나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5106 [2] 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지 및 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1),2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하3층 지상18층건 내 제2층 제219호
외 1개호로서,

외 벽: 복합판넬 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 실내 인테리어 마감 등.
창 호: 시스템창호 구조임.

이용상태

1) 제2종근린생활시설(상호: 오파인드파티룸)로 이용중임.
2) 제2종근린생활시설(상호: 빈티지뮤지엄그로서리)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현황 공동주택 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 중점경관관리구역(2018-02-21).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5106 (2)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 181-79, 광안 KCC스위첸 하버뷰 1층 106호

* 건물명: 광안 KCC스위첸 하버뷰

* 주 구조: 철근콘크리트구조 (지하 3층, 지상 18층)

* 사용승인일: 2021년 11월 30일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 9.15㎡ (약 2.77평)

* 토지 지분: 9.1493㎡

* 건물 면적: 49.98㎡ (약 15.12평)

* 건물 지분: 49.98㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 용도 및 이용 현황

* 주요 용도: 근린상가

* 감정평가상 이용 현황:

* 제2종근린생활시설 (상호: 오파인드파티룸)

* 제2종근린생활시설 (상호: 빈티지뮤지엄그로서리)

* 임대 관계: 미상

1.5. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 1,512,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락동행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중·소규모 아파트단지, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

* 본 건 동측으로 노폭 약 15m, 남측으로 약 10m, 서측으로 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 6월 28일자 경남은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 총 등기부채권액: 1,119,800,000원 (을1: 1,081,300,000원, 을2: 38,500,000원)

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정 등기 (갑3, 경남은행): 2025년 3월 21일 접수, 채권액 1,794,817,722원.

* 기타 권리: 2022년 6월 28일자 엠씨디주식회사로부터의 소유권 이전 1번 신탁등기 말소 (갑2) 기록이 있습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 배진희

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,040,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023년 7월 22일

* 확정일자: 없음

* 배당 신고일: 2025년 3월 28일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. (배진희 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 말소되지 않는 권리

* 본 건의 경우, 매각으로 인해 말소되지 않고 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다. (등기부상으로 확인되지 않은 법정지상권 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상가 현황

* 감정평가서에 따르면, 본 건이 소재한 건물 내에는 제2종 근린생활시설로 이용 중인 업종들이 있으며, 구체적으로 '오파인드파티룸'과 '빈티지뮤지엄그로서리' 상호로 운영되는 공간이 언급됩니다. (본건 1층 106호의 현재 구체적인 영업 상태는 미상이나, 해당 상가 건물은 다양한 근린생활시설 용도로 활용되고 있습니다.)

4.2. 주변 상권 특성

* 본 건물 주변은 아파트 단지와 숙박시설, 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 민락동은 해변가와 인접하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 민락동행정복지센터, 광안리 해수욕장, 민락회센터 등 공공 및 상업시설이 위치하고 있습니다.

* 차량으로 이동 시 신세계백화점, 롯데백화점, 벡스코 등 대규모 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리한 센텀시티 접근성이 좋습니다.

* 대중교통 이용 시 수영역, 광안역 등 지하철 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 주변 지역을 조사한 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 본 건은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

* 본 건은 유동화 물건으로, 관련 법규 및 특수성이 있을 수 있습니다. (이 부분은 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.)

6.2. 임차인 관련 리스크

* 등기부상 임차인 '배진희' 씨는 대항력이 없으므로 인수 보증금은 없습니다.

* 다만, 임대 관계가 '미상'으로 명시되어 있어, 등기부상 확인되지 않은 다른 임차인이나 점유자가 존재할 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 건물/토지 관련 리스크

* 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 대한 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어, 서류상 내용과 실물 간의 불일치 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

* 부산의 주요 상권 중 하나인 광안리와 인접하며, 주변 아파트 단지 및 상업 시설 배후 수요가 탄탄합니다.

* 잘 갖춰진 교통망과 도로 접근성을 바탕으로 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

7.2. 권리 분석의 명확성

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확한 물건입니다.

7.3. 잠재적 가치 상승 요인

* 수영구 지역 개발 계획 및 광안리 상권의 지속적인 활성화 추세는 향후 본 물건의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 상권 특성상, 파티룸이나 특정 콘셉트의 상점 등 특색 있는 업종으로의 활용 가능성이 높습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구의 우수한 입지와 명확한 권리 관계를 바탕으로 안정적인 투자가 가능한 근린상가입니다.

* 인수되는 보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되는 조건이므로 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상에 따른 추가 확인 필요성은 있으나, 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

* 주변 상권 분석 및 적절한 업종 선택을 통해 수익률을 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,512,000,000원입니다.

* 이는 토지 및 건물 면적, 주변 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 가격입니다.

* 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 상권의 임대료 수준, 공실률, 예상 수익률, 명도 가능성 및 예상 비용, 유사 물건의 실거래가 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 본 보고서의 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하여 상세한 시장 조사 및 수익성 분석을 기반으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.