나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104025 [8] 부산광역시 강서구 대저2동 6165-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 ‘송백마을회관’ 북동측 근거리에 위치함. 주위환경은 소규모공장과 농경지가 혼재된 지역으로서 공장, 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대저2동 6165-1 : 일련번호(1) : 인접지 및 도로와 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 근린생활시설 건부지 및 일부 현황도로로 이용중임.

대저2동 6165-2 : 일련번호(2) : 인접지 및 도로와 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 근린생활시설 건부지 및 일부 현황도로로 이용중임.

대저2동 6165-3 : 일련번호(3) : 인접지 및 도로와 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 근린생활시설 건부지 및 일부 현황도로로 이용중임.

대저2동 6164-1 : 일련번호(9) : 인접지 및 도로와 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

대저2동 6163-1 : 일련번호(11) : 인접지 및 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

대저2동 6163 : 일련번호(12) : 인접지 및 도로와 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

대저2동 6164 : 일련번호(14) : 인접지 및 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

대저2동 6165 : 일련번호(15) : 인접지 및 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지 및 일부 현황도로로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 모두 각각 남서측으로 폭 약 6M의 현황도로(지목:구거)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대저2동 6165-1 : 일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

대저2동 6165-2 : 일련번호(2) :도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

대저2동 6165-3 : 일련번호(3) :도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하천에 관련된 사항은 항만수산과(tel.970-4682-5) 별도 확인요

대저2동 6164-1 : 일련번호(9) :도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

대저2동 6163-1 : 일련번호(11) :도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

대저2동 6163 : 일련번호(12) :도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

대저2동 6164 : 일련번호(14) :도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

대저2동 6165 : 일련번호(15) :도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

1. 구조 및 규모, 이용상태
별첨‘지적 및 건물개황도" 참조

2. 제시외 건물 및 제시외 물건이 토지에 미치는 영향
제시외 건물 및 제시외 물건의 구조, 규모 및 용도 등을 고려할 때 본건 토지의 사용, 수익 및 처분 등에 영향은 미미하다고 판단됨. 제시외 건물은 종물 및 부합물이 아니라고 판단되며 소유관계는 미상임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 평가대상토지 중 일련번호(1,2,3,15)의 일부가 현황도로로 이용되고 있음. 그 면적이 과소하고, 해당토지의 대지면적에 포함되어 있는 점을 고려하여 감가의 정도를 고려하였음. 정확한 경계 및 면적은 지적측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대저2동6163 : 일련번호(4) : 경량철골구조 기타지붕 1층 (사용승인일 :2010.02.24)
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 등 마감.
바닥 : 장판 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

대저2동6165 : 일련번호(5) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 1층 (사용승인일 :2007.02.07)
외벽 : 징크판넬 등 마감.
내벽 : -
바닥 : -
창호 : 샷시창호 등 마감.
내부 현장조사 불가하여 내벽 및 바닥 생략하오니 경매 입찰시 유의바람.

대저2동6163-1 : 일련번호(6) : 경량철골구조 기타지붕 1층 (사용승인일 :2010.02.25)
외벽 : 판넬 위 페인트 등 마감.
내벽 : 판넬 등 마감.
바닥 : 시멘트 포장 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

대저2동6165-2 : 일련번호(7) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 1층 (사용승인일 :2009.06.16)
외벽 : 징크판넬 등 마감.
내벽 : -
바닥 : -
창호 : 샷시창호 등 마감.
내부 현장조사 불가하여 내벽 및 바닥 생략하오니 경매 입찰시 유의바람.

대저2동6164-1 : 일련번호(8) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 1층 (사용승인일 :2009.01.21)
외벽 : 징크판넬 등 마감,
내벽 : -
바닥 : -
창호 : 샷시창호 등 마감.
내부 현장조사 불가하여 내벽 및 바닥 생략하오니 경매 입찰시 유의바람.

대저2동6165-3 : 일련번호(10) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 1층 (사용승인일 :2009.01.21)
외벽 : 징크판넬 등 마감.
내벽 : -
바닥 : -
창호 : 샷시창호 등 마감.
내부 현장조사 불가하여 내벽 및 바닥 생략하오니 경매 입찰시 유의바람.

대저2동6164 : 일련번호(13) : 일반철골구조 및 경량철골구조 기타(판넬)지붕 2층 (사용승인일 :2009.01.21)
외벽 : 타일 붙임 및 징크판넬 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

대저2동6165-1 : 일련번호(16) : 일반철골구조 기타지붕 1층 (사용승인일 :2007.12.03)
외벽 : 징크판넬 등 마감.
내벽 : -
바닥 : -
창호 : 샷시창호 등 마감.
내부 현장조사 불가하여 내벽 및 바닥 생략하오니 경매 입찰시 유의바람.

이용상태

대저2동6163 : 일련번호(4) : 근린생활시설(사무소).

대저2동6165 : 일련번호(5) : 근린생활시설(수리점).

대저2동6163-1 : 일련번호(6) : 근린생활시설(사무소).

대저2동6165-2 : 일련번호(7) : 근린생활시설(수리점).

대저2동6164-1 : 일련번호(8) : 근린생활시설(수리점).

대저2동6165-3 : 일련번호(10) : 근린생활시설(수리점).

대저2동6164 : 일련번호(13) : 1층 근린생활시설(수리점), 2층 근린생활시설(사무소).

대저2동6165-1 : 일련번호(16) : 근린생활시설(수리점).

설비내역

공히 위생급배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : -

물건 비고

- 일괄매각. 본건 건물은 근린생활시설(수리점)로 이용중임.
- 토지 중 일부가 현황도로로 이용되고 있으며, 정확한 경계 및 면적은 지적측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경104025 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 초읍동새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 6165-3

용도: 근린시설 (건물은 근린생활시설로 수리점, 사무소 등으로 이용 중임)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 87,156,000원

토지면적: 566.00㎡ (약 171.22평)

건물면적: 196.00㎡ (약 59.30평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 ‘송백마을회관’ 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 소규모 공장과 농경지가 혼재된 지역으로서, 공장, 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

대상 토지 모두 남서측으로 폭 약 6M의 현황도로(지목:구거)에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 아래와 같은 토지 이용 계획 및 제한 상태에 있습니다.

* 도시지역

* 자연녹지지역

* 개발제한구역

* 제3종 구역 (공항소음 방지 및 소음대책지역 지원)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 대저2동 6165-3번지의 경우, 하천에 관련된 사항은 항만수산과(tel.970-4682-5)를 통해 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2022년 4월 22일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노선영

보증금: 20,000,000원

차임: 1,600,000원

전입일자(사업일자): 2023-05-04

확정일자: 2024-05-08

배당신고일자: 2024-05-08

대항력: 없음

* 임차인: 노현정

보증금: 0원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2023-05-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

(주의: 보증금 0원, 확정일자/배당신고일자 정보가 미상이지만 대항력은 없는 것으로 파악되어 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.3. 인수되는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 소재지는 소규모 공장과 농경지가 혼재된 지역으로, 활발한 상권 형성보다는 지역 내 수요에 기반한 업종이 주를 이룰 것으로 보입니다.

건물이 근린생활시설로 이용 중이며, 수리점, 사무소 등으로 활용되고 있어 해당 지역의 생활 편의를 제공하는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 환경은 공장, 농경지, 단독주택 등이 혼재되어 있어, 도심에 비해 편의시설이나 주거 환경이 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 이슈

본건 토지 중 일부가 현황도로로 이용되고 있으며, 이에 대한 정확한 경계 및 면적은 지적 측량을 통해 확인이 필요합니다.

일부 필지(6165-1, 6165-2, 6165-3, 6165)는 현황도로로 이용되는 면적이 과소하여 토지 가치 평가 시 감가 요인으로 고려되었습니다.

6.2. 법규 및 규제

본건 토지는 개발제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 비행안전제2구역(전술) 등 다양한 토지 이용 규제 지역에 포함되어 있습니다.

특히, 비행안전제2구역(전술)은 건축 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

대저2동 6165-3번지의 경우 하천 관련 사항에 대한 별도 확인이 요구됩니다.

6.3. 건물 관련 이슈

건물감정평가요항표에 따르면, 일부 건물(일련번호 5, 7, 8, 10, 16)은 내부 현장 조사가 불가하여 내벽 및 바닥 마감 등 상세 정보 파악이 어렵습니다. 경매 입찰 시 이러한 정보 부족에 유의해야 합니다.

현재까지 확인된 주변 지역에 특정 혐오 시설이 직접적으로 명시된 정보는 없으나, 강서구는 과거부터 기피시설 집적 논란이 있었던 지역이므로, 추후 주변 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 부산광역시 강서구 대저2동에 위치한 근린생활시설로, 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

토지 일부가 현황도로로 사용 중이며, 개발제한구역 등 여러 규제가 적용되는 지역입니다.

건물은 현재 수리점, 사무소 등으로 운영 중이며, 임차인은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

다만, 토지 경계 및 현황도로 면적 확인 필요성, 일부 건물 내부 정보의 제한성 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 사업 운영 가능성

근린생활시설로서 지역 내에서 필요한 업종(수리점 등)을 운영하기에 적합한 물건입니다.

안정적인 지역 기반 사업을 운영하고자 하는 투자자에게는 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

8.2. 입지 및 개발 잠재력

차량 접근성이 양호하고 인근에 대중교통 이용이 가능합니다.

장기적으로 지역 개발 계획이나 도시 계획 변화에 따라 토지 가치의 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다. (단, 현재의 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 불가 사유

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 현장 방문을 통한 물건의 상세 상태 파악, 향후 개발 가능성 및 규제 완화 여부 등 추가적인 시장 조사 및 정밀 분석이 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 객관적이고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.