나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [4] 경상북도 경주시 양남면 환서리 768-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10556 (4)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양남농업협동조합 (추정)

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 768-4

* 토지 면적: 875.00㎡ (약 264.7평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용현황: 본건 토지는 다수의 필지로 구성되어 있으며, 임야, 주거용 건부지, 잡종지, 도로, 주거나지, 자연림 등 다양한 현황을 포함하고 있음.

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 51.24㎡ (약 15.5평)

* 건물 실측 면적: 73.7㎡ (약 22.3평) (공부상 면적과 차이 존재)

* 건물 용도: 단독주택

* 건물 구조:

* 2(가): 경량철골구조, 단층 (사용승인일자: 2023.11.06.)

* 13(나): 일반목구조, 단층 (사용승인일자: 2019.07.16.)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 316,202,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권 총액 (등기부 기준): 약 5,433,000,000원 (토지 3,993,000,000원 + 건물 1,440,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 "전방마을" 남동측 인근에 위치함.

* 주변은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등이 혼재되어 있어 조용한 전원생활이 가능한 환경임.

2.2. 교통상황

* 일반 차량 접근이 가능하며, 지역적 상황 및 주변 간선도로와의 접근성을 고려할 때 교통 편의성은 보통 수준임.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 토지별로 다양한 도로 상태를 보이며, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능함.

* 주요 필지는 폭 3M~6M의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 생산관리지역

* 가축사육제한구역 (일부 제한)

* 건축법상 도로 (일부 필지)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자/확정일자: 2025-03-26

* 배당신고일자: 2025-07-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 여지 없음)

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 2018-08-10 접수 근저당권 (을6, 양남농업협동조합, 1,440,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을1(근저당권), 을2(지상권), 을4(근저당권), 을5(근저당권)

* 본 권리들은 말소기준권리보다 선순위이므로 경매로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 높음.

* 특히 지상권(을2)은 존속기간이 2045년까지 남아있어 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

* 등기부채권 총액 (토지): 약 3,993,000,000원

* 건물 등기부:

* 말소기준권리: 2022-04-19 접수 근저당권 (을1, 양남농업협동조합, 1,440,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑2(압류), 갑3(임의경매)

* 등기부채권 총액 (건물): 1,440,000,000원

3.3. 말소기준권리

* 토지: 2018-08-10 접수 근저당권 (을6)

* 건물: 2022-04-19 접수 근저당권 (을1)

* *주의: 토지의 경우, 건물보다 앞선 선순위 권리들이 존재하며, 이들이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높음.*

3.4. 인수되는 권리

* 토지: 을1(근저당권), 을2(지상권), 을4(근저당권), 을5(근저당권)

* 인수되는 총 채권액 (추정): 360,000,000원 (을1) + 240,000,000원 (을4) + 640,000,000원 (을5) + 지상권(을2)의 가치 = 총 1,240,000,000원 + 지상권 가치.

* 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있어, 지상권의 인수가 거의 확실시됨.

3.5. 기타 권리사항

* 공동담보, 일괄매각 물건임.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시장 동향

* 본건이 소재한 경주시 양남면은 주로 전원주택 및 토지 거래가 이루어지는 지역임.

* 단독주택 및 전원주택의 경우, 입지, 면적, 건축 연도 등에 따라 가격 편차가 크며, 개별 매물별 시세 분석이 중요함.

* 본건은 단독주택으로, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 공동주택과는 직접적인 시세 비교가 어려움.

4.2. 본건 가치 평가

* 감정가는 316,202,000원으로, 토지(875.00㎡) 및 건물(51.24㎡, 실측 73.7㎡)을 포함한 물리적 가치를 나타냄.

* 이 감정가는 선순위 부채 부담을 제외한 가치로 해석될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "전방마을" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됨.

* 정확한 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인이 필요함.

5.2. 혐오시설 유무

* 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았음.

* 단, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 규정 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 토지: 일부 필지의 현황 지목이 공부와 상이함 (예: 임야, 답, 전 → 대, 잡종지, 도로). 이는 토지 이용 및 거래 시 주의가 필요함.

* 건물: 기호 13(나)의 실측 면적이 공부 면적(51.24㎡)보다 큰 73.7㎡로 확인됨. 증축 신고(2020.11.3)가 되어 있으나, 면적 차이에 따른 행정 처리 또는 하자 여부 확인 필요.

6.2. 기타 특이사항

* 건물 일부(기호 13(나))에 복층 구조(다락)가 포함되어 있으며, 증축 신고가 되어 있음.

* 건물 기호(23) 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재함. (낙찰 후 처리 필요)

* 현장 조사 시 건물 내부 확인이 불가하여, 실제 내부 상태는 감정평가와 다를 수 있음.

6.3. 권리상 리스크 (매우 중요)

* 토지 등기부상 말소기준권리(2018-08-10)보다 선순위인 근저당권 3건(을1, 을4, 을5)과 지상권 1건(을2)이 존재하며, 이들은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

* 인수되는 총 채권액은 약 1,240,000,000원 (3.6억 + 2.4억 + 6.4억)에 더하여 지상권(을2)의 가치임.

* 지상권(을2)은 2045년까지 존속기간이 남아있어 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있음.

* 따라서, 낙찰자는 건물의 매각 가격 외에 약 12.4억원 이상의 추가적인 부채를 부담해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 본건의 실질적인 투자 가치를 크게 하락시키는 결정적인 요인임.

7. 종합 의견

* 본건은 경주 양남면에 위치한 단독주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물 일부가 포함되어 있으나, 가장 큰 문제는 토지 등기부상의 막대한 선순위 부채 (약 12.4억원 + 지상권)가 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점임.

* 이러한 선순위 부채 부담을 감안할 때, 감정가 3.16억원 대비 실질적인 투자 가치는 현저히 낮아질 수 있으며, 물건 자체의 가치보다 인수해야 할 채무 부담이 훨씬 큰 상황임.

* 건물 면적의 공부상 차이, 일부 필지의 지목과 현황 불일치 등도 추가적인 확인 및 관리가 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축된 단독주택 건물 (2019년 및 2023년 사용 승인)

* 전원생활에 적합한 조용한 입지

* *상기 인수 부채로 인해 투자 포인트가 매우 제한적임.*

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 인수되는 부채(약 12.4억원 + 지상권 가치)를 제외한 순수 자산 가치에 기반하여 신중하게 산정해야 함.

* 감정가 316,202,000원은 이러한 인수 부채를 고려하지 않은 가격이므로, 이 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험함.

* 본건의 경우, 인수되는 부채 규모가 감정가를 훨씬 초과하므로, 실질적인 낙찰 가능 가격은 매우 낮을 것으로 예상되며, 투자자는 본인이 감당할 수 있는 총 부담액 (인수 부채 + 낙찰가 + 부대 비용)을 고려하여 수익성을 면밀히 검토해야 함.

* 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 인수 부채 총액을 고려할 때, 감정가 수준 이상의 입찰은 매우 신중해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.