나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120591 [3] 서울특별시 관악구 신림동 1567-6 위드비엠 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "강남중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 연립
및 다세대 주택 등 주택과 근린생활시설로 형성된 주거지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 있는 신봉초등학교 북동측 인근에 은천로변에 위치한
디앤씨타운 비동 3층 302호로 부근은 관악동부센트레빌 등 아파트 단지 및 은천로를 따라
근린생활시설, 상업.업무시설 및 다세대주택 등으로 형성된 노선 주상지대로 주거환경
보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 서측 근거리에 위치하며, 주위는
연립 및 다세대 주택 위주로 형성된 주거지대로 주위환경은 보통임

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 있는 신림고등학교 북서측 인근 난곡로변에 위치한
위드비엠 3층 303호로 난곡로를 따라서는 근린생활시설, 상업.업무시설 및 다세대주택 등
으로 형성된 노선 주상지대이며, 후면으로는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로 주거
환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 있는 수도권전천 신림선 서원역 남동측 근거리에 위치한
다인캐슬 비동 4층 401호(기호 1) 및 403호(기호 2)로 인근에 다세대주택 및 단독주택으로
형성된 주택지대로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북측 직선거리 약 260m 거리에 "서울지방병무청역", 남서측
직선거리 약 380m 거리에 6호선 및 신림선 환승역인 "보라매역"이 있고, 인근에 버스정류장
이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

교통상황

대상 건물까지 차량 출입 가능하고, 남동측 직선거래 약 580m에 수도권 전철 2호선 서울대
입구역이 있으며 인근 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

교통상황

본건물까지 차량접근이 가능하고 북서측 직선거리 약 340m 거리에 신림선 서원역이있으며,
인근에 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 서측 직선거리 약 500m 거리에 전철 7호선 신대방삼거리역이
있으며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통임

교통상황

본건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019.04.04 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층내 3층 303호로

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.12.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물 내 3층 304호(기호 5),
4층 401호(기호 6)로서
외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.04.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 6층 건물내 3층 302호로
외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.03.13. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 7층 건물중 7층 703호로서

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2018.11.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층내 4층 401호 및 403호로

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.

이용상태

2개호 모두 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

기호 1,2) 모두 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 계단식으로 지반 조성한 4필지 일단의 직사각형에 유사한 사다리형 토지로
공동주택 및 근린생활시설 2개동의 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형의 평탄한 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형의 평탄한 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 직사각형에 유사한 평탄한 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 건물
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 인도와 차도 구분된 왕복4차로의 은천로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 평탄한 포장도로(세로)와 접함.

인접 도로상태등

남서측으로 인도와 차도 구분된 왕복6차선의 광대로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8m의 평탄한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생
정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일-2029년 9월 9일,
지목 도로 한정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

토지이용계획 및 제한상태

대지권이 목적인 2필지 동일하며

도시지역, 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>,
교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적이 되는 4필지중 봉천동 458-66, 458-72, 458-78(대지권 1-3)은 동일하며
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
대지권 4. 봉천동 458-123
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 조사하지 못하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였으며, 대상물건을 포함한 일대는 "모아
타운 3차, 상도동 242일원"으로 지정(2023.09월)된 지역임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 확인하지 못하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 거주자 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120591 (3)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1567-6 위드비엠 3층 303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 310,000,000원 (3억 1천만원)

* 토지면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

* 토지지분: 17.5588㎡ (약 5.31평)

* 건물면적: 28.61㎡ (약 8.66평)

* 건물지분: 28.61㎡ (약 8.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 신림고등학교 북서측 인근 난곡로변에 위치한 위드비엠 3층 303호입니다. 난곡로를 따라 근린생활시설, 상업.업무시설 및 다세대주택 등으로 형성된 노선 주상지대이며, 후면으로는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로 주거환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 북서측 직선거리 약 340m 거리에 신림선 서원역이 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원 (2억원)

* 차임: 200,000원 (월 20만원)

* 전입일자: 2023-06-07

* 확정일자: 2023-06-07

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 있음

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 근저당권 (을3, 2024-08-12, 주식회사소드자산운용대부, 631,500,000원)

* 소유권 보존: 갑1 (2019-04-09, 최연화)

* 소유권 이전: 갑2 (2019-06-27, 김인환)

* 주택임차권: 을4 (2025-06-12, 김예진, 200,000,000원, 인수, 전입/확정 2023-06-07)

* 다수의 가압류 및 압류 권리가 존재했으나 모두 말소되었습니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위4번 임차권등기(김예진)가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 주거지 및 근린생활시설 혼합 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 및 편의시설이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 본건은 난곡로변의 노선상가지대와 인접하여 상업.업무시설과의 접근성도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 2019년 04월 04일 사용승인된 6층 건물 내 3층 303호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 칼라샤시 2중창으로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터 설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 신림고등학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김예진 씨의 보증금 2억원 중 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 물건명세서에 명시된 중요 사항으로, 배당 결과에 따라 실제 인수 금액이 결정됩니다. (※ 임차인 현황 내 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용이 있으나, 물건명세서상의 인수 가능성을 우선적으로 고려해야 합니다.)

* 토지이용계획상 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 - 2029년 9월 9일)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 혐오시설: 지도 및 제공된 정보 상, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 기본 시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 가능성이 있어 이에 대한 신중한 검토가 필수적입니다. 인수 보증금액이 클 경우, 매수인의 실질적인 투자금액이 크게 증가할 수 있으므로 배당표 및 임차인과의 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 연식이 짧아 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 역세권 접근성: 신림선 서원역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 소형 평형: 1인 가구나 소규모 가구의 수요를 충족시킬 수 있는 면적입니다.

* 임차인 인수 리스크: 보증금 인수 가능성이 있는 임차인이 존재하므로, 이를 고려한 입찰가를 산정할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 자료에 따르면, 본 건은 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 2억 원을 인수할 가능성이 있습니다. 물건명세서에 명시된 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 중점적으로 고려해야 합니다.

최근 거래 사례(1억 8천만원 ~ 2억 3천만원)와 본 건의 감정가(3억 1천만원)를 종합적으로 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 대략 2억 2천만원에서 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 임차인 보증금 2억 원을 낙찰가가 인수해야 하는 최악의 경우를 가정한다면, 매수인의 총 투입 비용은 (낙찰가 + 2억원)이 됩니다. 만약 물건의 시장 가치가 2억 5천만원이라면, 낙찰가는 5천만원 이하로 낮아야만 손익분기점을 맞출 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부 및 배당 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다는 확신이 없다면, 보증금 인수 가능 금액을 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

* 임차인 보증금 전액 인수 시 예상 입찰 하한선: 50,000,000원 ~ 80,000,000원

* 임차인 보증금 전액 배당 가능 시 예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 280,000,000원 (시장 상황 및 경쟁률 고려)

본 건은 임차인 리스크가 매우 크므로, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 인수될 보증금액을 정확히 파악한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.