나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120591 [2] 서울특별시 관악구 신림동 408-45 다인캐슬 비동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "강남중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 연립
및 다세대 주택 등 주택과 근린생활시설로 형성된 주거지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 있는 신봉초등학교 북동측 인근에 은천로변에 위치한
디앤씨타운 비동 3층 302호로 부근은 관악동부센트레빌 등 아파트 단지 및 은천로를 따라
근린생활시설, 상업.업무시설 및 다세대주택 등으로 형성된 노선 주상지대로 주거환경
보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 서측 근거리에 위치하며, 주위는
연립 및 다세대 주택 위주로 형성된 주거지대로 주위환경은 보통임

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 있는 신림고등학교 북서측 인근 난곡로변에 위치한
위드비엠 3층 303호로 난곡로를 따라서는 근린생활시설, 상업.업무시설 및 다세대주택 등
으로 형성된 노선 주상지대이며, 후면으로는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로 주거
환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 있는 수도권전천 신림선 서원역 남동측 근거리에 위치한
다인캐슬 비동 4층 401호(기호 1) 및 403호(기호 2)로 인근에 다세대주택 및 단독주택으로
형성된 주택지대로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북측 직선거리 약 260m 거리에 "서울지방병무청역", 남서측
직선거리 약 380m 거리에 6호선 및 신림선 환승역인 "보라매역"이 있고, 인근에 버스정류장
이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

교통상황

대상 건물까지 차량 출입 가능하고, 남동측 직선거래 약 580m에 수도권 전철 2호선 서울대
입구역이 있으며 인근 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

교통상황

본건물까지 차량접근이 가능하고 북서측 직선거리 약 340m 거리에 신림선 서원역이있으며,
인근에 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 서측 직선거리 약 500m 거리에 전철 7호선 신대방삼거리역이
있으며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통임

교통상황

본건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019.04.04 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층내 3층 303호로

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.12.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물 내 3층 304호(기호 5),
4층 401호(기호 6)로서
외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.04.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 6층 건물내 3층 302호로
외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2019.03.13. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 7층 건물중 7층 703호로서

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

건물의 구조

2018.11.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층내 4층 401호 및 403호로

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샤시 2중창 등임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.

이용상태

2개호 모두 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

기호 1,2) 모두 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 계단식으로 지반 조성한 4필지 일단의 직사각형에 유사한 사다리형 토지로
공동주택 및 근린생활시설 2개동의 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형의 평탄한 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형의 평탄한 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 직사각형에 유사한 평탄한 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 건물
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 인도와 차도 구분된 왕복4차로의 은천로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 평탄한 포장도로(세로)와 접함.

인접 도로상태등

남서측으로 인도와 차도 구분된 왕복6차선의 광대로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8m의 평탄한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생
정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일-2029년 9월 9일,
지목 도로 한정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

토지이용계획 및 제한상태

대지권이 목적인 2필지 동일하며

도시지역, 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>,
교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적이 되는 4필지중 봉천동 458-66, 458-72, 458-78(대지권 1-3)은 동일하며
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
대지권 4. 봉천동 458-123
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 조사하지 못하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였으며, 대상물건을 포함한 일대는 "모아
타운 3차, 상도동 242일원"으로 지정(2023.09월)된 지역임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 확인하지 못하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 거주자 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120591 (2)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 408-45 다인캐슬 비동 4층 403호

물건종별: 도시형생활주택

감정가: 250,000,000 원

토지면적: 19.18㎡ (약 5.8평)

건물면적: 28.76㎡ (약 8.7평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

건축연도: 2018년

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 수도권 전철 신림선 서원역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택 및 단독주택 등이 형성된 주택지대로 주거환경은 보통 수준입니다.

교통 측면에서는 차량 접근이 가능하며, 북측으로 약 260m 거리에 서울지방병무청역, 남서측으로 약 380m 거리에 6호선 및 신림선 환승역인 보라매역이 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 12일 접수된 주식회사소드자산운용대의 근저당권(631,500,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 가압류 및 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

가장 주의해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 박 씨의 존재입니다. 박 씨는 2023년 5월 19일 전입신고 및 2023년 3월 10일 확정일자를 받았으며, 보증금은 223,000,000원입니다.

물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 최대 223,000,000원입니다.

총 등기부채권액은 약 5,367,184,683원으로 상당한 규모입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 신림동 일대는 주거지역과 근린생활시설, 상업·업무시설이 혼합된 노선상가지대로 형성되어 있습니다. 또한, 본건 일대는 '모아타운 3차'로 지정된 지역으로, 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변은 주택 위주로 형성된 주거지대로, 학교(신림고등학교, 수도권전천 신림선 서원역 등) 및 각종 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 엘리베이터 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 223,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 물건의 감정가 및 최근 거래 시세와 비교했을 때 매우 높은 수준이므로, 낙찰 시 총 인수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

총 채무액이 매우 높아 소유주의 재정 상태가 매우 좋지 않음을 시사합니다.

주변 시세 대비 임차 보증금의 비율이 높아, 실제 투입 비용 대비 수익률 관리에 신중해야 합니다.

1.6. 종합의견

본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 부담이 매우 큰 물건입니다. 임차인의 보증금 전액을 인수한다고 가정했을 때, 총 투입 비용이 감정가나 최근 시세를 초과할 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됩니다. 다만, '모아타운' 지정 지역이라는 점은 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 요소입니다.

1.7. 투자포인트

* '모아타운' 지정으로 인한 향후 도시 정비 및 개발 가능성.

* 신림선 등 대중교통 이용이 편리한 도심지 입지.

* 소형 평형의 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요 기대.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원이나, 인수해야 할 임차인의 보증금이 223,000,000원에 달합니다. 이는 물건 자체의 시장 가치(최근 시세 약 1.8억~2.3억)와 비교했을 때 매우 높은 수준으로, 낙찰자가 총 투입해야 할 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

이러한 상황을 고려하여, 잠재적 매수자가 감정가 대비 상당한 할인을 기대해야 하며, 실질적인 투자 가치를 확보하기 위해서는 임차인 보증금 인수 후에도 수익을 낼 수 있는 수준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

이론적으로 물건의 시세(예: 2.5억원)에서 인수 보증금(2.23억원)을 제외하면 2천 7백만원의 소유주 지분이 남게 됩니다. 이에 따라, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

예상입찰가: 30,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.