나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4117 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 776 마곡파크뷰대방디엠시티오피스텔 제1층 제128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "서울양천초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철9호선 '양천향교역' 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상14층 건물내 제1층 제128호로서, (사용승인 : 2019.03.12.) - 외벽 : 석재,타일붙임 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건의 공부상 용도는 '근린생활시설'임. (현황 상호명 미상임)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 목측됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서 "업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 3차선 포장도로, 남측으로 2차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현황 상호명은 표시되어 있지 않으나, 내부에 짐이 있는 것으로 목측됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4117 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남서울농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776 마곡파크뷰대방디엠시티오피스텔 제1층 제128호

건물명: 마곡파크뷰대방디엠시티오피스텔

용도: 근린상가 (건축물대장상 '제2종근린생활시설(일반음식점)' 등재)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지 면적: 6.73㎡ (약 2.04평)

토지 지분: 6.7298㎡ (약 2.04평)

건물 면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

건물 지분: 26.73㎡ (약 8.09평)

총 건물 연면적 (참고): 53,944.59㎡ (약 16,318평)

1.4. 감정가

총 감정가: 638,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 주변은 상업 및 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다. 서울양천초등학교 남측 인근에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

지하철 9호선 '양천향교역'이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선도 운행 중에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량의 진출입 또한 용이하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건 토지는 인접 토지 대비 평탄한 사다리형으로, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 3차선, 남측으로는 2차선 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 도시 개발 계획

본건은 마곡 도시개발사업구역 내에 위치하며, 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권(남서울농업협동조합, 2019-06-11 접수, 600,000,000원)이 말소기준권리로서, 경매 절차를 통해 해당 권리 이하의 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 소유권 및 권리 변동

2019년 3월 15일 대방산업개발주식회사에서 소유권 보존 등기하였으며, 2019년 6월 11일 이지영 씨에게 매매로 소유권 이전되었습니다. 이후 남서울농업협동조합의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계액은 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 현황 영업 중이 아닌 것으로 조사되었습니다.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 대항력 있는 임차인이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 600,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건이 위치한 마곡동 일대는 대규모 업무단지와 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다. 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

4.2. 상권 내 입지

마곡파크뷰대방디엠시티 오피스텔 1층에 위치하여 대로변 접근이 용이하며, 오피스텔 입주민 및 주변 상업/업무시설 종사자들의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 직접적으로 본건과 근접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미에서 일부 지역난방 관련 시설에 대한 주민들의 우려가 보도된 바 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 내 다수의 편의점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

서울양천초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경으로도 고려해볼 수 있습니다.

5.3. 교통 편의성

지하철 9호선 양천향교역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 수월하며, 다수의 광역버스 노선도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

최근 상가 시장 전반의 침체와 더불어 마곡지구 내 상가 공실에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 본건은 현재 영업 중이 아닌 것으로 파악되어, 임차인 확보에 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 명도 관련 불확실성

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악됨에 따라, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등 다양한 용도지구 및 제한 사항에 묶여 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 경우도 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마곡지구 내 역세권에 위치한 근린상가로, 마곡지구 개발의 수혜를 기대할 수 있는 입지입니다. 교통 여건이 뛰어나고 배후 수요 또한 충분할 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 상가 시장의 전반적인 침체와 마곡지구 내 상가 공실률 증가에 대한 우려가 존재하며, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 철저히 관리해야 합니다. 감정가는 6억 3천 8백만원이나, 시세 및 낙찰가율을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 성장 잠재력 보유.

* 지하철 9호선 양천향교역 역세권으로 우수한 교통 접근성과 유동인구 확보 용이.

* 26.73㎡ (약 8.09평)의 소형 면적으로, 비교적 적은 투자금으로 접근 가능.

* 장기적인 관점에서 마곡지구의 가치 상승에 따른 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

예상 최저 입찰가: 638,000,000원 (감정가)

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 낙찰가율, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 최근 마곡지구 상가 시장에서 감정가 대비 낮은 비율로 낙찰되는 사례도 확인되므로, 철저한 시세 조사 및 현장 분석을 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.