나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [13] 경상북도 경주시 양남면 환서리 산207 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10556 (13)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 산207

용도: 임야

감정가: 342,963,000원

토지면적: 6828.00㎡ (약 2066평)

건물면적: 0.00㎡ (단, 감정평가서상 건물 존재 및 일괄매각 대상에 포함될 수 있음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOO (주요 채권자는 양남농업협동조합으로 추정)

매각대상: 토지매각 (단, 주의사항에 일괄매각 명시)

등기부채권 총액: 3,993,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 "전방마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근 편의성 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 현황:

* 기호(1): 북동측 하향경사지대 내 부정형의 임야.

* 일부 토지는 주거용 건부지, 잡종지, 도로, 나지, 자연림 등으로 이용 및 현황이 상이합니다.

인접 도로상태:

* 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

* 다수의 필지가 폭 약 3~6M의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 대부분 생산관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 일부 필지는 건축법상 도로로 지정된 부분이 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018-08-10 접수된 양남농업협동조합의 근저당권 (을3~을6) 및 지상권 (을9)입니다. 해당 권리 및 그 이후 접수된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 갑7: 이광태 명의의 소유권이전청구권가등기 (2021-11-15 접수). 본 권리는 말소되지 않아 인수해야 합니다.

* 갑7-1: 정형갑 명의의 7번가등기 소유권이전청구권가처분 (2024-07-18 접수). 본 권리 역시 말소되지 않아 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 인수하는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 경주시 양남면의 전원 지역에 위치하여 농림업 및 전원주택 단지가 혼재된 지역입니다.

상업 시설: 인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

교통 접근성: 차량을 이용한 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 인근 마을이나 읍/면 소재지의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

교육 및 의료 시설: 본건 소재지 인근에 초등학교, 중학교 및 병원 등 기본적인 교육 및 의료 시설은 존재할 수 있으나, 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

주변 환경: 전원주택, 임야, 농경지가 혼재된 조용한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 권리: 이광태 명의의 소유권이전청구권가등기(갑7)와 정형갑 명의의 소유권이전청구권가처분(갑7-1)은 매각으로 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 향후 소유권 분쟁이나 법적 문제로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

토지 이용 현황: 일부 토지가 지적도상 맹지이며, 현황 지목과 다른 이용 상태(예: 임야이나 현황 잡종지, 도로 등)가 다수 존재합니다. 공부와의 차이를 명확히 확인하고, 불법 건축물이나 무단 점유 등은 없는지 주의 깊게 살펴야 합니다.

건물 관련 불확실성: 건물 면적은 0으로 표기되어 있으나, 감정평가서상 건물(단독주택)의 존재와 일괄매각 가능성이 언급되어 있어 실제 매각 시 건물 포함 여부 및 상태를 면밀히 확인해야 합니다. 내부 구조나 하자 여부 확인이 현장조사 시 불가했던 점도 유의해야 합니다.

토지 형태 및 경사: 일부 필지는 부정형이거나 경사지대 내에 위치하여 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

이동 가능한 컨테이너: 기호(23) 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재하는 바, 매각 포함 여부 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

지상권 관련 정보 불일치: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 언급되어 있으나, 등기부요약상 을9번 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

혐오시설: 본건 소재지 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 소재의 넓은 면적의 임야 및 관련 토지입니다.

가장 중요한 고려사항은 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기 및 가처분 권리입니다. 이로 인해 낙찰 후 소유권에 대한 심각한 위험이 존재하므로, 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

토지 이용 현황이 다양하고 공부와의 차이가 존재하는 점, 그리고 건물 관련 불확실성도 함께 고려해야 합니다.

잠재적 리스크가 매우 크므로, 해당 물건에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 6828㎡ (약 2066평)의 넓은 면적은 향후 활용 가능성을 시사합니다.

자연 친화적 입지: 전원주택 단지나 자연 휴양 시설 등으로 개발 가능성이 있으나, 이는 법적 문제 해결 및 개발 허가에 따라 달라집니다.

경매를 통한 취득 가능성: 높은 리스크로 인해 경쟁이 낮을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기 및 가처분이라는 중대한 권리가 존재합니다.

이로 인해 낙찰 후 소유권 확보에 심각한 위험이 따르므로, 입찰가는 감정가 대비 상당한 수준의 할인율을 적용하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없으나, 법적 리스크를 고려할 때, 해당 권리들을 해결하기 위한 추가 비용 및 시간, 그리고 소유권 확보 실패 가능성까지 감안하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가와의 상담을 통해 인수되는 권리의 실질적 가치 하락분을 면밀히 평가하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.