나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2737 [3] 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 소재하는 하단초등학교의 동측 인근에 위치하는 아람센트럴시티 2층 205호 외 6개호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 상업업무용시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 하단역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하 1층 지상 14층 건물 내 2층 205호 외 6개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(7) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 공동주택(아파트,오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

하단동 618-6, 618-28, 618-29, 618-34
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m)<건축법>

하단동 618-30
일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2737 (3)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 3층305호

용도: 오피스텔

감정가: 203,000,000원

토지면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

건물면적: 49.26㎡ (약 14.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, 하단초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 상업업무용시설 등이 혼재되어 있어 도심 생활권을 누릴 수 있는 지역입니다.

토지는 5필지가 일단의 부정형 토지로, 인접지와 대체로 등고평탄한 상태이며 공동주택(아파트, 오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

부산광역시 사하구 하단동 618-6, 618-28, 618-29, 618-34: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (120m, 150m)

부산광역시 사하구 하단동 618-30: 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 (120m, 150m)

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 농협은행 (본건 경매 신청)

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건, 공동담보

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019.12.11. 농협은행 근저당권)

을1 (2019.12.11. 접수): 농협은행 근저당권 129,600,000원 (말소기준권리)

갑4 (2024.12.10. 접수): 신보2022제24차유동화전문유한회사 가압류 588,000,000원 (매각으로 말소)

을2 (2025.04.22. 접수): 주식회사가람건설 근저당권 1,300,000,000원 (매각으로 말소)

갑5 (2025.07.29. 접수): 농협은행 임의경매 863,127,549원 (본건 경매개시결정)

등기부채권 총액: 2,017,600,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 조민우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-11

대항력: 없음

주의사항: 임차인 조 은(는) 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 미상임이 명시되어 있으므로, 명도 진행 시 실제 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 소재한 하단동은 부산의 주요 주거 및 상업 지구로, 인근에 하단역을 중심으로 유동인구가 풍부합니다.

주변에 하단초등학교, 각종 금융기관, 병원, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

근린생활시설 및 상업업무용시설이 혼재되어 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 혐오시설 조사

부산광역시 사하구 하단동 618-6번지 일대 및 아람센트럴시티 주변에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구성

아람센트럴시티는 철근콘크리트 구조의 지상 14층, 지하 1층 건물로, 건물 자체는 공동주택(아파트, 오피스텔)으로 이용 중입니다.

5.2. 내부 설비

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 완비되어 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 복잡한 금융 관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

현 임차인 조민우 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 대항력이 없으나, 실제 임대차 계약 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 현황

건축물대장상 '공동주택(아파트, 오피스텔)'으로 기재되어 있으나, 경매 정보에서는 '오피스텔'로 명시되어 있어 실제 이용 용도에 대한 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 사하구 하단동의 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

아람센트럴시티는 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로, 기본적인 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

감정가 대비 최근 실거래가 수준이 적정하게 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다.

인수되는 권리가 없어 권리관계는 명확하나, 유동화물건이라는 특수성을 고려해야 합니다.

임차인이 대항력이 없으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

하단역 초역세권 입지로 풍부한 배후 수요 확보 가능

2017년 준공된 신축급 건물로 유지보수 부담 적음

인근 지역 개발 계획 및 지하철 1호선 연장 사업 수혜 예상

권리관계 명확하여 안전한 투자 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 203,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2023년 11월 27일에 동일 아람센트럴시티 13층 52.46㎡(약 15.87평) 물건이 220,000,000원(2억 2천만원)에 직거래된 사례가 있습니다.

이를 기준으로 본건(49.26㎡, 약 14.90평)의 평당가를 산정하면 약 1,386만원 수준입니다.

감정가(약 1,362만원/평)는 최근 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없으므로, 경매 절차에 따른 추가 부담은 없습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 215,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예상치이며, 실제 입찰 시 현장 조사 및 추가적인 시세 변동을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.