나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120591 [4] 서울특별시 관악구 봉천동 458-66 디앤씨타운 비동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "강남중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 연립
및 다세대 주택 등 주택과 근린생활시설로 형성된 주거지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 있는 신봉초등학교 북동측 인근에 은천로변에 위치한
디앤씨타운 비동 3층 302호로 부근은 관악동부센트레빌 등 아파트 단지 및 은천로를 따라
근린생활시설, 상업.업무시설 및 다세대주택 등으로 형성된 노선 주상지대로 주거환경
보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 서측 근거리에 위치하며, 주위는
연립 및 다세대 주택 위주로 형성된 주거지대로 주위환경은 보통임

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 있는 신림고등학교 북서측 인근 난곡로변에 위치한
위드비엠 3층 303호로 난곡로를 따라서는 근린생활시설, 상업.업무시설 및 다세대주택 등
으로 형성된 노선 주상지대이며, 후면으로는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로 주거
환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 있는 수도권전천 신림선 서원역 남동측 근거리에 위치한
다인캐슬 비동 4층 401호(기호 1) 및 403호(기호 2)로 인근에 다세대주택 및 단독주택으로
형성된 주택지대로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북측 직선거리 약 260m 거리에 "서울지방병무청역", 남서측
직선거리 약 380m 거리에 6호선 및 신림선 환승역인 "보라매역"이 있고, 인근에 버스정류장
이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

교통상황

대상 건물까지 차량 출입 가능하고, 남동측 직선거래 약 580m에 수도권 전철 2호선 서울대
입구역이 있으며 인근 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

교통상황

본건물까지 차량접근이 가능하고 북서측 직선거리 약 340m 거리에 신림선 서원역이있으며,
인근에 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 서측 직선거리 약 500m 거리에 전철 7호선 신대방삼거리역이
있으며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통임

교통상황

본건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019.04.04 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층내 3층 303호로

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.12.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물 내 3층 304호(기호 5),
4층 401호(기호 6)로서
외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.04.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 6층 건물내 3층 302호로
외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.03.13. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 7층 건물중 7층 703호로서

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2018.11.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층내 4층 401호 및 403호로

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.

이용상태

2개호 모두 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

기호 1,2) 모두 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 계단식으로 지반 조성한 4필지 일단의 직사각형에 유사한 사다리형 토지로
공동주택 및 근린생활시설 2개동의 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형의 평탄한 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형의 평탄한 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 직사각형에 유사한 평탄한 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 건물
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 인도와 차도 구분된 왕복4차로의 은천로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 평탄한 포장도로(세로)와 접함.

인접 도로상태등

남서측으로 인도와 차도 구분된 왕복6차선의 광대로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8m의 평탄한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생
정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일-2029년 9월 9일,
지목 도로 한정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

토지이용계획 및 제한상태

대지권이 목적인 2필지 동일하며

도시지역, 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>,
교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적이 되는 4필지중 봉천동 458-66, 458-72, 458-78(대지권 1-3)은 동일하며
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
대지권 4. 봉천동 458-123
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 조사하지 못하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였으며, 대상물건을 포함한 일대는 "모아
타운 3차, 상도동 242일원"으로 지정(2023.09월)된 지역임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 확인하지 못하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 거주자 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120591 (4)

물건 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 458-66 디앤씨타운 비동 3층302호

건물 용도: 도시형생활주택

감정평가액: 341,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물명: 디앤씨타운 비동

해당 층: 3층 302호

건물 면적: 29.97㎡ (약 9.06 평)

토지 면적: 18.17㎡ (약 5.50 평)

건물 사용승인일: 2019년 04월 25일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 은천로변에 위치하며, 신봉초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 관악동부센트레빌 등 아파트 단지와 은천로를 따라 근린생활시설, 상업·업무시설, 다세대주택 등이 혼재된 노선 주상지대로 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 북서측 직선거리 약 350m 거리에 신림선 서원역이 위치해 있습니다. 또한, 남동측 직선거리 약 800m에는 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

건물은 북측으로 인도와 차도가 구분된 왕복 4차로의 은천로에 접해 있으며, 남동측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 사다리형 토지로, 공동주택 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중로1류(폭 20m-25m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 08월 12일 접수된 주식회사소드자산운용대의 근저당권(631,500,000원)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하나, 모두 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한관희

보증금: 305,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 04일

확정일자: 2022년 08월 30일

대항력: 있음

인수 대상: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 특이사항

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

본 건은 주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 아파트 단지와 함께 은천로변을 따라 다양한 근린생활시설, 상업·업무시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 배후 주거 수요가 탄탄한 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 신봉초등학교가 위치하며, 대로변을 따라 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

제공된 정보 상으로는 특정 혐오시설이 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 보증금 305,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당할 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 5,449,184,683원에 달하는 등 채무 관계가 복잡합니다. 이는 매각 과정이나 이후 법적 절차에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인입니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2019년 준공)인 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 305,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 매수인은 이 금액에 대한 인수 부담을 고려해야 합니다. 이는 부동산 자체의 시장 가치를 초과할 수 있는 위험 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후도에 대한 부담이 적습니다.

8.2. 역세권 입지

신림선 서원역이 도보 거리 내에 위치하며, 지하철 2호선 서울대입구역 접근성도 양호하여 직주근접성이 뛰어납니다.

8.3. 잠재적 가치

임차인 인수 부담이 해소되거나, 향후 시장 상황 변화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 341,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 305,000,000원을 고려할 때, 매수인의 총 부담액은 입찰가와 인수 보증금 합계가 됩니다. 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 시장 가치는 약 135,800,000원 ~ 158,800,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담(최악의 경우 305,000,000원 전액 인수 가정)과 함께, 실질적인 매수인의 총 투자 비용이 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 36,000,000원으로 산정합니다.

(총 예상 비용 = 입찰가 36,000,000원 + 인수 보증금 305,000,000원 = 341,000,000원)

이는 감정평가액과 유사한 수준이지만, 임차인 인수 리스크를 고려한 공격적인 입찰가이며, 낙찰 후 잔금 납부 시 임차인과의 명도 협상 및 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.