나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3587 [2] 부산광역시 사하구 하단동 618-1 헤리츠리더스하단 3층301호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 도시철도1호선 '하단역' 남동측 인근에 위치하는 '헤리츠리더스하단' 2층 201호 및 3층 301호로서, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 상업·업무용빌딩 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도1호선 '하단역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상27층, 지하2층 건물(사용승인일: 2021.12.09.) 내 2층 201호(전유면적: 739.9645㎡) 및 3층 301호(전유면적: 739.9645㎡) 로서, ·외벽: 화강석붙임 및 강화유리 등 마감. ·창호: 강호 유리창 구조임.

이용상태

- 2층 201호: 2층 전체를 임차인이 임차하여 노유자시설(노인복지시설- 상호: 케어링 주간보 호센터)이용중임. - 3층 301호: 3층 전체를 임차인이 임차하여 운동시설(체력단련장- 상호: 빅스짐 헬스/PT)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10ｍ 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대사항: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-주식회사 언니네필라테스가 2026.03.23. 유치권신고[공사대금(유익비) 2억원]를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3587 (2)

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-1, 헤리츠리더스하단 3층301호 (2층 201호 포함)

* 용도: 운동시설 (3층 301호), 노유자시설 (2층 201호)

* 감정가: 2,300,000,000원

* 토지면적: 98.78㎡ (약 29.88평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 739.96㎡ (약 223.84평) - 2층 201호 및 3층 301호 전유면적 합계 추정

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2021년 12월 9일

* 건물 규모: 지하 2층, 지상 27층

1.1. 입지조건

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-1, 헤리츠리더스하단 3층301호 (2층 201호 포함)

* 주위환경: 공동주택, 업무시설(오피스텔), 상업·업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

* 교통: 도시철도 1호선 '하단역' 남동측 인근에 위치하며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 진출입이 용이함.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(120m, 150m).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2023.04.28. 접수, 채권최고액 3,850,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* (주)빅스짐하단점김도유: 보증금 100,000,000원, 차임 9,000,000원, 전입/사업일자 2024.08.14, 대항력 없음. (이름: 김 )

* 김동현: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023.12.06, 대항력 없음. (이름: 김 )

* 주식회사언니네필라테스: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 없음, 대항력 없음. (이름: 주 )

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 5,151,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 밀집한 복합 상권입니다.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 하단역 인근으로 유동인구 흡수 및 접근성이 우수합니다.

* 상권 특성: 해당 건물은 상업·업무 복합 건물로, 다양한 근린생활시설이 입점 가능하여 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 건물 용도: 경매 대상 물건은 운동시설 및 노유자시설로 이용 중입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 하단역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 건물 내 및 인근 상업시설, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 제공된 정보 내에서 교육시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

* 의료시설: 제공된 정보 내에서 의료시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

* 공원/녹지: 제공된 정보 내에서 공원 또는 녹지 시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 주식회사 언니네필라테스가 2026년 3월 23일 공사대금(유익비) 2억원으로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 절차 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액 5,151,000,000원으로, 감정가 2,300,000,000원 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 부담이나 잠재적 권리 행사 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 현재 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단역 초역세권에 위치한 신축 건물 내 운동시설 및 노유자시설로 활용 중인 상가입니다. 지하철역 인근의 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 및 상업시설 접근성은 큰 장점입니다. 그러나 공사대금 관련 유치권 신고의 불확실성과 높은 채권 총액은 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 예상 명도 비용 산정이 필수적입니다. 현재 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이나, 유치권자의 권리 주장 가능성에 대비해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권의 안정적인 수요: 지하철 1호선 하단역 바로 인근에 위치하여 꾸준한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 신축 건물의 경쟁력: 2021년 12월 준공된 신축 건물로, 시설 유지보수 비용이 적고 최신 트렌드에 맞는 활용이 가능합니다.

* 복합 상권의 시너지: 주변 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설과의 시너지를 통해 임대 수익률을 높일 수 있습니다.

* 용도 전환 용이성: 현재 운동시설 및 노유자시설로 운영 중이나, 다양한 업종으로의 전환이 용이한 구조일 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,300,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 유치권 (성립 여부 불분명): 200,000,000원

* 예상 입찰가는 감정가 2,300,000,000원을 기준으로 하되, 불분명한 유치권의 성립 가능성 및 해당 권리가 확정될 경우 발생할 수 있는 추가 비용, 그리고 명도 과정에서의 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 유치권 문제가 원만히 해결되거나, 불성립으로 판단될 경우 감정가 수준 또는 그 이하로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.