나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [12] 경상북도 경주시 양남면 환서리 299-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 "전방마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

일반 차량의 접근은 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근 편의성 등을 고려할 때 대중교통 여건을 포함한 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지인 기호(1,21,36)는 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

기호(3,18,33)는 북서측 폭 약 3M 포장도로와 접하며, 기호(4,17,32)는 남측 폭 약 6M, 동측 폭 약 4M 포장도로와 접합니다.

기호(5,25~27)는 북측 폭 약 6M 포장도로와 접하며, 기호(6,10,19)는 본 건이 폭 약 3M 포장도로 역할을 합니다.

기호(7,14,15,35)는 북측 폭 약 6M, 동측 폭 약 3M 포장도로와 접하며, 기호(8,11)는 북동측 폭 약 3M 포장도로와 접합니다.

기호(9)는 북측 폭 약 6M, 서측 폭 약 3M 포장도로와 접하며, 기호(12,16)는 본 건이 폭 약 4M 포장도로의 일부입니다.

기호(20,23)는 북측 폭 약 3M, 동측 및 남측 폭 약 6M 포장도로와 접하며, 기호(22,24,34)는 남측 폭 약 6M 포장도로와 접합니다.

기호(28,29,31)는 동측 폭 약 3M 포장도로와 접하며, 기호(30)는 동측 및 남측 일부 폭 약 3M 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 4월 10일 접수된 양남농업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을8 (근저당권, 양남농업협동조합)

* 을12 (근저당권, 박성일)

* 갑18 (임의경매, 양남농업협동조합)

* 갑19 (압류, 해운대세무서장)

* 갑20 (가압류, 엘림건설)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 소유권 이전 관련 등기(갑1, 갑2, 갑13)는 인수될 수 있습니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 채권총액

등기부채권총액은 1,903,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건의 소재지는 주로 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 상권으로 보기는 어렵습니다. 지역의 특성상 상권 형성은 미미할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 양남중학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 의료시설

경상북도 경주시 양남면에는 '하나의원'(내과, 외과, 가정의학과) 및 '경주시양남보건지소'가 있으며, '양남정형외과의원' 등도 운영되고 있습니다.

5.3. 편의시설

경주시 양남면은 해안가 지역으로 주상절리, 해수욕장 등 관광지가 있으며, 이와 관련된 카페와 식당 등이 일부 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

* 현황과 지목 차이: 의뢰목록상 지목과 현황이 다른 필지가 다수 존재합니다. (예: 임야, 답, 전 → 대, 도로, 잡종지)

* 맹지: 일부 필지는 지적도상 맹지에 해당하여 인접 토지를 경유해야만 접근 가능합니다.

* 건물 존재: 건물감정평가요항표에 2채의 단독주택이 명시되어 있으나, 매각 대상은 토지로만 표기되어 있어 건물 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 컨테이너: 기호(23) 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 시건장치 및 거주인 부재로 건물 내부 확인이 불가하여 표준적인 이용상황을 가정하였습니다.

* 혐오시설 가능성: 경주시 양남면 인근에 폐기물 처리 시설 등 기피 시설이 집중되어 있어, 해당 지역의 환경 및 주민 인식에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 환서리에 소재한 임야로서, 현황은 일부 주거용 부지, 도로, 잡종지 등으로 이용되고 있습니다. 전원주택과 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 차량 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 토지이용계획상 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 해당하며, 일부 맹지 필지가 존재합니다. 건물 존재 여부 및 매각 대상에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 지역 특성상 개발 잠재력과 전원생활 가능성이 있으나, 주변 혐오시설 분포 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 경주시 양남면은 동해안과 인접하여 관광 및 휴양 관련 개발 잠재력이 있습니다.

* 용도지역: 생산관리지역으로 향후 토지 이용 변경 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 전원 주택지: 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 전원 주택지로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 경쟁률: 높은 채권 총액으로 인해 경매 시 입찰 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 140,192,000원입니다. 인수되는 임차보증금이 없고, 토지면적 416㎡ (약 125.84평)에 해당하는 점을 고려할 때, 현황, 지역 특성, 잠재적 리스크(건물 철거 가능성, 맹지, 가축사육제한구역, 주변 혐오시설 분포 등)를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 112,000,000원 ~ 126,000,000원 (감정가의 약 80% ~ 90% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.