나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [8] 경상북도 경주시 양남면 환서리 764-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10556 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 764-3

용도: 답

토지면적: 468.00㎡ (약 141.57평)

토지지분: 468㎡ (약 141.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 입찰 관련

감정가: 159,588,000원

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 "전방마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있습니다. [cite: 본문]

양남면은 경주시의 동남부에 위치하며 동해를 접하고, 남쪽으로는 울산광역시와 인접해 있습니다. 농업, 어업, 그리고 원자력 발전소와 연계된 서비스업이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

지역 내에는 천연기념물 제536호인 주상절리군이 있어 관광 명소로도 활용되고 있습니다.

2.2. 교통상황

일반 차량 접근은 가능하며, 지역적 상황 및 주변 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 여건은 다소 제한적일 수 있습니다. [cite: 본문]

2.3. 인접 도로상태

일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다. 나머지 필지들은 약 3M에서 6M 폭의 포장도로와 접하거나, 일부 필지(기호 6,10,12,16,19)는 도로 자체로서의 기능을 하고 있습니다. [cite: 본문]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 대부분 생산관리지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다. 일부 필지는 건축법에 따른 도로로 지정되어 있기도 합니다. [cite: 본문]

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2018년 8월 10일자 양남농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을4, 을5, 을6: 근저당권 (양남농업협동조합, 김성수)

* 갑3: 임의경매개시결정 (양남농업협동조합)

* 갑4: 가압류 (엘림건설)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 다음과 같은 사항이 있습니다.

* 을1: 근저당권 (양남농업협동조합, 2015-06-30 접수) - 인수 대상

* 을2: 지상권설정 (양남농업협동조합, 2015-09-24 접수, 존속기간 30년) - 인수 대상. 이는 경매 물건 명세서에도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. [cite: 본문]

3.3. 기타 권리사항

* 갑2: 소유권이전청구권가등기 (이광태, 2021-11-15 접수) - 말소 기준 권리보다 후순위이나, 매각으로 소멸 여부는 별도 확인 필요.

* 갑2-1: 2번가등기소유권이전청구권가처분 (정형갑, 2024-07-18 접수) - 말소 기준 권리보다 후순위이나, 매각으로 소멸 여부는 별도 확인 필요.

3.4. 임차인 현황

자료상 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 감정평가서 상 '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 양남면 환서리는 농경지와 전원주택, 임야가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. [cite: 본문]

지역 내에는 5일장(4, 9일)이 운영되어 농산물 및 수산물 거래가 이루어지며, 농업을 기반으로 한 마을기업이 운영되는 등 지역 경제 활동이 존재합니다.

인근에 관광 명소(주상절리군)가 있고, 펜션, 리조트 등 관광/휴양 시설이 위치하여 관광객 유입이 있는 편입니다.

종합적으로 볼 때, 상업 시설 밀집 지역이라기보다는 농업, 어업, 관광/휴양 등 지역 특색을 반영하는 복합적인 상권 형태를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지역 내 5일장이 열려 농산물 및 수산물 구매가 가능합니다.

* 관광 및 휴양 시설(펜션, 리조트 등)이 있어 관련 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 농촌체험 프로그램 등을 제공하는 테마마을이 조성되어 있기도 합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

해당 물건지 인근의 구체적인 초, 중, 고등학교 및 병원, 의원 등 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 농촌 지역 특성상 대규모 시설보다는 기초적인 수준의 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경

청정한 동해 바다와 가까우며, 주상절리군 등 자연 경관이 우수합니다.

주변은 전원주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. [cite: 본문]

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 용도가 '답'이며, 농지법의 적용을 받습니다. 낙찰자는 반드시 '농지취득자격증명'을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수되는 중대한 위험이 있습니다. [cite: 본문]

6.2. 지목과 현황의 불일치

일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용 현황이 상이합니다. 예를 들어, 임야, 답이 현황상 대지, 도로, 잡종지로 이용되고 있어 추후 지적 정리 및 관련 규제 확인이 필요합니다. [cite: 본문]

6.3. 맹지 및 도로 접근성

일부 필지는 지적도상 맹지로, 인접 필지를 통해 접근해야 하는 불편함이 있을 수 있습니다. [cite: 본문]

6.4. 인수되는 권리 부담

등기부상 근저당권(을1)과 지상권(을2)이 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 특히 30년간 존속하는 지상권 설정은 토지 이용에 제약이 될 수 있으며, 이를 고려한 가치 평가가 필요합니다. [cite: 본문]

6.5. 미확인 권리

소유권이전청구권가등기(갑2) 및 가처분(갑2-1)이 존재하며, 이들 권리가 매각으로 소멸되는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다. [cite: 본문]

6.6. 현황상 특이사항

감정평가서상 기타 참고사항에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재한다는 내용이 있으며, 이는 낙찰 후 별도 처리해야 할 수 있습니다. [cite: 본문]

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 양남면 소재 답 토지로, 넓은 면적을 포함하고 있습니다. 아름다운 자연환경과 관광 자원을 갖춘 지역에 위치하지만, 농지로서의 취득 요건, 인수되는 지상권 및 근저당권, 지목-현황 불일치, 맹지 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 몰수 위험은 가장 큰 주의사항입니다. 권리분석 상 인수되는 지상권이 존재하며, 가등기 및 가처분도 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다. 토지 자체의 활용 가치와 이러한 제약 조건들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 자연 경관이 우수한 지역에 위치하고 있으며, 해안가와 가깝습니다.

* 인근에 관광 자원(주상절리군) 및 휴양 시설이 있어 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 지역 특색을 살린 농업 활동(마을기업 운영 등)이 이루어지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(159,588,000원) 및 기타 시장 가격 정보를 바탕으로 산정되어야 합니다. 다만, 현재 보유한 정보만으로는 정확한 시장 가치 및 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히 농지법 관련 규제, 인수되는 지상권 및 근저당권의 부담, 기타 미소멸 권리의 존재 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없어 입찰가 산정 시 고려할 별도 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.