경은 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높으며, 신축 연도(2018년)를 감안할 때 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 가장 중요한 점은 임차인 보증금 반환 의무를 인수하지 않는다는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 실질적인 인수 비용을 낮추고 투자 리스크를 현저히 줄여주는 결정적인 요인입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 건의 감정가 대비 시장 가치가 더 높을 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화곡역 역세권의 안정적인 주거 수요.

* 임차인 보증금 미인수로 인한 낮은 초기 투자 부담 및 리스크 관리.

* 최신 실거래가 대비 시세 상승 여력 존재.

* 도시형생활주택으로서 소형 가구의 주거 수요 충족.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 21,900만원

* 최근 유사 사례(2026년 7월) 분석 결과, 본 건의 면적(25.61㎡)과 건축 연도(2018년)를 고려할 때 ㎡당 단가는 약 1,000만원 이상으로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 예상 시가총액은 약 25,610만원 ~ 28,000만원 범위로 볼 수 있습니다.

* 하지만 본 건은 임차인 보증금 반환 의무가 없는 조건으로 매각되므로, 입찰 시 실질적인 매입 비용을 고려하여 결정해야 합니다.

* 따라서, 감정가(21,900만원)를 기준으로 하되, 시세 분석 결과와 인수 조건의 이점을 감안하여 24,000만원 ~ 26,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 이는 시장 가격에 근접하면서도, 0원 인수 보증금이라는 강력한 이점을 활용하여 경쟁력을 확보하기 위한 전략적 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.