나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4174 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 672-14 제지하층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜온 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 '내발산초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '발산역', '우장산역' 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 102호로서, (사용승인일: 1994.11.17.) 외벽: 벽돌 쌓기 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 및 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅳ. 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

2.2. 교통상황

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.2. 임차인 현황

3.3. 권리 분석 종합

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

4.2. 인근 건물 정보

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

5.2. 편의시설

5.3. 교육 시설

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 위험

6.2. 시장 변동성

6.3. 기타 위험 요인

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4174 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 672-14 제지하층 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

토지면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

토지지분: 12.799999999999999㎡ (약 3.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.98㎡ (약 9.37평)

건물지분: 30.98㎡ (약 9.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 '내발산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 감정평가액은 99,000,000원임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 '내발산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 5호선 '발산역', '우장산역' 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임. 본건 토지는 북서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 및 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부채권 총액은 0원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 손

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-13

확정일자: 2022-02-17

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상임.

3.3. 권리 분석 종합

본건에는 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재함. 물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 임대차보증금 95,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함. 권리분석상의 '인수 보증금 합계: 0원'과 '물건명세서 참고사항' 간 내용 차이가 존재하나, 물건명세서의 기재 내용이 매수인에게 인수되는 권리 의무를 명확히 하므로 보증금 95,000,000원의 인수 가능성을 반드시 고려해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같음.

* 2018년식, 40.2㎡ (약 12.16평): 36,300만원 (약 903만원/㎡, 약 2,985만원/평)

* 2011년식, 40.59㎡ (약 12.28평): 26,800만원 (약 660만원/㎡, 약 2,182만원/평)

* 1991년식, 39.72㎡ (약 12.02평): 30,000만원 (약 755만원/㎡, 약 2,496만원/평)

본건(건물면적 30.98㎡, 1994년식)의 감정가는 9,900만원이며, 이는 319.56만원/㎡ 또는 105.6만원/평에 해당함. 최근 거래된 유사 물건들에 비해 본건의 감정가는 현저히 낮은 수준임. 특히, 동일 지번(672번지) 인근의 1991년식 건물(672-18)이 30,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 판단됨.

4.2. 인근 건물 정보

* 2018년식 다세대주택, 40.2㎡, 36,300만원 (서울 강서구 내발산동 709-10)

* 2011년식 다세대주택, 40.59㎡, 26,800만원 (서울 강서구 내발산동 699-2)

* 1991년식 다세대주택, 39.72㎡, 30,000만원 (서울 강서구 내발산동 672-18)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 양호함. 토지는 건부지로 이용 중이며, 인접 도로에 접해 있어 접근성이 좋음.

5.2. 편의시설

인근 지하철 5호선 발산역 및 우장산역을 통해 도심 접근성이 용이하며, 주변에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 또한, NC백화점, 홈플러스, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설 및 서울식물원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

5.3. 교육 시설

단지 북동측 인근에 내발산초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능함. 또한, 주변에 다수의 중학교 및 고등학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 위험

대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 95,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있음. 임대차 계약의 상세 내용(차임 0원 등)에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 명도 및 금전적 부담에 직접적인 영향을 줄 수 있음.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 일반적인 변동성에 따라 자산 가치가 변동될 수 있음.

6.3. 기타 위험 요인

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 내발산동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰진 입지 조건을 갖추고 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 95,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있어, 이는 본건의 잠재적 투자 리스크로 작용함. 감정평가액(9,900만원) 대비 주변 시세가 상당히 높게 형성되어 있어, 인수 부담금액을 고려하더라도 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력은 존재함.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가: 본건의 감정가가 최근 실거래가에 비해 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있음.

* 우수한 입지 조건: 지하철 5호선 발산역 및 우장산역 인근에 위치하며, 다양한 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높음.

* 개발 가능성: 가로주택정비사업 등 주변 지역의 개발 사업 추진 가능성이 있어 향후 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(30.98㎡)과 유사 연식의 인근 거래 사례(1991년식, 39.72㎡, 30,000만원, 약 755만원/㎡)를 바탕으로 추정 시, 본건의 예상 시세는 약 23,400만원 (30.98㎡ * 755만원/㎡)으로 산정됨.

그러나 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 95,000,000원에 달하므로, 이를 제외한 매수인의 실질적인 최대 투자 가능 금액은 약 13,900만원 (23,400만원 - 9,500만원)으로 추정할 수 있음.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 감정가 9,900만원과 인수 보증금 95,000,000원을 감안하고, 시장 경쟁력 및 잠재적 가치 상승 가능성을 고려했을 때, 예상 입찰가는 120,000,000원 (1억 2천만원) 수준으로 제시함.

주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 법원 경매 절차, 경쟁 입찰자 현황 등에 따라 달라질 수 있으며, 인수해야 하는 보증금 95,000,000원의 부담이 크므로 철저한 사전 조사 및 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.