나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100496 [1] 서울특별시 종로구 동숭동 4-100 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 동숭동 소재 지하철 "혜화역" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 불가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 샌드위치판넬 경사지붕 5층 건내 2층 201호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 급경사의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-20)(이화동 일대 지구단위계획구 역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대학교(성신교정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서울성곽)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24) (역사도심), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파 트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심(2019-08-09).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100496 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 동숭동 4-100 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

* 토지지분: 14.05㎡ (약 4.25평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 26.69㎡ (약 8.07평)

* 건물지분: 26.69㎡ (약 8.07평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 애OOOOOO

1.1. 건물 정보 (건축물표제부 요약)

* 주구조: 철근콘크리트구조, 샌드위치판넬, 경사지붕 (철근콘크리트조, 샌드위치판넬 마감)

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 2층 (201호)

* 사용승인일: 1996년 12월 13일

* 전용면적: 26.69㎡ (약 8.07평)

1.2. 토지 정보 (토지이용계획 및 제한상태)

* 토지 형상: 부정형 급경사

* 토지 이용: 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 지구단위계획구역(2018-12-20), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(가톨릭대학교(성신교정)), 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역(서울성곽), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심(2019-08-09).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 동숭동 소재 지하철 "혜화역" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건은 차량 접근이 불가능하나, 인근 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 보통임.

* 인접 도로: 본건은 북측으로 세로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 7월 11일 접수된 대학로새마을금고 근저당권 (을5)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을5): 대학로새마을금고, 2012-07-11

* 가압류 (갑7): 웰컴저축은행, 2025-08-26

* 가압류 (갑8): 애큐온저축은행, 2025-10-14

* 가압류 (갑9): 롯데캐피탈, 2025-11-17

* 강제경매 (갑10): 애큐온저축은행, 2026-03-12 (본건 경매개시결정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서에 '지상권개요' 언급이 있으나, 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않음)

* 임차인 현황:

* 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 법률 검토가 필수적임.

4. 상권분석

* 지역 특징: 주거지역으로 단독, 다세대, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 대학로 인근의 문화 및 상업 시설 접근성이 양호한 지역임.

* 상업 시설: 혜화역 주변 상업지구 및 대학로의 다양한 편의시설, 식당, 카페 등을 이용하기 편리함.

* 경제 활동: 대학가 상권의 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 공실 리스크는 존재할 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 4호선 혜화역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

* 편의시설:

* 병원: 서울대학교병원, 가톨릭대학교 서울성모병원 등이 인근에 위치함.

* 쇼핑: 대학로 주변 소규모 상점 및 종로 인근 대형 마트 이용 가능.

* 문화: 대학로 연극 거리, 박물관, 미술관 등 문화 시설 접근성이 우수함.

* 교육시설:

* 초/중/고: 서울과학고등학교, 동성중학교, 동성고등학교 등이 근거리에 위치함.

* 대학교: 가톨릭대학교, 성균관대학교, 서울대학교 등이 인접해 있어 대학생 임대 수요가 있을 수 있음.

* 주변 환경: 대학로 문화 중심지에 위치하여 문화 생활을 누리기에 좋으나, 번화가 특성상 소음 등 주거 환경에 대한 고려가 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1996년에 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지 형상 및 경사: 부정형 급경사 토지로, 건물 신축이나 증축 시 제약이 있을 수 있으며, 토지의 활용도 측면에서 불리할 수 있음.

* 교통 접근성: 차량 접근이 불가능하다는 점은 일부 수요층에게는 단점으로 작용할 수 있음.

* 토지이용계획: 다수의 도시계획 및 규제 사항(역사문화환경보존지역, 지구단위계획구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 개발 또는 재건축 시 복잡한 절차와 제한이 따를 수 있음. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.)은 향후 매각 시 고려해야 할 사항임.

* 미상 임대 관계: 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 소송 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으므로, 반드시 사전에 철저한 현장 조사가 필요함.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 108,000,000원이나, 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과 인근 유사 물건의 제곱미터당 가격은 약 603만원에서 654만원 수준으로 나타나, 본건의 전용면적(26.69㎡)을 적용하면 예상 시세는 약 161,000,000원에서 174,450,000원 범위로 추정됨. 감정가가 시세보다 현저히 낮게 평가된 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 서울 중심부인 종로구 동숭동, 지하철 혜화역 인근에 위치한 다세대주택 2층 201호입니다. 대학로 문화 상권과 가까워 젊은층의 임대 수요가 기대되는 지역입니다. 교통은 대중교통 이용이 편리하나 차량 접근은 제한적입니다. 건물은 1996년에 사용승인되었으며, 토지는 급경사 부정형입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 임대차 관계가 미상인 점과 감정가 대비 높은 시세는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획 제한 사항은 향후 재건축이나 개발에 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 도심, 혜화역 초역세권 및 대학로 문화 상권 인접.

* 강한 임대 수요: 대학가 주변으로 학생 및 젊은층 임대 수요 풍부 예상.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확함.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 높은 주변 실거래가로 인해 시세 차익 실현 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 유사 물건의 제곱미터당 가격은 약 603만원에서 654만원 수준으로 나타났습니다. 본건의 전용면적(26.69㎡)을 적용하면, 예상 시세는 약 161,000,000원에서 174,450,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 현저히 낮게 평가된 것으로 판단되며, 이에 따라 투자자들은 시세에 준하는 가격으로 입찰에 참여할 가능성이 높습니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계 미상에 따른 명도 비용 및 시간, 기타 제반 경비 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 현장 조사 결과 등 추가적인 변수를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.