나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [11] 경상북도 경주시 양남면 환서리 299-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지정보

주소: 경상북도 경주시 양남면 환서리 299-7

1.2. 물건개요

용도: 임야

매각대상: 토지 매각

1.3. 감정가및면적

감정가: 139,518,000원

토지면적: 414.00㎡ (약 125.24평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외)

1.4. 경매정보

사건번호: 경주지원 2025타경10556 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOO (등기부상 양남농업협동조합으로 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 "전방마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 임야, 농경지, 기존 마을 등으로 형성되어 있음.

양남면은 해안 지역에 속하나, 본건은 해안에서 약간 내륙으로 들어간 농촌/전원 지역에 자리하고 있음.

2.2. 교통상황

일반 차량의 접근은 가능하나, 지역적 상황과 주변 간선도로 및 교통시설과의 접근성을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준임.

대중교통 이용은 주로 지역 내 마을버스 노선에 의존하며, 시내권으로 이동 시 차량 이용이 편리함.

2.3. 인접도로상태

지적도상 맹지인 일부 필지가 있으나 인접 필지를 경유하여 접근 가능하며, 다양한 폭의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능한 상태임.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

등기부채권 총액은 1,903,000,000원으로 확인됨.

주요 권리로는 소유권 이전, 근저당권, 임의경매개시결정, 압류, 가압류 등이 설정되어 있었음.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 4월 10일 접수된 양남농업협동조합의 근저당권 (을8)으로 판단됨.

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 등기부요약 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 특별한 기재가 없어 지상권 등 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 보임.

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원으로 확인되어 별도의 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

지역특성상 대규모 상업 시설보다는 전원주택 및 농경지, 소규모 마을이 분포하는 지역임.

인근 "전방마을" 및 자연환경을 고려할 때, 전원생활 또는 주말주택 단지 개발 가능성이 있는 입지임.

주변 임야 시세는 위치, 접근성, 토지이용계획 등에 따라 편차가 크나, 전반적으로 안정적인 추세를 보임.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 "전방마을" 내 소규모 편의점 및 식당이 있을 수 있으며, 차량 이동 시 양남면 소재지 또는 인근 관광지의 편의시설 이용 가능.

* 의료시설: 양남면 소재 보건소 및 의원급 의료기관 이용 가능하며, 종합병원은 차량 이동 필요 (예: 경주 시내).

* 교육시설: 인근 초등학교 및 중학교가 소재할 수 있으며, 고등학교 및 대학교는 시내권 이용.

* 주변 환경: 남동측 인근은 전원주택, 임야, 농경지가 분포하는 조용한 농촌/전원 지역임.

6. 잠재적리스크

6.1. 공부상특이사항

* 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 물건이 존재할 수 있음.

* 토지 지목과 현황이 일치하지 않는 필지가 다수 존재함 (예: 의뢰목록상 지목이 "임야, 답"이나 현황은 "대", "도로", "잡종지" 등으로 나타남).

* 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능함.

* 생산관리지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 기호(23) 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재함.

* 매각 대상은 토지이나, 건물감정평가서상 단독주택(경량철골구조, 일반목구조)이 소재하는 것으로 기재되어 있으며, 일부 건물은 사용승인일자가 비교적 최신(2023.11.06.)이고 증축 신고(2020.11.3)된 내역이 있으나, 이 건물들은 매각 대상에서 제외됨.

6.2. 현황상특이사항

* 현장 방문 시 시건장치 및 거주인 부재로 건물 내부 확인이 불가하였으며, 동유형의 표준적 이용 상황을 상정하여 평가되었음 (건물감정평가서상 내용).

* 임대 관계는 미상임.

6.3. 주변혐오시설확인

현황 조사 결과, 본건 주위 또는 인근 지역에 특별히 언급되는 혐오 시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않음.

다만, 생산관리지역이므로 일부 농업 관련 시설이나 소규모 공장 입지가 가능할 수 있으나, 이는 해당 토지의 구체적인 개발 계획 및 인허가 사항에 따라 달라짐.

7. 종합의견

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 소재 생산관리지역 내 임야로, 감정가는 1억 3951만 8천원입니다. 토지 매각 대상이며, 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 토지의 지목과 현황이 상이한 필지가 다수 존재하고, 일부 필지는 맹지이며, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 주변은 전원주택, 임야, 농경지가 혼재되어 있어 자연환경은 양호한 편입니다.

8. 투자포인트

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이후 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 토지 활용 가능성: 임야이나 현황상 대지, 도로, 잡종지 등으로 이용되는 필지가 있어, 개발 또는 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (다만, 토지이용계획 및 제한상태 고려 필요)

* 자연환경: 전방마을 인근의 조용하고 쾌적한 자연환경은 전원주택 부지 또는 주말농장 등으로 활용 시 매력적일 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건은 토지매각 대상이며, 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세, 토지 이용 가능성, 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 결정하는 것이 바람직하며, 공급이 많지 않은 토지 매물의 특성을 감안할 필요가 있습니다.

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