나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [10] 경상북도 경주시 양남면 환서리 299-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 경주지원 2025타경10556 (10)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 299-4

용도: 임야 (단, 감정평가 요약표 상 다양한 이용 현황이 포함되어 있음)

감정가: 136,485,000원

토지면적: 405.00㎡ (약 122.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (단, 건물 감정평가 요항표 상 별도 건물 존재)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1. 토지 감정 요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 임야, 농경지, 기존 마을 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

일반 차량으로 본건 및 본건 인근까지 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근 편의성 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 전반적으로 북동측 하향 경사지에 위치하며, 부정형의 임야 상태이나, 세부적으로는 주거용 건부지, 주거나지, 잡종지, 도로, 나지, 자연림 등 다양한 지목과 이용 현황을 포함하고 있습니다. 토지 중 일부는 자체 지반이 등고평탄하게 조성되어 있으며, 일부는 계단식으로 조성되어 있습니다.

인접 도로 상태

토지별로 도로 접합 상태가 상이합니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능하며, 대부분 폭 약 3~6m의 포장도로와 접하고 있습니다. 본건 자체가 폭 약 3~4m의 포장도로의 일부인 필지도 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 일부 구역은 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 건축법상 도로로 포함되어 있습니다.

공부와의 차이

지적 공부상의 지목과 실제 현황이 다르게 조사된 필지가 있습니다. 예를 들어, 지목이 ""임야, 답""이나 현황은 ""대""인 필지가 있고, ""답, 전, 임야""이나 현황은 ""도로"" 또는 ""잡종지""인 필지가 확인됩니다.

기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

본건 기호(23) 지상에는 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재합니다.

1.2. 2. 건물 감정 요항표

본 물건의 매각 대상은 토지이나, 감정평가에는 건물이 포함되어 있어 다음과 같이 요약합니다.

구조 및 이용상태

2(가): 경량철골구조, 기타지붕, 단층 건물 (사용승인일자: 2023.11.06.)

13(나): 일반목구조, 징크판넬지붕, 단층 건물 (사용승인일자: 2019.07.16.)

두 건물 모두 단독주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 되어 있습니다.

공부와의 차이

기호13(나) 건물의 경우, 의뢰 목록상의 면적(51.24㎡)과 지상 소재지, 지붕 구조가 실제와 차이가 있습니다. 실측 면적은 73.7㎡ (약 22.29평)이며, 소재지 및 지붕 구조도 상이하게 확인되었습니다.

기타 참고사항

현장 조사 시 시건장치 및 거주인 부재로 내부 확인이 불가하여, 동유형의 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다.

기호13(나) 건물은 일부 복층 구조(다락)를 포함하고 있으며, 2020년 11월 3일에 증축 신고가 완료된 건물입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경주시 양남면의 전원생활이 가능한 지역에 위치하고 있으며, 주변에 전원주택, 임야, 농경지, 기존 마을 등이 혼재되어 있습니다. 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

일반 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 도로망 또한 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 현황

매각 토지 중 다수가 도로로 이용되고 있으며, 여러 필지가 폭 3~6m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 큰 불편은 없어 보입니다. 일부 맹지인 경우도 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지의 등기부에는 다수의 권리 설정 및 변동 내역이 존재합니다.

2014년 6월 16일 최민호 명의의 지분 이전 등기 및 최민호 명의의 지분 이전 등기가 확인됩니다.

2020년 4월 10일 최임락 명의로 소유권 이전 등기가 이루어졌습니다.

이후, 양남농업협동조합(근저당, 840,000,000원), 박성일(근저당, 150,000,000원) 명의의 근저당권이 설정되었으며, 이 중 양남농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

현재 본건 경매는 양남농업협동조합의 근저당권에 기한 임의경매(2025.06.13. 접수)로 진행 중이며, 권리금액은 1,658,844,852원입니다.

이 외에 해운대세무서장의 압류(2025.08.08. 접수), 엘림건설의 가압류(2025.09.03. 접수, 913,000,000원) 등도 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,903,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 양남농업협동조합의 근저당권(을8, 2020.04.10. 접수)보다 선순위인 권리(갑구의 소유권 관련 등기 등)는 낙찰로 인해 소멸되지 않을 수 있습니다. 그러나, 일반적으로 임의경매 사건에서는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

물건명세서에 따르면 ""매각으로 소멸되지 않는 권리""로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 개요는 비어 있습니다. (추가 확인 필요: 지상권 존재 여부 및 내용)

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 경주시 양남면의 전원생활 지역에 위치하며, 주변에 농경지와 전원주택, 마을 등이 분포하고 있어 일반적인 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 활발한 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 소규모 기반 시설 위주의 상권으로 예상됩니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 기본적인 편의시설은 갖추어진 마을이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 전방마을 인근에 위치하고 있어, 지역 주민을 위한 상점, 병원, 학교 등 기본적인 생활 인프라에 대한 접근성은 보통 수준일 것으로 보입니다.

자세한 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 정보는 제공되지 않아 구체적인 언급은 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 및 공부상 차이

다수의 필지에서 지적공부상의 지목과 실제 현황이 다르게 나타나고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 혼란을 야기하거나 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다. 특히, ""임야, 답""이 ""대""로, ""답, 전, 임야""가 ""도로"" 또는 ""잡종지""로 현황이 상이한 점은 주의가 필요합니다.

6.2. 맹지 여부

일부 토지가 지적도상 맹지인 경우, 건축 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 다만, 인접 필지를 경유하여 접근이 가능하다는 점은 긍정적입니다.

6.3. 제시외 물건 (컨테이너)

기호(23) 토지 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재하고 있습니다. 이는 명도 과정에서 별도의 처리가 필요할 수 있으며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 관련 불확실성

본건 매각 대상은 토지이나, 건물 감정평가 요항표 상에는 별도의 건물(단독주택)이 존재하는 것으로 나타납니다. 현장 조사 시 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어렵다는 점, 그리고 공부와의 차이(특히 13(나) 건물)가 있는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 토지 매각 시 건물 철거 또는 명도 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 기타 법적 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획 및 관련 법규에 따른 제한 사항을 준수해야 합니다.

6.6. 주변 시설 확인 불가

외부 지도 서비스 또는 검색 사이트를 통한 주변 혐오 시설 등 유해 시설 유무 확인은 본 시스템으로 직접 수행하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 양남면의 전원생활 지역에 위치한 임야로, 다수의 필지로 구성되어 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 전원주택 부지, 농경지, 자연림 등 현재의 다양한 현황은 추후 개발 가능성을 시사합니다. 또한, 상당한 규모의 도로로 이용되는 필지가 포함되어 있어 토지 이용의 유연성을 더합니다.

다만, 지적 공부와 실제 현황 간의 차이, 일부 맹지, 그리고 토지 매각 대상임에도 불구하고 존재하는 건물 관련 불확실성은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 양남농업협동조합의 근저당권 및 기타 압류/가압류 등 채무 총액이 상당하므로, 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 다양한 지목과 이용 현황을 가진 다수 필지로 구성되어 있어, 토지 활용 계획 수립 시 유연성을 가질 수 있습니다.

* 일부 필지가 도로로 이용되고 있어 접근성이 양호하며, 향후 토지 이용에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 경주시 양남면이라는 지역적 특성을 고려할 때, 전원주택 단지 조성 또는 주말 농장, 귀농/귀촌 목적의 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

* 감정가가 1억 3천만원대 초반으로, 상대적으로 낮은 진입 장벽을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 136,485,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 본건의 잠재적 가치, 권리 분석 결과, 낙찰 후 예상되는 제반 비용(취득세, 수수료, 명도 비용 등) 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었으므로, 감정가를 기준으로 초기 입찰가 산정에 참고할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건의 실질 가치 평가와 더불어, 권리 관계에 대한 심층적인 분석 및 전문가의 자문이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.