나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4059 [1] 서울특별시 구로구 구로동 104-6 그린플러스구로해담채2 제2층 제209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재, ‘구로구청’ 동측 인근에 위치하는 부동산(오피스텔)으로 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 우수함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 16층 건물 내 제2층 제209호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장 애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서: 서울특별시 구로구 구로동 104-6 그린플러스구로해담채2 제2층 제209호

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4059 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

감정가: 94,300,000원

토지면적: 3.30㎡ (약 1.0평)

건물면적: 17.19㎡ (약 5.2평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

용도: 오피스텔

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재, ‘구로구청’ 동측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 전반적인 주거 및 업무 환경은 양호합니다.

교통상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 또한 우수하여 교통이 편리한 지역입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 16층 건물 내 제2층 제209호입니다. 외벽은 타일붙임 마감으로 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 외국인 대상 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황 요약:

말소기준권리인 근저당권(을7, 2023-03-02, 지완, 1,126,500,000원)보다 후순위로 여러 건의 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되었다가 모두 말소될 예정입니다. 총 채권액은 1,526,490,000원입니다.

임차인 현황:

* G *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-15, 대항력 없음.

* 서 *(한국토지주택공사): 보증금 114,990,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-28, 확정일자 2022-09-22, 배당신고일자 2024-12-19, 대항력 없음.

* 정 *: 보증금 1,000,000원, 차임 600,000원, 대항력 없음.

인수 보증금:

총 0원. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

특이사항:

SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 존재. 특별매각조건으로 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (등기부상 주택임차권은 말소 예정이나, 특별 매각 조건에 따라 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

주위 환경:

구로구청 인근의 업무시설 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 관련 업종 및 오피스텔 수요가 예상됩니다.

교통 및 접근성:

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성이 높아 업무 및 거주 목적 모두에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

편의시설:

구로구청 등 행정기관 접근성이 우수하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

인근 버스 노선 및 지하철역(구로역 등) 이용이 편리하여 서울 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크:

서울보증보험(한국토지주택공사) 임차권 관련 특별 매각 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)을 매수인이 이행하지 않거나, 조건 이행에 문제가 발생할 경우 법적 분쟁 소지가 있습니다.

토지이용 제한:

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재합니다.

토지거래 허가구역:

지정 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 중심 업무지구에 위치한 소형 오피스텔입니다. 구로구청 인근의 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 명확히 분석되며, 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 서울보증보험(한국토지주택공사) 임차권에 대한 특별 매각 조건을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 하락하는 추세를 보이므로, 철저한 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 구로구의 핵심 입지에 위치하여 행정 및 상업 시설 접근성이 뛰어남.

* 대중교통 이용 편리성으로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 소형 면적으로 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합하여 공실 위험이 낮을 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,300,000원

최근 실거래가 분석 (전용면적 17.19㎡ 기준):

* 2025년 9월 19일: 100,000,000원 (10층)

* 2025년 12월 22일: 97,000,000원 (8층)

* 2026년 6월 18일: 85,000,000원 (3층)

시세 분석:

최근 실거래가는 하락세를 보이고 있으며, 3층 물건이 8,500만원에 거래되었습니다. 본 물건은 2층으로 층수 면에서 유사하거나 다소 불리할 수 있습니다. 또한, 특별 매각 조건으로 인한 잠재적 변수도 고려해야 합니다. 감정가가 최근 시세보다 높은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

인수해야 할 보증금이 없으므로, 이를 제외한 가격으로 입찰가를 산정합니다. 현재 시세와 물건의 특이사항을 종합적으로 고려했을 때, 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.