나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1645 [1] 부산광역시 강서구 신호동 315-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 신호동 소재 "신호중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 대단위
아파트단지 및 각종 근린생활시설, 공원, 체육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 약 12미터 폭의 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 경제자유구역<경제자
유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재
보존영향 검토대상구역<부산광역시지정문화재보호조례>, 지방산업단지(신호지방산업단지)<산
업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 건물로서(사용승인일: 2019.11.21),

외벽: 노출콘크리트, 징크강판, 화강석판 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지, 대리석, 타일 및 인테리어 마감 등,
바닥 : 대리석, 마루판 및 데코타일 마감 등,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

관광호텔(상호:더 브레인 호텔, 객실:총 53개실), 근린생활시설(8,9층:B_comma 카페)으로,

지1층 : 물탱크실 등으로 이용 중임.
1층 : 로비, 안내실, 카페 등으로 이용 중임.
2층 : 객실9, 관리실, 린넨실, 직원숙소 등으로 이용 중임.
3층 : 객실10, 린넨실 등으로 이용 중임.
4,5층 : 객실9, 린넨실 등으로 이용 중임.
6,7층 : 객실8, 린넨실 등으로 이용 중임.
8,9층 : 카페(상호:B_comma )로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 수
변전설비, CCTV설비, 천정매립형 냉난방설비, 전기보일러 및 가스보일러에 의한 난방설비
등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상,
기타: 없음.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경1645 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 신호동 315-4 (신호산단1로72번길 58)

용도: 숙박시설 (관광호텔, 근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 건물 (사용승인일: 2019.11.21.)

감정가: 10,296,091,160원

토지면적: 1000.00㎡ (약 302.5평)

건물면적: 3281.67㎡ (약 992.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산수산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 강서구 신호동 소재 "신호중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원, 체육시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 약 12미터 폭의 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 지방산업단지(신호지방산업단지) 등에 속해 있어 관련 법규의 적용을 받습니다. 또한, 상대보호구역 및 문화재보존영향 검토대상구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 근저당권 (을9 (1), 을3 (1))이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 선순위 근저당권 (대형선망수산업협동조합, 울산수산업협동조합)

* 국민건강보험공단의 압류

* 부산신용보증재단의 가압류

* 강서구(부산광역시)의 압류

* 현재 진행 중인 임의경매 개시 결정 채권 (채권액 5,483,818,623원)

* 위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 곽경숙: 보증금 1,000,000,000원, 차임 30,000,000원. 전입일자 2024.02.14. 대항력 없음.

* 해당 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 특이사항: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 본 건물은 '더 브레인 호텔'이라는 상호로 운영 중이며, 총 53개의 객실을 보유하고 있습니다. 또한, 8층과 9층은 'B_comma'라는 이름의 카페로 이용되고 있습니다.

* 층별 이용: 지하 1층은 물탱크실 등으로, 1층은 로비, 안내실, 카페 등으로 사용됩니다. 2층부터 7층까지는 객실로 구성되어 있으며, 8층과 9층은 카페 공간으로 활용되고 있습니다.

* 주변 상권: 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 및 호텔 이용객을 위한 잠재적 고객층 확보가 용이한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 단지 인근에 신호중학교, 공원, 체육시설 등이 있어 주거 및 여가 활동에 필요한 시설들이 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설: 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, CCTV, 냉난방 설비 등이 설치되어 있어 현대적인 편의 시설을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 본 건 토지는 상대보호구역, 문화재보존영향 검토대상구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 증축 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무에 대한 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성은 낮으나, 채무 관계의 범위는 사전에 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 주변 환경: 인터넷 검색 결과, 부산 강서구 신호동 인근 지역에는 소규모 마사지 업소(신호더타이, 힐링타이 등)가 있으며, 과거 산업폐기물 매립장과 관련된 악취 문제가 제기되었던 사례가 있습니다. (신호하수종말처리장 공원화 추진 사례 등) 이러한 환경적 요인은 호텔 운영에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 장기적인 지역 개발 및 주민 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로서 권리 관계가 명확하고, 매각으로 인해 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 관광호텔 및 근린생활시설로 이용 중이며, 주변의 주거 단지 및 기타 시설들과 어우러져 안정적인 운영이 기대됩니다. 다만, 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항 및 과거 지역 환경 문제와 관련된 사항은 투자 시 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 호텔 건물: 2019년에 사용 승인된 건물로, 최신 시설과 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어 명도 및 관리 부담이 상대적으로 적습니다.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명도 관련 위험 부담이 매우 낮습니다. (임차인 곽 은 대항력 없음)

* 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 지역 내 산업단지 등을 기반으로 한 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 입지 조건: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 10,296,091,160원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 상세한 시세 조사, 건물 상태, 향후 운영 가능성, 주변 경쟁 환경 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우나, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율 추세를 감안할 때, 감정가의 80%~90% 수준인 약 82억 원에서 93억 원 사이에서 잠재적인 입찰가를 형성할 수 있을 것으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.