나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120591 [1] 서울특별시 관악구 신림동 408-45 다인캐슬 비동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "강남중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 연립
및 다세대 주택 등 주택과 근린생활시설로 형성된 주거지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 있는 신봉초등학교 북동측 인근에 은천로변에 위치한
디앤씨타운 비동 3층 302호로 부근은 관악동부센트레빌 등 아파트 단지 및 은천로를 따라
근린생활시설, 상업.업무시설 및 다세대주택 등으로 형성된 노선 주상지대로 주거환경
보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 서측 근거리에 위치하며, 주위는
연립 및 다세대 주택 위주로 형성된 주거지대로 주위환경은 보통임

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 있는 신림고등학교 북서측 인근 난곡로변에 위치한
위드비엠 3층 303호로 난곡로를 따라서는 근린생활시설, 상업.업무시설 및 다세대주택 등
으로 형성된 노선 주상지대이며, 후면으로는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로 주거
환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 있는 수도권전천 신림선 서원역 남동측 근거리에 위치한
다인캐슬 비동 4층 401호(기호 1) 및 403호(기호 2)로 인근에 다세대주택 및 단독주택으로
형성된 주택지대로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북측 직선거리 약 260m 거리에 "서울지방병무청역", 남서측
직선거리 약 380m 거리에 6호선 및 신림선 환승역인 "보라매역"이 있고, 인근에 버스정류장
이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

교통상황

대상 건물까지 차량 출입 가능하고, 남동측 직선거래 약 580m에 수도권 전철 2호선 서울대
입구역이 있으며 인근 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

교통상황

본건물까지 차량접근이 가능하고 북서측 직선거리 약 340m 거리에 신림선 서원역이있으며,
인근에 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 서측 직선거리 약 500m 거리에 전철 7호선 신대방삼거리역이
있으며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통임

교통상황

본건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019.04.04 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층내 3층 303호로

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.12.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물 내 3층 304호(기호 5),
4층 401호(기호 6)로서
외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.04.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 6층 건물내 3층 302호로
외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.03.13. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 7층 건물중 7층 703호로서

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2018.11.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층내 4층 401호 및 403호로

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.

이용상태

2개호 모두 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

기호 1,2) 모두 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 계단식으로 지반 조성한 4필지 일단의 직사각형에 유사한 사다리형 토지로
공동주택 및 근린생활시설 2개동의 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형의 평탄한 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형의 평탄한 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 직사각형에 유사한 평탄한 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 건물
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 인도와 차도 구분된 왕복4차로의 은천로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 평탄한 포장도로(세로)와 접함.

인접 도로상태등

남서측으로 인도와 차도 구분된 왕복6차선의 광대로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8m의 평탄한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생
정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일-2029년 9월 9일,
지목 도로 한정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

토지이용계획 및 제한상태

대지권이 목적인 2필지 동일하며

도시지역, 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>,
교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적이 되는 4필지중 봉천동 458-66, 458-72, 458-78(대지권 1-3)은 동일하며
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
대지권 4. 봉천동 458-123
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 조사하지 못하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였으며, 대상물건을 포함한 일대는 "모아
타운 3차, 상도동 242일원"으로 지정(2023.09월)된 지역임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 확인하지 못하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 거주자 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120591 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 408-45, 다인캐슬 비동 4층 401호

건축물 정보: 2018년 11월 12일 사용승인, 철근콘크리트구조, 다인캐슬 B동

토지 면적: 19.28㎡ (약 5.83평)

건물 면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

용도: 도시형생활주택

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 262,000,000원

1.3. 특이사항

공동담보 물건

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

주거 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 여건

도보 약 340m 거리에 신림선 서원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

인근에 버스정류장이 있어 시내 접근성이 양호함.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2024년 8월 12일 접수된 주식회사소드자산운용대부의 근저당권 (631,500,000원)임.

본 경매 사건은 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않는 한, 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됨.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 2번 주택임차권 (임차인: 김 )이 존재함.

임차인은 2023년 11월 24일 전입, 2023년 11월 9일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있음.

임차인의 보증금은 215,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

주택임차인의 확정일자(2023.11.09)가 말소기준권리(2024.08.12)보다 앞서므로, 임차인은 우선변제권을 가지며, 경매 낙찰가에서 최우선으로 배당받을 권리가 있음.

따라서, 낙찰가액이 임차인의 보증금 전액(215,000,000원)을 충당하지 못할 경우에만 그 차액을 인수하게 됨.

감정가액(262,000,000원)을 기준으로 판단할 때, 임차인 보증금 전액이 배당될 가능성이 있으나, 이는 배당표 확정 시까지 지켜봐야 함.

주의: 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 인수 금액 발생.

3.3. 기타 권리

다수의 가압류, 압류 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소 대상임.

총 등기부채권 금액은 5,359,184,683원으로 매우 높으나, 말소기준권리 이하 채권자들은 배당받지 못할 가능성이 높음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신림동 지역은 주거 기능이 중심이며, 대로변을 따라 근린생활시설 및 상업·업무시설이 혼재된 노선형 상업지대 특성을 보임.

주변에 아파트 단지, 다세대주택 등이 분포하여 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있음.

4.2. 상업 시설 현황

주변 근린생활시설 및 소규모 상가 이용이 용이하며, 신림역 상권과의 연계성도 고려 가능함.

도시형생활주택으로서 주거 용도에 적합하며, 상업 기능보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 분석이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 칼라샤시 2중창으로 마감되어 있음.

위생, 급배수, 난방, 화재탐지 및 경보 설비, 엘리베이터 등 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

도보 거리에 마트, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 학교로는 신봉초등학교, 신림고등학교 등이 언급되나, 본건과의 정확한 거리는 추가 확인 필요.

보라매공원 등 휴식 공간 접근성 고려 가능.

주변에 혐오 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인의 보증금 215,000,000원이 경매 낙찰가에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재함.

이로 인해 실제 총 투자 비용이 예상치를 초과할 수 있음.

6.2. 시장 가격 변동성

제공된 주변 매매 시세 정보(JSON)의 가격이 본건의 감정가 대비 상대적으로 낮게 나타나는 경향이 있어, 실제 시장 가치와의 괴리 가능성을 염두에 두어야 함.

주변 다세대주택 매매가는 약 1억 8천만원~2억 3천만원 수준이며, 본건 면적(약 9평)을 고려할 때, 약 1억 5천만원 내외의 시세로 추정되나, 이는 감정가(2억 6천만원)보다 낮음.

6.3. 미상 임대 관계

폐문 및 관계인 부재로 임대 관계 조사가 이루어지지 않은 점은 향후 명도 및 실거주 확인 시 어려움을 야기할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 신림동 소재의 신축급 도시형생활주택으로, 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편임.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 2억 1천 5백만원에 달하고, 이 금액이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크임.

또한, 주변 시세 정보에 비해 감정가가 높게 책정된 점은 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 신중한 검토가 필요함을 시사함.

따라서, 임차인 인수 보증금 및 배당 여부를 면밀히 분석하고, 주변 실거래가를 재확인하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

신림선 서원역 인근에 위치하여 직주근접 및 교통 편의성이 우수함.

8.2. 신축급 건물

2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됨.

8.3. 주거 수요

서울 서남권의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적 활용이 가능함.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 215,000,000원)이 존재하며, 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

임차인의 확정일자(2023.11.09)가 말소기준권리(2024.08.12)보다 앞서므로, 경매 낙찰대금에서 임차인은 우선적으로 배당받을 권리가 있습니다.

감정가액 262,000,000원을 기준으로, 낙찰가액이 임차인의 보증금 전액을 충당할 경우, 매수인은 임차인 보증금을 인수하지 않게 됩니다.

감정가액 수준에서 낙찰될 경우, 임차인 보증금 전액이 배당될 가능성이 높다고 판단됩니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보(JSON)의 매매가(약 1억 5천만원~2억 3천만원)가 감정가 대비 낮게 나타나는 점은 위험 요인으로 작용합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가액인 262,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 보증금의 인수 여부 및 주변 시세와의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 최적의 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다.

만약 임차인 보증금의 일부라도 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 입찰가 산정 시 해당 금액만큼 차감하여 보수적으로 접근해야 합니다. (예: 총 예상 비용 = 입찰가 + 인수 보증금. 이 총 비용이 시장 가치보다 낮아야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.