나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4061 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 162-3 정감리즈빌 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제 6층 제602호로써, (사용승인일 : 2015.02.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

162-3 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 162-17 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4061 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 162-3 정감리즈빌 제6층 제602호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 178,000,000원

* 건물 면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

* 토지 면적: 19.90㎡ (약 6.02평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이*

* 사용승인일: 2015년 02월 10일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 위반 건축물: 집합건축물대장상 ‘위반건축물(베란다 무단증축)’ 등재

1.2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 토지: 2필 일단의 장방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. (상세 내용은 원문 참조)

1.3. 권리분석

본 건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2020년 2월 20일 접수된 서울특별시 강서구의 압류(주택과-3902)입니다.

* 채권자: 이* (부동산강제경매 신청 채권자)

* 선순위 임차권:

* 임차인: 이*

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 12월 28일

* 확정일자: 2017년 11월 02일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 물건명세서 및 등기부등본 상 '을3' 주택임차권으로 기재되어 있으며, "매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기이므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

* 기타 권리: 다수의 압류, 가압류가 존재하나 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,840,543,557원

1.4. 상권분석

본 물건의 상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 지역 특성: 서울 강서구 화곡동의 다세대주택 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변 시세:

* 2026년 7월, 인근 '더원' (2019년 건축, 19.98㎡ 전용) 건의 실거래가는 21,600만원입니다.

* 본 건(27.45㎡ 전용, 2015년 건축)과 비교할 때, 면적은 더 넓으나 건축 연도는 약간 더 오래되었습니다.

* '더원'의 거래 사례를 면적당 가격으로 환산 시 약 10,810,810원/㎡ 수준입니다. 이를 본 건 면적에 적용하면 약 297,000,000원의 잠재적 시세 가치를 추정해볼 수 있습니다.

* 다만, 이는 단순 환산이며 건물 상태, 층수, 정확한 입지 등 다양한 요인에 따라 실제 시세는 달라질 수 있습니다.

* 종합적으로 볼 때, 본 건의 감정가(178,000,000원)는 최근 유사 신축 건물의 면적당 가격을 고려할 때 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하며, 신정초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

* 교통: 지하철역과의 거리는 명시되지 않았으나, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 선순위 대항력 있는 임차인 이*의 보증금 1억 8천만원 중 배당 후 남는 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 됩니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 ‘위반건축물(베란다 무단증축)’로 등재되어 있어, 향후 관련 법규에 따른 이행강제금 부과 또는 시정 명령 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공항 관련 지역: 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 공항 소음 또는 비행 경로 관련 영향이 있을 수 있으며, 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 현황 및 추가적인 채권/채무 관계 발생 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 신정초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 2015년 준공되어 건물 상태 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 인근 신축 다세대주택의 시세를 고려할 때, 감정가 대비 시세 상승 잠재력이 있어 보입니다.

그러나, 가장 큰 걸림돌은 선순위 대항력 있는 임차인 이*이 보증금 1억 8천만원을 보유하고 있으며, 이 금액 중 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 또한, 위반건축물 등재 사실도 간과할 수 없는 리스크입니다.

따라서, 본 물건의 낙찰 후 총 실질 부담액(낙찰가 + 인수되는 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중한 접근이 필요하며, 임차인과의 협상 및 명확한 권리 관계 확인이 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 우수한 입지: 서울 강서구 화곡동의 주거 중심지에 위치하며, 신정초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮고, 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보됩니다.

* 시세 상승 잠재력: 인근 신축 건물의 실거래가 대비 본 건의 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 권리 관계 문제가 해결될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 선순위 임차인 이*의 보증금 1억 8천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

* 시장 가치 추정:

인근 '더원' 건(2019년식, 19.98㎡)의 2026년 7월 실거래가 216,000,000원을 기준으로, 본 건(27.45㎡, 2015년식)의 면적과 연식을 감안하여 보수적으로 산정한 시장 가치는 대략 220,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 총 실질 부담액 계산:

실질 부담액 = 입찰가 + (인수해야 할 임차보증금 - 임차인이 배당받는 금액)

최악의 경우(임차인이 배당을 전혀 받지 못하는 경우), 실질 부담액 = 입찰가 + 180,000,000원 입니다.

* 최대 입찰가 산정:

투자 수익률을 고려하여, 총 실질 부담액이 추정 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 설정해야 합니다.

보수적인 시장 가치 220,000,000원을 기준으로, 총 실질 부담액이 220,000,000원을 넘지 않도록 하기 위해, 입찰가는 최대 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

입찰가 + 180,000,000원 <= 220,000,000원

입찰가 <= 220,000,000원 - 180,000,000원

입찰가 <= 40,000,000원

마찬가지로, 시장 가치를 240,000,000원으로 가정할 경우,

입찰가 <= 240,000,000원 - 180,000,000원

입찰가 <= 60,000,000원

* 결론 및 유의사항:

따라서, 본 물건의 최대 입찰 가능 금액은 시장 가치 추정치 및 임차인 인수 보증금을 고려했을 때, 보수적으로 40,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내로 판단됩니다.

이 금액은 임차인이 배당으로 보증금을 전혀 회수하지 못하는 최악의 경우를 가정한 것이며, 실제 임차인이 배당받는 금액에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

본 물건은 권리 관계가 복잡하고 인수되는 보증금 부담이 크므로, 철저한 권리 분석, 현장 조사, 임차인과의 협상 등을 통해 총 실질 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가 178,000,000원은 이러한 인수 금액을 고려하지 않은 가격이므로, 이를 기준으로 입찰가를 높게 책정하는 것은 매우 위험합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.