나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1455 [1] 충청남도 공주시 사곡면 회학리 354-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.12.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 사곡면 회학리 소재 "회학리노인회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 2필 일단의 부정형의 평지인 토지로서, 현황 "주상용(펜션 등) 건부지"로 이용중임.
기호(3): 부정형의 평지인 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임.
기호(4): 부정형의 평지인 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,3): 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 4M내외의 포장도로를 이용중임.
기호(4): 지적도상 "맹지"이나, 본건 기호(3) 토지를 이용하여 출입이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축
종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2023-12-20)(지방도604 접도구역)<
도로법>임.
기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2023-12-20)(지방도604 접도구역)<도로법>,
하천구역(명하천)<하천법>임.
기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(명하천)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지상에는 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅈ), 제시외
수목(ㅋ), 제시외관정(ㅎ)이 소재함.
기호(3) 토지상에는 별첨 "사진용지"와 같이 제시외수목(ㅌ)이 소재함.
기호(4) 토지상에는 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㅊ), 제시외수목
(ㅍ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5): 경량철골구조 조립식판넬 싱글지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 2014.07.21)

외벽: 목재 및 시멘트사이딩, 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: 벽지, 목재, 타일 마감 등,
바닥: 강화마루, 타일 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

기호(6): 경량철골구조 조립식판넬 싱글지붕 단층 건으로서,
(사용승인일: 2014.07.21)

외벽: 목재사이딩 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 마감 등,
바닥: 장판, 타일 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

기호(7): 경량철골구조 조립식판넬 싱글지붕 2층 건으로서,
(사용승인일: 2014.07.21)

외벽: 페인팅, 시멘트사이딩, 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: 벽지, 목재, 타일 마감 등,
바닥: 강화마루, 타일 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

기호(8): 경량철골구조 조립식판넬지붕 2층 건으로서,
(사용승인일: 2014.07.21)

외벽: 시멘트사이딩 마감 등,
내벽: 벽지, 목재, 타일 마감 등,
바닥: 강화마루, 타일, 에폭시 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

기호(9): 경량철골구조 경량철골구조지붕 2층 건으로서,
(사용승인일: 2020.11.10)

외벽: 드라이비트, 파벽돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지, 목재, 타일 마감 등,
바닥: 강화마루, 타일 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(5): "펜션 3개호"로 이용중임.(각호 누다락이 소재함)
기호(6): "제2종근린생활시설(일반음식점 등)"로 이용중임.
기호(7)1층: "화장실,샤워장"으로 이용중임.
2층: "펜션 1개호" 등으로 이용중임.
기호(8)1층: "사무소,소매점,펜션" 등으로 이용중임.
2층: "펜션 2개호"로 이용중임.
기호(9)1층: "단독주택(방2,거실,주방,욕실2,드레스룸,내부계단 등)"으로 이용중임.
2층: "단독주택(방2,가족실,욕실,내부계단 등)"으로 이용중임.

설비내역

기호(5-9): 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호(6): 등기사항전부증명서상 건축면적은 104.74㎡이나, 일반건축물대장상 2014.08.22일자로
증축(14.52㎡, 제시외(ㅁ))하여 일반건축물대장상 건축면적은 119.26㎡임.
기호(8): 등기사항전부증명서상 1층 건축면적은 81.45㎡이나, 일반건축물대장상 2014.08.22일자
로 1층 증축(8.91㎡, 제시외(ㅅ))하여 일반건축물대장상 1층 건축면적은 90.36㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

* 일괄매각.
* 이동 및 해체 용이한 제시외 물건(감정평가서상 ㈁, ㈃) 매각 제외.
* 목록4 - 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㈉) 매각에서 제외, 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격임.
* 상기 내용 외 제시외 건물, 수목, 관정 각 매각에 포함.
* 목록6, 8 - 건축물대장에는 2014. 8. 22.자로 증축된 면적이 기재되어있으나, 등기사항증명서에는 미반영되어 불일치함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 공주지원 2024타경1455 (1)

소재지: 충청남도 공주시 사곡면 회학리 354-1

1.2. 물건 종류 및 용도

용도: 단독주택 (실제 이용 현황: 펜션, 근린생활시설, 단독주택 등 복합 용도)

1.3. 감정평가액

총 감정가: 1,331,936,220원

1.4. 면적

토지 면적: 2,783.00㎡ (약 842평)

건물 면적: 648.79㎡ (약 196평)

건물 제시외 면적: 135.82㎡

1.5. 매각 방법

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산 임의 경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 공주시 사곡면 회학리 소재 "회학리노인회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 본건 토지(기호 1, 2, 3)는 서측 왕복 2차선 도로 및 남측 폭 4미터 내외 포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 기호(4) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(3) 토지를 이용하여 출입이 가능한 상태입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 용도지역

총 2,783.00㎡의 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 대부분 부정형의 평지로서 현황 "주상용(펜션 등) 건부지" 및 "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 접도구역(지방도604 접도구역)에 해당하며, 일부 필지는 하천구역(명하천)에 포함됩니다.

2.4. 건물 이용 현황

총 648.79㎡ 면적에 5개의 주요 건물(기호 5~9)이 소재하며, 각 건물의 주요 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 기호(5): 펜션 3개 호 (사용승인일 2014.07.21)

* 기호(6): 제2종근린생활시설 (일반음식점 등) (사용승인일 2014.07.21)

* 기호(7): 1층 화장실, 샤워장, 2층 펜션 1개 호 (사용승인일 2014.07.21)

* 기호(8): 1층 사무소, 소매점, 펜션, 2층 펜션 2개 호 (사용승인일 2014.07.21)

* 기호(9): 단독주택 (2020.11.10 사용승인, 2층 주택)

2.5. 토지 및 건물 현황 (제시외 포함)

토지 지상에는 제시외 건물(㈁, ㈃, ㈉ 등), 수목, 관정 등이 소재합니다. 이 중 이동 및 해체 용이한 일부 제시외 물건(㈁, ㈃)과 목록4의 제시외 건물(㈉)은 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물, 수목, 관정은 상기 제외 목록 외에는 매각에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 10월 7일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을12)이며, 본 경매 절차 개시 결정 등기(갑12)를 포함한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

토지 등기부채권 총액은 약 573,592,206원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 682,793,338원입니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무)

임차인 임재홍이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이고 전입일자(2024.09.05)가 말소기준권리 이후이며, 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 공부와의 차이 (건축물대장 vs 등기부)

건축물대장상에는 2014년 8월 22일자로 증축된 면적이 기재되어 있으나, 등기사항증명서에는 해당 증축 면적이 미반영되어 불일치하는 부분이 있습니다 (목록6, 8). 이는 현황과 공부상의 차이로, 현장 확인 및 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 공주시 사곡면 회학리는 농경지와 자연림이 어우러진 농촌 지역으로, 인근에 단독주택 및 펜션 형태의 숙박시설이 산재할 가능성이 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 방문객을 대상으로 한 소규모 상업시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

제공된 정보만으로는 구체적인 주변 개발 계획을 파악하기 어렵습니다. 다만, 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

4.3. 유사 물건 시세 비교

공주시 사곡면 일대의 단독주택, 펜션, 근린생활시설 등 복합 용도 물건의 시세는 유사 물건이 많지 않아 정확한 비교가 어렵습니다. 대규모 토지와 다수의 건물을 포함하고 있는 점, 비교적 신축 건물(기호9)이 있다는 점을 고려할 때, 감정가액 13억 3193만원은 해당 지역의 시세 및 물건의 가치를 반영한 수준으로 판단됩니다. 정확한 시세 조사를 위해서는 현장 방문 및 인근 부동산 중개업소 상담이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

반경 5km 내외에 마을 단위의 소규모 편의점, 농협하나로마트, 보건지소 등이 있을 수 있으나, 대형 마트, 병원, 금융기관 등 주요 편의시설은 공주시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 학교 정보

본건 소재지는 사곡초등학교, 사곡중학교 등의 학군에 속할 것으로 보이나, 직접적인 통학 편의성은 도보 거리가 아닌 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 본건 건물 내 편의시설

건물들은 기본적인 급·배수 설비, 위생 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 기호(9) 건물은 2020년 신축되어 비교적 최신 설비를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 물건 및 관련 법정지상권 문제

이동 및 해체 용이한 일부 제시외 물건(㈁, ㈃) 및 목록4의 제시외 건물(㈉)은 매각에서 제외됩니다. 특히, 매각에서 제외되는 제시외 건물(㈉)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 해당 지상권의 존속 여부에 따라 본건 토지의 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와 등기부의 불일치

목록6, 8번 건물의 경우, 건축물대장과 등기사항증명서 간 증축 면적 미반영으로 인한 불일치가 존재합니다. 이는 향후 건물 관리 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으며, 해당 내용에 대한 정확한 확인 및 정리가 필요합니다.

6.3. 제시외 물건 및 수목, 관정 관련

제외되는 물건을 제외한 제시외 건물, 수목, 관정 등은 매각에 포함됩니다. 이들은 별도의 가치 평가나 처리 계획이 필요할 수 있습니다.

6.4. 맹지 관련 (기호4)

기호(4) 토지는 지적도상 맹지이므로, 기호(3) 토지와의 관계 및 이용상 제약 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 주변 환경

토지이용계획상 '가축사육제한구역'에 해당하므로, 인근에 축사 등이 존재하여 소음, 악취 등 환경적인 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점: 넓은 토지 면적, 다수의 건물 보유(펜션, 상가, 주택 등), 신축 건물(2020년) 포함, 일괄매각으로 인한 효율성, 비교적 양호한 주변 환경

단점: 복합적인 권리관계(제외 물건 관련 법정지상권 불확실성), 공부와 등기부의 차이, 농촌 지역 특성상 편의시설 접근성 제약, 높은 감정가액

7.2. 시장 가치 평가

본건은 넓은 토지와 다양한 용도로 활용 가능한 건물을 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 제시된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 활용 가능성

기존 펜션 및 상가 시설을 활용하거나, 대규모 토지를 활용한 신규 사업(전원주택 단지, 체험 농장, 캠핑장 등) 추진이 가능합니다. 또한, 신축된 단독주택은 직접 거주용으로 활용할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

지속적인 개발 및 지역 활성화 정책에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 또한, 향후 건물 리모델링 또는 용도 변경을 통해 수익성을 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비

본건의 감정평가액은 1,331,936,220원입니다.

9.2. 시세 대비

주변 유사 물건의 시세가 제한적이나, 대규모 토지 및 건물의 가치를 종합적으로 고려할 때 감정가 수준은 합리적으로 판단됩니다.

9.3. 권리관계 고려

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다. 다만, 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

9.4. 최종 예상 입찰가 산정

상기 분석 결과 및 잠재적 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가액인 1,331,936,220원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 유동적일 수 있으나, 보수적으로 접근 시 1,000,000,000원 ~ 1,200,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.