나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100709 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1330-6 강남역롯데골드로즈 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울서이초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(강남역)이 소재하여 대중교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 21층 건내 제1층 제104호로서,
외벽: 외장석 등 마감
내벽: 인테리어 마감
창호: 강화유리 및 시스템창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2):
도시지역, 일반상업지역, 도로(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경100709 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보와 분석을 담고 있습니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100709 (1)

* 물건명: 강남역 롯데골드로즈 1층 104호

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1330-6

* 건물명: 강남역 롯데골드로즈

* 용도: 근린상가 (건물 전체 용도는 업무시설, 근린생활시설)

* 총 층수: 21층 (본건은 1층)

* 건축승인일: 2004년 2월 27일

* 감정가: 3,458,000,000원

* 토지면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

* 건물면적: 113.00㎡ (약 34.18평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서초구 서초동에 위치한 강남역 롯데골드로즈 1층 104호입니다.

* 주위환경: 본건은 서울서이초등학교 북동측 인근에 자리하며, 주변 지역은 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 다양하게 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 강남역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 물건지 남서측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 29일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 등기부상 현황:

* 소유권 보존등기 (2004.04.26)

* 소유권 이전 (2004.05.18, 매매)

* 근저당 (2022.09.29, 말소기준권리)

* 근저당부채권근질권설정 (2024.11.05, 말소)

* 임의경매개시결정 (2025.01.13, 엠씨아이대부, 2,591,302,845원)

* 임차인 현황:

* 정 임차인: 보증금 70,000,000원, 차임 6,000,000원, 전입(사업)일자 2015-03-31, 대항력 있음.

* 주 임차인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2009-09-18, 대항력 있음.

* 인수되는 권리: 명시된 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 인수 여부에 대한 법적 검토 및 주의가 필요합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 2,934,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울의 핵심 상권인 강남역 인근의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하고 있습니다. 주변에는 오피스텔, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시설: 강남역 상권이 제공하는 다양한 편의, 금융, 문화 시설들을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 서울서이초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 건물 용도: 본건 물건(104호)은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 전체적으로는 업무시설과 근린생활시설이 복합적으로 사용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 신분당선 강남역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통의 요지입니다.

* 편의시설: 강남역 일대의 백화점, 대형 쇼핑몰, 다양한 식당가, 병원, 은행 등 풍부한 생활 편의시설에 대한 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 교육환경: 서울서이초등학교가 도보 가능한 거리에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 본건에는 대항력 있는 임차인 정 (보증금 70,000,000원, 차임 6,000,000원)과 주 (보증금 0원, 차임 0원)가 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 부담이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 특히, 보증금 및 차임이 0원인 임차인의 계약 조건과 대항력 성립 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 상대보호구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울의 대표적인 중심 상권인 강남역에 위치한 근린상가로서, 탁월한 입지 조건과 높은 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 및 상당한 시세 상승 잠재력을 지닌 것으로 평가됩니다. 21층 규모의 현대적인 집합건물 내에 있으며, 본건은 접근성이 우수한 1층 상가입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 주의가 필요한 부분이며, 인수되는 보증금은 없다고 표기되었으나 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울의 최중심 상권인 강남역 초역세권에 위치하여 부동산 가치가 높습니다.

* 수익성 잠재력: 배후 수요가 풍부하고 유동인구가 많아 임대 수익률 확보 및 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 1층 상가 가치: 높은 가시성과 집객 효과를 가진 1층 상가는 일반적인 상가보다 투자 매력이 높습니다.

* 건물 인프라: 현대적인 집합건물 내 상가로서, 시설 관리가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원으로 계산에서 제외됩니다. 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

* 최근 실거래가 및 주변 상가 시세 조사

* 현재 임대 현황 및 향후 예상 임대 수익률 분석

* 명도에 소요될 예상 비용 및 기간 예측

* 기타 경매 관련 제반 비용(취득세, 법무사 수수료, 중개수수료 등) 고려

현재 감정가 3,458,000,000원을 기준으로, 상기 분석 결과를 종합적으로 검토하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.