나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4086 [1] 서울특별시 금천구 가산동 569-21 테크노타운2 제3층 제303-2호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "독산역" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 오피스텔, 지식산업센터 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(독산)역이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제303-2호 건으로서, (사용승인일:2000.06.02.) 외벽 : 복합판넬 마감등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 아파트형공장으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 서측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 대로2류(폭 30m~35m)(2015- 12-03)(서부간선지하도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255 호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집 적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시 설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 569-21번지, 대륭테크노타운2 제3층 제303-2호에 소재한 공장입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4086이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

감정가는 835,000,000원이며, 토지면적은 89.67㎡(약 27.13평), 건물면적은 305.25㎡(약 92.35평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 중소기업은행으로 확인됩니다.

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다.

1.1. 건물 및 토지 상세

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제303-2호로, 2000년 6월 2일에 사용 승인되었습니다.

전유부 면적은 305.25㎡(약 92.35평)입니다.

건축물대장 상 주요 용도는 공장이며, 아파트형 공장 및 지원시설(근린생활시설)로 사용되고 있습니다.

토지는 서울특별시 금천구 가산동 569-21번지 외 1필지로, 총 면적 4959㎡ 부지에 해당하며, 본건은 그 중 89.67㎡(약 27.13평) 지분을 소유하고 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "독산역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

가산디지털단지 내에 위치하여 산업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 8월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을4)입니다.

등기부 상 채권 총액은 792,000,000원입니다.

매각으로 인해 근저당권 및 그 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 1.임차인 현황

1. 임차인: (주)위드뷰티, 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-05-01

대항력: 있음

비고: 금액이 명확히 파악되지 않는 임차인으로, 대항력이 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

2. 임차인: 주식회사태정

보증금: 30,000,000원

차임: 310,000원

전입일자(사업일자): 2025-04-16

배당신고일자: 2026-04-03

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.인수되는 임차보증금

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 (주)위드뷰티, 이 는 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 관련하여 세심한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 가산동은 서울 서남권의 대표적인 산업단지인 가산디지털단지의 핵심 지역입니다.

첨단 산업체와 IT 기업이 밀집해 있어 관련 업종의 임대 수요가 꾸준하며, 지식산업센터와 오피스텔, 상가 등이 복합적으로 발달해 있습니다.

지하철 1호선 독산역을 통한 교통 접근성이 우수하며, 주변 편의 시설 이용 또한 용이합니다.

단지 내 근무자 및 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

1.5. 생활정보

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리하고, 차량 접근성도 양호하여 직주근접 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)위드뷰티, 이 는 대항력이 있으며 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없더라도 명도 비용 및 협상 리스크를 고려해야 합니다.

* 건물 노후화: 2000년 준공 건물로, 약 26년이 경과하여 향후 시설 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 산업단지 특성: 공업용 건물 및 산업시설 밀집 지역의 특성상, 일부 시설에서 발생하는 소음, 먼지, 악취 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 다수의 법적 제한사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 국가산업단지 등)이 존재하여 향후 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 산업단지 내에 위치한 아파트형 공장으로, 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다.

가산디지털단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 철저히 분석하고 대비해야 합니다.

건물의 연식과 유지보수 필요성 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 가산디지털단지 내 핵심 상권으로, 풍부한 임대 수요.

* 편리한 교통: 독산역 인근, 주요 도로망 접근 용이.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확 (임차인 제외).

* 개발 잠재력: 준공업지역 및 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 835,000,000원

인수 보증금: 0원

채권 총액: 792,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 명도에 대한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 건물 연식을 감안한 수리비 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 명도 관련 리스크를 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

일반적으로 감정가의 80% 수준부터 검토를 시작하되, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용을 충분히 고려하여 신중하게 접근하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.