나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1165 [2] 충청남도 공주시 신풍면 조평리 648 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 신풍면 조평리 소재 "중방바위버스정류장" 기호(1-4)는 서측 인근, 기호(5-23)는 서측 근거리, 기호(24-32)는 북서측 원거리에 소재하며 인근은 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근 또는 근거리까지 차량접근이 가능함.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 부정형 완경사지로서 현황 휴경지 및 일부 하천임.

기호(3) 부정형 완경사지로서 휴경지 및 일부현황도로, 제시외건물이 소재함.

기호(4-6) 부정형 완경사지로서 현황 일부 휴경지 및 현황도로로 이용중임.

기호(7) 부정형 완경사지로서 현황 휴경지임.

기호(8) 부정형 완경사지로서 휴경지 및 현황 제시외건물이 소재함.

기호(9) 부정형 완경사지로서 휴경지 및 일부 현황도로로 이용중임.

기호(10) 유사사다리형 완경사지로서 현황 휴경지임.

기호(11) 부정형 완경사지로서 현황 휴경지 및 일부 현황도로, 제시외건물이 소재함.

기호(12) 부정형 일부 완경사지 및 현황 휴경지 및 일부 현황도로로 이용중임.

기호(13) 부정형 완경사지대내에 대체적으로 평탄하게 조성된 토지로서 기호(33,34) 건부지 및 제시외건물이 소재함.

기호(14) 부정형 평지로서 현황 휴경지임.

기호(15) 부정형 완경사지로서 현황 휴경지 및 일부 현황도로로 이용중임.

기호(16) 부정형 완경사지로서 현황 자연생 입목들이 소재함. (지목 : 대)

기호(17,18) 부정형 완경사지로서 휴경지 및 일부 현황도로로 이용중임.

기호(19) 부정형 완경사지로서 현황 제시외건물부지 및 일부 현황도로로 이용중임.

기호(20) 유사사다리형 완경사지대내의 대체적으로 평탄하게 조성된 토지로서 현황 제시외건물부지로 이용중임.

기호(21-23) 부정형 완경사지로서 현황 휴경지 및 일부 제시외건물 소재함.

기호(24,26-30) 대체적으로 부정형 완경사지로서 현황 휴경지 등으로서 잡목 등이 소재하는 상태임.

기호(25) 대체로 부정형 완경사지로서 현황 휴경지 및 일부 현황도로로 이용중임.

기호(31) 부정형 완경사지로서 현황 휴경지 및 일부 제시외건물이 소재함.

기호(32) 부정형 완경사지로서 나지(현황 : 휴경지, 지목 대)임.

인접 도로상태

기호(1,2,7,14,28,30)는 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 진출입 가능함.

기호(3,13,20)은 남동측으로 노폭 약 2m내외의 현황도로 등을 통하여 접근 가능함.

기호(8,10,16,21-23,26,27,32)은 지적도상 도로가 소재하나 실제 이용되지 않거나 상당기간 방치되어 수풀 등이 우거진 상태로 인접지를 통하여 진출입함.

기호(4,5,6,9,11,12,15,17,18,19,25) 본건 일부 현황도로 및 소폭의 임도로서 본건 도로를 통하여 진출입 가능함.

기호(24,29,31)은 남측으로 소폭의 임도(기호25 일부도로 포함)를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)이며

기호(1,2,3) 소하천구역(중방바위골천)<소하천정비법>,

기호(1-32) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

기호(3-6,8-12,15,18,19-25,28,29-31) 도로구역(도로구역)<도로법>,

기호(17,18,24,25,28,29,30,31) 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

- 별지 지적도 및 사진용지와 같이 기호(3),기호(8),기호(11),기호(13),기호(19-21),기호(22),기호(31)지상에 제시외건물이 소재하여 평가하였으니 참고하시기 바라며 제시외건물 등으로부터 제한받는가격은 별지 "토지건물감정평가명세표" 비고란에 기재하였으니 참고하시기 바람.

- 별지 지적도 및 사진용지와 같이 기호(4-6) 일부 지상에 제시외수목이 소재하여 평가하였으며 제시외수목 등으로부터 제한받는 가격은 별지"토지건물감정평가명세표" 비고란에 기재하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-본건 토지의 위치 및 지적경계, 제시외건물, 현황도로 및 하천, 제시외수목 등은 지적도 및 위성지도 등을 참고하여 개략적인 목측에 의해 확인한바 정확한 위치 및 지적경계 등의 확인은 지적측량을 요함.

-본건 지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재하나 평가목적을 고려하여 이에 구애없이 토지를 평가하였으며, 제시외 건물은 개략적으로 실측 사정하여 평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄경매 여부에 참고바람.

-본건 기호(16)은 신축신고(2010-시민봉사과-신축신고-398)를 통하여 착공을 허가받은 이력이 있으나, 현장조사시 착공하지 않은 것으로 조사되었으며 보다 구체적인 사항은 경매진행시 재확인하시기 바람.

-본건 일부 토지의 경우 도로구역 및 소하천 구역에 저촉되어 있는 점을 고려하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

-본건 일부 토지의 경우 현황도로 및 하천인 점을 고려하여 평가하되, 위치 및 면적 등은 지적도 및 위성지도 등을 참고하여 평가하였으니 정확한 위치 및 지적경계 등의 확인은 지적측량을 요함.


-본건은 일부 현황 도로 및 진입로 등으로 이용중이며 일부 타인지상의 현황도로를 이용하여 진출입하는바 경매진행시 도로의 성격, 권리 및 사실관계 등에 유의하시기 바람.

-본건 일부 지상에 식재된 것으로 판단되는 제시외수목(메타세쿼이아 등)이 소재하여 제시외수목으로 평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람.

-본건 지상에 자연생 입목 및 경제적 가치가 미미한 수목, 구축물 등은 일반적인 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으며, 예수상, 자재, 컨테이너 등은 이동이 가능한 것으로 판단되어 평가하지 아니하였으니 경매 참여 및 진행시 참고하시기 바람.

-본건 제시외수목 및 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격은 별지 "토지건물감정평가명세표" 비고란에 기재하였으니 경매 참여 및 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(33),(34) 공히 조적조 슬라브지붕 단층 건물로서

외벽 : 페인트마감

창호 : 섀시창호임.

이용상태

공히 주거용으로 사용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 보일러설비 등이 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 등이 소재하여 개략적으로 면적사정하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 본건 건축물현황도, 외관 및 창문을 통해 관찰되는 사항, 일반적인 설비 및 이용상황, 인근주민 탐문사항 등을 고려하여 평가하였으니 경매입찰시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

* 일괄매각.
* 목록8내지12, 14, 15, 17, 18, 21내지23 - 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환).
* 일부 지상 소재 공작물 및 컨테이너, 제시외 건물 등(감정평가서상 ㉡내지㉧, ㉩) 모두 매각에서 제외.
- 감정평가서상 ㉣, ㉥, ㉧, ㉩(태양광설비)는 이동 및 해체가 용이하므로 제한단가 적용하지 않음.
- 목록8, 13, 19내지21 - 제시외 건물(감정평가서상 ㉡, ㉢, ㉤, ㉦) 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
* 목록 중 일부는 현황 도로로 사용되고 있으며, 휴경지이나 일부 영농여건불리농지임(토지이용계획확인서 확인 요망).
* 목록16 - 신축 착공 허가 이력 있음 (주무관청 확인 필요). 현황 자연림.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2024타경1165 (2)

* 소재지: 충청남도 공주시 신풍면 조평리 648

* 용도: 단독주택

* 감정가: 602,610,440원

* 토지 면적: 12,872.00㎡ (약 3,893.78평)

* 건물 면적: 368.76㎡ (약 111.55평)

* 건물 1: 194.34㎡ (약 58.79평)

* 건물 2: 174.42㎡ (약 52.76평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 보은신용협동조합

1.1. 입지조건

* 소재지: 충청남도 공주시 신풍면 조평리 지역에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근은 주로 임야와 농가주택 등으로 형성된 농촌 지역입니다. "중방바위버스정류장"에서 서측 인근, 근거리, 원거리에 걸쳐 본건의 여러 필지가 소재합니다.

* 교통 접근성: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 그러나 일부 토지는 지적도상 맹지이며 인접지를 통해 진출입해야 합니다. 또한 일부는 현황 도로 및 소폭 임도를 이용하여 접근합니다.

* 토지 현황: 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 대부분 부정형의 완경사지로서 현황 휴경지, 일부 하천, 현황 도로, 자연생 입목지 등으로 이용되고 있습니다. 일부 필지는 영농여건이 불리한 농지입니다.

* 건물 현황: 조적조 슬라브지붕 단층의 단독주택 2개 동이 소재하며, 주거용으로 사용 중입니다. 기본적인 위생 및 보일러 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 11월 28일 접수된 보은신용협동조합의 근저당권(을2)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2) 및 임의경매개시결정(갑2) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 현황에서도 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 일부 제시외 건물(감정평가서상 ㉡, ㉢, ㉤, ㉦)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 또한, "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 공주시 신풍면의 외곽 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변 환경이 임야와 농가주택 위주로 형성되어 있어, 지역 내에서의 소비보다는 인근 공주시내의 상권을 이용할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통으로는 버스 정류장을 이용할 수 있으나, 배차 간격 및 운행 노선에 대한 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근 신풍면에 소재한 초등학교 등 기초 교육 시설의 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 기본적인 진료는 인근에서 가능하나, 종합병원 등 전문 의료 시설 이용 시에는 공주시내로 이동해야 합니다.

* 편의시설: 소규모 편의점 등은 있을 수 있으나, 대형마트, 백화점 등은 공주시내 접근이 필요합니다.

* 주거 환경: 조용하고 쾌적한 자연 친화적인 농촌 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 토지 목록 중 8, 10, 11, 12, 14, 15, 17, 18, 21, 22, 23번 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

* 법정지상권 불분명: 일부 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 존재하며, 이는 소유권 행사 및 향후 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 토지 이용 현황: 다수의 필지가 휴경지, 현황 도로, 하천, 자연림 등으로 이용 중입니다. 일부 필지는 영농여건 불리 농지로 분류되어 있어, 토지이용계획확인서 및 현황에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 맹지 및 도로 문제: 지적도상 맹지인 필지가 다수 존재하며, 인접 토지 소유자의 통행 승낙 등 도로 확보 방안에 대한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 개발 제한: 일부 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으나, 소하천구역, 가축사육제한구역, 도로구역 등으로도 지정되어 있어 건축 및 개발 시 다양한 제한 사항이 따를 수 있습니다.

* 제시외 물건: 매각에서 제외되는 공작물, 컨테이너, 제시외 건물 등이 토지 지상에 존재합니다. 이는 토지 이용 및 관리에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 조사 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 잠재적 구매자는 직접 현장을 확인하고 주변 환경에 대한 추가적인 조사를 수행하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 공주시 신풍면의 광대한 토지(약 3,893평)와 그 위에 건축된 단독주택 2개 동으로 구성되어 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 농업적 활용, 전원생활, 또는 잠재적인 개발 가능성을 시사합니다.

* 하지만, 법정지상권 성립 여부 불분명, 다수 필지에 대한 농지취득자격증명 필요, 맹지 및 현황 도로 문제, 여러 토지 이용 제한 구역 지정 등 복합적이고 상당한 법적, 행정적, 실질적 리스크를 안고 있습니다.

* 특히, 법정지상권과 관련된 문제는 낙찰 후 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 이러한 여러 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근과 면밀한 사전 분석을 요하는 사례입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 넓은 토지는 미래 가치 상승 잠재력과 다양한 토지 활용 가능성을 제공합니다.

* 전원생활 및 자연환경: 조용하고 쾌적한 농촌 및 자연환경에서의 생활을 희망하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 단독주택: 주거용으로 즉시 활용 가능한 주택이 존재합니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역, 성장관리계획구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성이 존재하나, 관련 규제 사항 확인이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 602,610,440원

* 주변 시세 및 본건이 가진 복합적인 리스크(법정지상권, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 개발 제한 등)를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 420,000,000원에서 480,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 시세 분석 및 최적의 낙찰가 산정을 위해서는 반드시 해당 지역의 유사 부동산 거래 사례, 토지 이용 현황, 법정지상권 관련 법률 전문가의 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.