나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [9] 경상북도 경주시 양남면 환서리 762 자부지주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 경주지원 2025타경10556 (9)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 762 자부지주건축물제1동

건물명: 자부지주건축물제1동

용도: 단독주택

감정평가액: 364,990,200원

토지 면적: 648.00㎡ (약 196.02평)

건물 면적: 84.22㎡ (약 25.47평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 양남농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 "전방마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 전원주택, 임야, 농경지, 그리고 기존 마을 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

일반 차량의 접근은 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 주변 간선도로와의 접근성은 양호한 편입니다.

1.1. 3. 도로상태

본건의 각 필지는 지적도상 맹지인 경우도 있으나 인접 필지를 경유하여 접근 가능하며, 일부 필지는 폭 약 3M~6M의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 남

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/확정일자: 2025-03-24

* 배당신고일자: 2025-09-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.2. 2. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 여러 권리가 설정되어 있었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소되었습니다. 다만, 다음과 같은 권리들이 현재 말소되지 않은 상태로 남아있어 추가 확인이 필요합니다.

* 갑12: 이광태 명의의 소유권이전청구권가등기 (2021-11-15 접수)

* 갑12-1: 정형갑 명의의 소유권이전청구권가처분 (2024-07-18 접수)

이러한 권리들은 경매 절차 진행 및 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로, 매각물건명세서 등을 통해 최종 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

등기부채권 총액: 4,315,300,000원

1.2. 3. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 소유권 보존 및 근저당권이 설정되었으나, 본 경매 절차 개시로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑1: 이광태 명의의 소유권보존 (2023-11-07 접수)

* 을1: 양남농업협동조합 명의의 근저당권 (2023-12-26 접수, 말소기준권리)

* 갑2: 양남농업협동조합 명의의 임의경매 (2025-06-13 접수, 본건)

등기부채권 총액: 1,440,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 전원주택, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하여 상업적 기능보다는 주거 및 전원생활에 적합한 입지입니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 마을 편의 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 단독주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 생활 편의시설은 인근 마을 또는 차량 이동을 통해 접근 가능한 지역 상업 지구를 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미말소 권리: 토지 등기부상 소유권이전청구권 가등기 및 가처분 등 말소되지 않은 권리가 존재하여, 낙찰 후 인수 또는 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 시건장치 및 거주인 부재로 인해 건물 내부 상태(파손, 구조 변경 여부 등)를 직접 확인하지 못했습니다. 외부 관찰 및 공부 서류를 기반으로 평가되었으므로, 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 지목 및 현황 불일치: 토지 공부상 지목과 실제 이용 현황이 일부 불일치하는 필지가 있어, 관련 내용 확인이 필요합니다. (예: 임야, 답, 전 -> 대, 도로, 잡종지)

* 제시외 물건: 기호(23) 토지 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재하고 있습니다.

* 맹지 가능성: 일부 토지(기호1, 21, 36)는 지적도상 맹지일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 양남면의 전원생활 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 3억 6천만원대이며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 토지 등기부상 말소되지 않은 소유권이전청구권 가등기 및 가처분 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 해당 권리들의 인수 여부를 면밀히 검토하는 것이 매우 중요합니다. 또한, 건물 내부 상태 확인이 제한적이었던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전원생활을 위한 조용한 주거지 확보 가능성.

* 경매를 통한 시세 차익 기대 (단, 권리 관계 명확화 필수).

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 364,990,200원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵지만, 일반적으로 경매 물건은 감정가를 기준으로 90% ~ 110% 범위 내에서 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 3억 6천만원대에서 4억원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 앞에 언급된 권리 분석 상의 위험 요소들을 충분히 인지하고, 현장 방문 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다. 임차인의 보증금 5,000,000원은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 금액으로 간주되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.