나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12106 [2] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '부산대양산캠퍼스역' 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 주거나지, 상업시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건물내 제7층 제701호 제8층 제801호로서
외벽: 외장타일 붙임 마감 등
내벽: 대리석 붙임 마감 및 인테리어 마감 등
창호: 페어글라스창임.

이용상태

기호(1,2) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기타사항:본건의 대지면적은 집합건축물대장상 816.62㎡로 기재되어 있으며 토지대장 및 등기사항전부증명서의 대지권의 목적인 토지의 표시는 816.6㎡로 상이하나 본건의 평가에서는 귀 제시목록상의 면적으로 기재하였음.

물건 비고

본 건 건물의 건축물대장상 대지면적은 816.62㎡이나, 토지대장상 면적 및 등기사항증명서 중 대지권의 목적인 토지의 표시상 면적은 816.6㎡이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12106 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4, 8층 801호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

집합건물: 제7층 제701호, 제8층 제801호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,740,000,000원

토지 면적: 94.88㎡ (약 28.71평)

건물 면적 (전유부 합산): 505.53㎡ (약 152.79평)

건축물대장상 대지면적: 816.62㎡ (약 246.74평)

등기부상 대지권 목적 토지 면적: 816.6㎡ (약 246.74평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '부산대양산캠퍼스역' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 주거나지, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로망 상태 역시 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 6월 28일 접수된 주식회사아이엠뱅크의 근저당권 (2,880,000,000원) 입니다.

본 경매개시결정(2025타경12106)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권은 2024년 6월 28일 주식회사스카이공유오피스로 이전되었습니다.

기타 압류, 가압류(국민건강보험공단, 주식회사빙그레, 양산시) 등은 모두 말소 예정 권리입니다.

등기부채권 총액: 2,883,121,688원

3.2. 임차인 현황

임차인 1: 암파스타레양산

보증금: 25,000,000원

차임: 4,400,000원

전입/사업일자: 2024-04-29

대항력: 있음

비고: 보증금액이 기재되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 권리관계 확인 필요.

임차인 2: 주식회사앤봄

보증금: 500,000,000원

차임: 10,000,000원

전입/사업일자: 2021-08-27

대항력: 있음

비고: 금액이 크므로 인수 여부 및 배당 관련 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 3: 주식회사청남에이치웨딩

보증금: 30,000,000원

차임: 3,000,000원

전입/사업일자: 2021-03-10

대항력: 있음

비고: 보증금액이 기재되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 권리관계 확인 필요.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

임차인 관련 주의사항: 상기 임차인들은 모두 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 특히 보증금 및 차임 정보가 기재된 임차인들 중에도 확정일자, 배당신고일자 등이 누락된 경우가 있어, 실제 배당 여부 및 인수되는 보증금액을 정확히 확인해야 합니다. (개인정보 마스킹 적용: 암파스타레 , 주식회사앤봄, 주식회사청남에이치웨딩)

3.3. 인수되는 권리/부담

등기부상 현재 파악되는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 임차인의 대항력 유무 및 배당 여부에 따라 보증금 인수 가능성 존재)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 부산대양산캠퍼스역 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

주변 근린생활시설 및 상업시설 밀집 지역으로, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

4.2. 용도 적합성

건축물대장상 제2종근린생활시설, 문화집회시설 등으로 복합 용도 사용이 가능하며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

다양한 상업적 목적에 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 상업지구에 위치하여 다양한 소매점, 식당, 금융기관 등이 인접해 있을 것으로 예상됩니다.

* 공공시설: 인근에 행정복지센터, 공원 등이 위치하여 생활 편의성을 더할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 불일치

건축물대장상 대지면적(816.62㎡)과 토지대장 및 등기사항증명서상의 대지권 목적 토지 면적(816.6㎡) 간 미세한 차이가 있습니다.

이는 응찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 명확히 소명받아야 할 부분입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

제공된 정보상 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다.

특히 주식회사앤봄 임차인의 경우, 5억원이라는 높은 보증금을 제시하고 있어 낙찰 후 인수 여부에 대한 철저한 권리분석 및 배당 조사(임차인들의 배당요구 여부, 배당 순위 등)가 필수적입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 정보 제공 시점에서의 배당 신고 내용일 수 있어 실제 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역은 상업 및 주거시설이 밀집한 개발 지역으로, 통상적인 검색 결과에서는 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산대양산캠퍼스역 인근의 우수한 입지를 갖춘 근린상가로, 향후 발전 가능성이 높은 지역에 위치하고 있습니다.

건물 자체의 구조 및 설비는 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인 다수 존재 및 대지면적 관련 공부상 차이 등 잠재적 리스크 요인이 있습니다.

따라서 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 완벽히 해소하고, 임대차 현황을 명확히 파악한 후 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상업지구 내 우량 입지: 부산대양산캠퍼스역 인근으로 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설 외 문화집회시설 등으로의 활용이 가능하여 업종 다양화 잠재력이 있습니다.

* 미래 가치 상승 기대: 양산 지역 개발 계획 및 상권 활성화 추세에 따른 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,740,000,000원

말소기준권리 채권 총액 (근저당): 2,880,000,000원

기타 채권 총액 (가압류, 압류 등): 약 3,121,688원 (모두 말소 예정)

입찰가 산정 시 고려사항:

상기 채권 총액은 본 경매 물건의 담보 가치 및 낙찰 후 인수될 수 있는 잠재적 채무 범위를 가늠하는 데 중요합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실한 경우, 해당 보증금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 이는 실제 인수액과 다를 수 있으므로 매우 주의해야 합니다.

현재 제시된 감정가 1,740,000,000원은 대항력 있는 임차인의 보증금 총액(약 555,000,000원)을 제외하지 않은 금액일 수 있습니다. 만약 임차 보증금 전액을 인수해야 한다면, 실질적인 낙찰가는 더 낮아져야 합니다.

주식회사앤봄 임차인의 5억원 보증금은 이 물건의 입찰가를 결정하는 데 가장 큰 변수가 될 것입니다. 만약 이 보증금을 인수하지 않는다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있습니다.

결론:

낙찰 후 모든 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 전제 하에, 감정가 1,740,000,000원 대비 70~80% 수준을 시도해볼 수 있으나, 이는 시장 상황과 권리관계 명확화 정도에 따라 달라집니다.

본 건은 권리관계가 복잡하고 임차인 관련 불확실성이 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

추천 입찰가 범위: 1,200,000,000원 ~ 1,400,000,000원 (본 범위는 예상치이며, 권리관계 및 시장 조사를 통해 반드시 조정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.