나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119676 [1] 서울특별시 관악구 신림동 491-30 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2024.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울남부초등학교" 서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는
등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건의 남서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물으로서,
- 외벽 : 석재 붙임 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등.

이용상태

지1층: 다중주택(4가구)
1층: 다중주택(4가구)
2층: 다중주택(5가구)
3층: 다중주택(5가구)
옥탑1층: 다락(3층 소재 3가구의 복층 부분).

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 2) 건물 1층, 2층 및 3층에 제시외건물 ㄱ)-ㄷ)(확장형발코니)이 소재하며, 건축물
현황도 등에 근거하여 개략적으로 면적을 사정하여 원가법으로 감정평가하였으니, 경매진행
및 입찰시 재확인 바람.

공부와의 차이

일련번호 2) 건물의 지1층 건축물 현황도상‘공동취사장’부분은 현황 주거용(표식:101호)
으로 이용중인 것으로 탐문조사되었으며, 이를 감안하여 평가하였으니 경매진행 및 입찰시
재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 대상물건의 내부구조는 잠금장치 및 이해관계인의 부재로 인하여 건축물현황도, 외부관찰
등을 기초로 표준적이고 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으며, 후첨‘건물이용상황 및
임대상황’과 같이 표기 하였으니, 경매 진행 및 입찰시 반드시 현장조사 등을 통해
재확인 바람.

- 본건 건물의 명칭은 등기사항전부증명서상 "하우올리" 이나, 건축물대장상 명칭은 "신대방
B"로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경119676 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 491-30

건물 명칭: 등기사항전부증명서상 "하우올리", 건축물대장상 "신대방B"

용도: 단독주택 (현황: 다중주택, 지하1층~지상3층 + 옥탑)

감정가: 2,486,789,280원

토지면적: 161.00㎡ (약 48.7평)

건물면적: 336.84㎡ (약 101.9평) (건축물대장상 총면적 291.52㎡, 제시외 건물 62.70㎡ 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매 (채권자: 조OO)

특이사항: 중복 사건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울남부초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주거 환경은 보통입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형으로서 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

1.3. 권리분석

* 토지 등기부 요약

소유권 이전: 한윤희 (1978), 주식회사하우올리프로퍼티 (2020)

근저당: 신목신용협동조합 (2020, 말소), 박병화 (2023, 말소)

강제경매: 조문배 (2024, 말소) - 본건 (2024타경119676)

임의경매: 신목신용협동조합 (2025, 말소) - (2025타경101566)

근질권: 비씨카드주식회사 (2025, 말소)

등기부채권 총액: 844,000,000원

* 건물 등기부 요약

소유권 보존: 주식회사하우올리프로퍼티 (2021)

근저당: 신목신용협동조합 (2021, 말소)

주택임차권: 고호성, 임소현, 이희웅, 최은유, 박혜령, 이성강, 조문배, 심진우, 이세란, 신덕찬, 백새롬, 정현화 (모두 말소됨)

근저당: 박병화 (2023, 말소)

강제경매: 조문배 (2024, 말소) - 본건 (2024타경119676)

임의경매: 신목신용협동조합 (2025, 말소) - (2025타경101566)

근질권: 비씨카드주식회사 (2025, 말소)

등기부채권 총액: 2,439,000,000원

* 임차인 현황

총 17명의 임차인이 등재되어 있으며, 대부분 보증금이 있고 일부는 차임이 있습니다.

모든 임차인은 대항력이 없습니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 권리입니다.

인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 결론

등기부상 모든 권리(근저당, 강제/임의경매, 근질권, 임차권)는 말소 기준 권리(2020년 7월 24일자 신목신용협동조합 근저당)보다 늦게 설정되었거나, 본건 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 또한 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경

대상 물건은 주거지역에 위치하며, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

* 시장 동향 (주변 매매/임대 정보 분석)

제공된 JSON 정보는 주로 다세대 주택 거래 사례이며, 2026년 5월 기준으로 18,000만원에서 23,000만원 수준의 거래 가격을 보입니다.

이는 개별 다세대 주택 단위의 거래이며, 본건과 같은 규모의 다중주택 전체를 직접 비교하기에는 한계가 있습니다.

하지만, 신림동 지역의 전반적인 주거 수요는 안정적인 편으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통 및 편의시설

대중교통(버스, 지하철) 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 형태

지하 1층, 지상 3층 및 옥탑으로 구성된 다중주택으로, 총 18가구와 옥탑 다락 공간으로 이루어져 있습니다.

주택의 명칭이 등기부와 건축물대장 간에 상이하여 혼동의 여지가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재했으므로, 최종 말소되는 권리 관계를 더욱 철저히 확인해야 합니다. (제공 정보상 문제는 없어 보임)

* 건물 내부 상태 미확인

감정평가 시 내부 접근이 어려워 표준적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 건물 내부의 마감 상태, 설비 작동 여부, 구조적 문제는 입찰 전 반드시 현장 조사로 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물 존재

건물 1층, 2층, 3층에 확장형 발코니 등 제시외 건물이 존재하며 감정평가에 포함되었습니다. 이는 건축물대장상 면적과의 차이를 야기하며, 향후 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이

건축물대장상 '공동취사장' 부분이 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 행정적 문제나 향후 건물 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 명칭 불일치

등기부(하우올리)와 건축물대장(신대방B)의 명칭이 달라 혼동을 야기할 수 있습니다.

* 건물 연식 및 상태

건축물대장상 사용 승인일은 2021년이나, 건축 연도는 1991년입니다. 건물의 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 2종 일반주거지역 (7층 이하)

향후 건물 증축이나 용도 변경 시 용적률 및 층수 제한이 적용됩니다.

1.7. 종합 의견

해당 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 대지 161㎡, 건물 336.84㎡ 규모의 다중주택입니다. 서울남부초등학교 인근이라는 입지적 장점과 함께, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점이 긍정적입니다. 권리 관계 또한 명확하여 소멸될 권리가 대부분입니다.

그러나 건물 내부 상태를 직접 확인할 수 없고, 제시외 건물 및 공부와의 차이와 같은 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 건물 노후화에 따른 수리비 및 유지보수 비용도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 서울 관악구 신림동이라는 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 권리관계: 말소되는 권리가 많고, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 및 소유권 확보가 용이합니다.

* 건물 규모: 18가구 이상을 수용할 수 있는 다중주택으로, 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 잠재력: 향후 리모델링 또는 신축 시 추가 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 2,486,789,280원 (약 24.87억원)

* 분석:

본건의 토지 면적(161㎡)과 감정가(24.87억원)를 고려할 때, 토지 가치가 감정가의 상당 부분을 차지하는 것으로 추정됩니다. 인근 다세대 주택의 거래 사례가 있으나, 규모와 용도가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

건물 연식(1991년식)과 내부 상태 미확인, 제시외 건물 존재 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 감정가 수준에서 약간의 할인율을 적용하여 70~90% 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

* 주변 시설 혐오시설 정보:

현재까지 확인된 정보 및 관련 검색 결과 상, 해당 물건지 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

* 추정 입찰가 범위:

2,000,000,000원 ~ 2,200,000,000원 (20억원 ~ 22억원)

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 물건, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

* 취득세, 명도 비용, 수리 비용 등 부대 비용은 별도로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.