나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [7] 경상북도 경주시 양남면 환서리 763-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록11)농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10556 (7)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 양남농업협동조합 (양OOOOOOO)

* 감정가: 157,223,500원

1.2. 토지 정보

* 소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 763-1

* 용도 (지적): 답

* 총 토지 면적: 546.00㎡ (약 165.17평)

* 매각 대상 토지 지분: 503.5㎡ (약 152.34평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 기본 정보상 건물 면적: 0.00㎡

* 감정평가서상 건물 정보:

* 2(가): 경량철골구조 기타지붕 단층건 (사용승인일자: 2023.11.06.), 용도: 단독주택

* 13(나): 일반목구조 징크판넬지붕 단층건 (사용승인일자: 2019.07.16.), 용도: 단독주택, 실측 면적: 73.7㎡ (약 22.30평), 일부 복층구조(다락) 및 증축신고(2020.11.3)

1.4. 매각 관련 특이 사항

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 주의 사항:

* 1. 일괄매각

* 2. 목록11) 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수)

* 특수 물건 정보: 농지취득자격증명, 지분매각, 공동담보, 선순위지상권

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 "전방마을" 남동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 일반 차량 접근이 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근 편의성 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

* 각 필지별로 다양한 폭(약 3M~6M)의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

* 일부 필지는 현황 "도로"로 이용되고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 최임락 (2018-08-09)

* 소유권 이전 청구권 가등기 (매매 예약): 이광태 (2021-11-15)

* 가압류: 주식회사벽송이엔지 (2022-10-31, 말소 예정)

* 임의 경매 개시 결정: 양남농업협동조합 (2025-06-13, 사건번호: 2025타경10556)

* 가압류: 엘림건설 (2025-09-03, 말소 예정)

* 총 채권액: 4,315,300,000원

3.2. 말소 기준 권리

* 본 경매는 양남농업협동조합의 임의 경매 개시 결정(2025-06-13)이 말소 기준 권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 선순위 지상권 (특이사항 및 특수물건정보에 언급)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상 명시)

3.4. 임차인 현황

* 제공된 정보에 임차인에 대한 구체적인 현황은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 주변 환경 특성

* 농경지, 임야, 전원주택, 기존 마을이 혼재된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 전원생활 또는 소규모 지역 기반 활동에 적합한 환경으로 판단됩니다.

4.2. 토지 이용 현황

* 본건 토지는 임야, 주거용 건부지, 나지, 잡종지, 도로 등 다양한 현황으로 이용되고 있습니다.

* 일부 필지는 지적상 용도(답, 임야 등)와 현황(대, 도로, 잡종지 등)이 상이합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

* 전원주택과 기존 마을이 어우러져 있어, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 제공된 정보만으로는 주변 편의 시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 목록11) 필지의 경우 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수되므로, 취득 요건을 사전에 면밀히 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 지분 매각 관련

* 본건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 협의 및 토지 이용, 개발 등에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 선순위 지상권

* 선순위 지상권이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용, 범위, 효력 등을 철저히 조사하여 인수 여부 및 재산권 행사 제약을 파악해야 합니다.

6.4. 공부상 지목과 현황 불일치

* 일부 필지의 경우 지적상 지목과 실제 이용 현황이 달라, 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필요합니다.

6.5. 건물 정보의 상이함 및 현장 확인 불가

* 기본 물건 정보에는 건물 면적이 0으로 기재되어 있으나, 감정평가서에는 실제 건물이 존재하는 것으로 상세히 기재되어 있습니다. 이러한 정보의 불일치는 추후 법적 문제로 이어질 수 있으므로, 정확한 현황 파악이 중요합니다.

* 현장 조사가 시건장치 및 거주인 부재로 인해 내부 확인이 불가능했던 점은 건물 상태, 파손 여부, 구조 변경 유무 등을 파악하는 데 한계가 있습니다.

6.6. 기타

* 기호(23) 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재하고 있어, 소유권 및 철거 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 일부 필지가 현황 "도로"로 이용되고 있어, 해당 부분에 대한 권리 관계 및 이용상 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 주변은 전원주택, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 토지는 다양한 용도로 활용되고 있으며, 일부 필지는 지목과 현황이 상이한 점이 특징입니다. 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권이 존재하며, 농지취득자격증명 제출 의무 등 취득 시 특별한 절차가 요구됩니다. 또한, 지분 매각의 특성상 향후 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 건물 정보의 불일치와 현장 확인의 한계점은 추가적인 조사를 통해 리스크를 관리해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 발전 가능성: 전원주택 수요 증가 또는 지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 임야, 답, 대지, 도로, 잡종지 등 다양한 현황을 고려하여 특정 목적에 맞춘 개발 또는 활용 전략 수립이 가능합니다.

* 접근성: 일부 필지가 도로로 이용되고 있어, 접근성 측면에서 유리할 수 있습니다.

* (주의) 지분 매각, 선순위 지상권, 농지 취득 등 복합적인 요소를 고려하여 투자 판단이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 157,223,500원이며, 매각 대상은 토지 일부 지분(503.5㎡)입니다.

* 인수되는 권리(선순위 지상권), 지분 매각의 불확실성, 농지취득자격증명 필요성, 건물 정보의 상이함 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 실제 현장 조사, 주변 시세 조사, 권리 관계 정밀 분석, 관련 법규 검토, 유사 낙찰 사례 분석 등을 종합적으로 수행한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.