나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3910 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘세일중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2019.12.18) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일련번호 (1), (2)는 공히 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3910 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제4층 제402호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

건물명: SM 벨리체

사용승인일: 2019년 12월 18일

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

토지지분: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물지분: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제4층 제402호

1.4. 가치 평가

감정가: 171,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘세일중학교’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원 2026타경3910 강제경매개시결정등기(2026년 3월 11일 접수)입니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

* 소멸되는 권리:

* 갑2: 소유권이전(1번 신탁등기 말소)

* 갑4: 소유권이전(3번 신탁등기 말소)

* 갑5: 공유자전원지분전부이전(매매)

* 갑6: 강제경매 (말소기준권리)

* 인수되는 권리:

* 을1: 주택임차권 (말소 예정이나, 아래 임차인 정보에 따라 매수인이 인수할 수 있음)

3.3. 임차인 현황

* 한국주택금융공사

* 보증금: 166,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 17일

* 확정일자: 2021년 12월 13일

* 배당신고일자: 2025년 9월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 1번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

166,000,000원 (임차인의 대항력 존재 및 배당 미종결 시 매수인이 인수)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 독산동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 세일중학교, 서울문성초등학교, 가산중학교 등이 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 롯데마트 맥스 금천점, 홈플러스 메가푸드마켓 금천점 등 대형 마트가 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통시설: 1호선 독산역 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 교통 접근성이 양호합니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역을 검색한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (단, 토지이용계획상 가축사육제한구역 등이 포함되어 있으나 이는 법규상 제한이며 직접적인 혐오시설과는 구분이 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2019년 준공된 신축급 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 시설 등을 갖추고 있습니다. 전용면적 약 5.34평으로 1인 가구 및 소형 사업체 운영에 적합합니다.

5.2. 편의 및 교통 접근성

인근에 다양한 편의시설과 대중교통망이 구축되어 있어 생활 편의성과 교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 166,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가는 보증금 인수 부담을 고려하지 않은 금액일 가능성이 높으므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 복잡한 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획법규 및 군사기지법 등의 규제를 받고 있습니다 [cite: none]. 이는 향후 건물 이용 및 신축, 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축급에 속하는 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 자랑합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천 6백만 원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 다양한 도시계획법규상의 제한사항들이 존재하여 투자의향 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2019년 사용승인)

* 전용 17.66㎡(약 5.34평)의 소형 면적으로 1인 가구 및 소규모 사업체 수요 예상

* 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

SM 벨리체 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 정보를 종합한 결과, 전용 17.66㎡(약 5.34평) 기준 시세는 대략 1억 6천만 원에서 1억 7천만 원대로 형성되어 있습니다. 일부 경매 물건의 최저 입찰가가 1억 6천만 원대에서 시작하는 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 171,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 166,000,000원입니다.

현재 시세 수준을 고려할 때, 실질적인 매입 비용은 인수 보증금 166,000,000원에 입찰가격을 더한 금액이 됩니다.

만약 현 시세 하한선인 1억 6천만 원에 낙찰받는다고 가정하면, 총 실질 매입 비용은 166,000,000원(보증금 인수) + 160,000,000원(입찰가) = 326,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세인 1억 6천만원~1억 7천만원과 비교할 때 상당히 높은 금액입니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 본건의 실질적인 가치를 평가했을 때, 1억 7천만 원 수준의 시세를 고려하더라도 낙찰가 상한선은 매우 낮게 설정될 수밖에 없습니다.

매수인이 임차인 보증금을 전액 인수해야 하는 점을 감안할 때, 본건의 입찰가는 감정가 이하, 혹은 매우 보수적으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

현 시세 및 인수 조건 고려 시, 예상 입찰가는 1억 4천만 원 ~ 1억 5천만 원 수준에서 매우 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 낙찰 시 보증금 인수 후에도 현 시세와의 괴리가 발생하지 않도록 하기 위함입니다.

주의: 인수 보증금 166,000,000원이 매수인의 부담으로 작용하므로, 실질적인 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.