나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [14] 경상북도 경주시 양남면 환서리 762-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10556 (14)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 762-5

용도: 전 (밭)

감정가: 11,125,000 원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 99.00㎡ (약 29.94평)

토지 지분 면적: 88.916㎡ (약 26.89평)

건물 면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 정보

매각 대상: 토지 지분 매각

특이사항: 공동담보, 공유자우선매수신고

주의사항:

1. 일괄 매각

2. 공유자 우선매수권 있음 (행사 제한 1회)

특수물건정보: 공동담보, 공유자 우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 환서리에 위치하며, "전방마을" 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 주로 전원주택, 임야, 농경지 및 기존 마을 등으로 형성되어 있어 한적한 농촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

일반 차량의 접근은 용이하며, 지역적 상황과 주변 간선도로, 교통시설과의 접근 편의성을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 생산관리지역에 해당하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 건축법상 도로에 포함됩니다.

2.4. 도로 상태

지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능한 필지가 있습니다. 또한, 본건 토지는 약 3~6M 폭의 포장도로와 접하거나 도로 자체로 이용되는 필지들이 있어 전반적인 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건의 등기부상 총 채권액은 2,680,000,000원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2015년 3월 20일에 접수된 양남농업협동조합의 근저당권(을1, 금1,440,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

경매를 통해 말소 기준 권리보다 후순위인 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 제공된 정보상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 공유자 우선매수권

본 물건은 공유자 우선매수권이 있으며, 1회의 행사 제한이 있습니다. 이는 낙찰 후에도 공유자가 동일한 가격으로 낙찰받을 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

3.5. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 임차인 인수 문제는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건의 소재지는 전원주택, 임야, 농경지가 혼재된 농촌 및 전원 지역으로, 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 마을 단위의 근린생활시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

농경지와 전원주택이 주를 이루는 지역으로, 생활 편의 시설에 대한 접근성은 높지 않을 수 있습니다. 인근 마을이나 경주시내로 이동하여 편의 시설을 이용해야 할 가능성이 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 있으나 (예: 양남초등학교, 양남중학교), 고등학교 및 종합병원급 의료 시설은 경주시내 또는 인접 도시로 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수권 행사 가능성

가장 큰 리스크 요인으로, 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 이는 입찰 전략 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 토지 지목 vs 현황 불일치

일부 토지의 지목과 현황이 상이한 경우가 있습니다 (예: 의뢰 목록상 지목은 '임야, 답'이나 현황은 '대', '잡종지' 또는 '도로' 등). 이는 추후 재산권 행사나 개발 시 행정적 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 맹지 가능성 및 접근 제한

일부 필지가 지적도상 맹지인 경우가 있으며, 인접 필지를 경유하여 접근해야 하는 경우 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.4. 매각 대상 외 건물 존재

건물 면적이 0㎡이고 토지 지분 매각 대상임에도 불구하고, 감정평가요항표에는 단독주택으로 이용되는 건물(2(가), 13(나))에 대한 내용이 포함되어 있습니다. 해당 건물들은 본 경매 물건에 포함되지 않으며, 이는 매수 후 건물 철거 등 추가적인 문제를 야기할 수 있습니다.

6.5. 기타 특이사항 (컨테이너 등)

기호(23) 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재하고 있어, 이는 매수인 책임 하에 처리해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경주시 양남면의 전(밭)으로, 토지 지분 매각 대상입니다. 전원주택 및 농경지 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소 기준 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 그러나 공유자 우선매수권이 존재하며, 토지 지목과 현황의 불일치, 일부 맹지 가능성, 매각 대상 외 건물의 존재 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 지역에 폐기물 처리 시설과 관련된 주민 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 물건지의 직접적인 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 지분 매각으로 인해 일반 매각 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

* 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성을 고려한 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. (단, 개발 시 관련 법규 및 공유자 협의 필수)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 11,125,000원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 물건의 추가적인 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰가, 주변 시세, 권리 분석을 통한 인수 부담금 등을 면밀히 분석해야 합니다.

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