나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [5] 경상북도 경주시 양남면 환서리 767-6 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10556 (5)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 767-6

용도: 답 (감정평가상 토지매각 대상이나, 공부상 지목과 현황이 불일치하는 필지 다수 존재)

감정가: 117,624,000원

토지면적: 338.00㎡ (약 102.25평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양남농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 일반 차량의 접근은 가능하며, 지역적 특성과 주변 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로상태: 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능하며, 일부 필지는 폭 약 3~6M의 포장도로에 접해 있습니다. 다만, 필지별 도로 접근성이 상이합니다.

* 토지이용계획: 본건은 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 10일 접수된 양남농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 각종 근저당권 (양남농업협동조합, 김성수)

* 각종 가압류 (주식회사벽송이엔지, 엘림건설)

* 지상권설정 (양남농업협동조합)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 소유권이전청구권가등기 (이광태) - 2021년 11월 15일자

* 소유권이전청구권가처분 (정형갑) - 2024년 7월 18일자

* 상기 가등기 및 가처분은 매각 이후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 조사 당시 거주인 부재 및 시건장치로 내부 확인이 불가하여 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지, 임야, 전원주택 등이 주를 이루는 농촌 지역에 속해 있어 일반적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 지역 주민을 대상으로 한 최소한의 편의시설 이용은 가능하나, 상업적 활동을 위한 입지로는 적합하지 않습니다.

1.4. 생활정보

"전방마을" 인근에 위치하여 기본적인 마을 생활권에 포함됩니다. 주변 자연 환경이 비교적 양호하여 조용한 전원생활을 추구하는 경우 고려해볼 수 있습니다. 다만, 생활 편의시설, 교육, 의료 시설 등은 본건 소재지에서 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농취증 미제출 시 매수 보증금 몰수라는 치명적인 불이익이 발생하므로, 매수 예정자는 반드시 농취증 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 소멸되지 않는 권리: 소유권이전청구권가등기 및 가처분이 존재하여, 낙찰 후에도 해당 권리자가 권리를 행사할 경우 소유권 확보에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 공부와 현황 불일치: 토지 지목(답, 전, 임야 등)과 실제 이용 현황(대, 도로, 잡종지 등)이 상이한 필지가 다수 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 건물 관련 불확실성: 건물은 매각 대상이 아니지만, 감정평가서상 건물에 대한 정보가 일부 포함되어 있습니다. 현장 조사 시 내부 확인이 불가하여, 건물에 대한 미확인 문제(구조 변경, 파손, 임대차 등)가 존재할 가능성이 있습니다. (이동 가능한 컨테이너 1동 소재)

* 맹지 및 도로 접근성: 일부 필지는 지적도상 맹지로, 인접 필지에 의한 통행로 확보 여부가 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 양남면에 위치한 농취증 필수 대상 토지입니다. 감정가는 1억 1천여만 원 수준이나, 매각 후에도 소멸되지 않는 가등기 및 가처분 등 복잡한 권리 관계가 존재하여 투자가치를 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 농취증 발급 불가 시 매수 보증금 몰수라는 위험이 있습니다. 공부와 현황이 불일치하는 필지가 다수 존재하며, 매각 대상 외 건물에 대한 불확실성도 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 지역의 개발 계획 또는 농지 관련 규제 완화 가능성이 있다면 장기적인 관점에서 접근해볼 수 있습니다.

* 법적 리스크(가등기, 가처분)를 해소할 수 있는 방안이 마련된다면, 농지로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 본 건의 적정 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 부동산의 실거래가, 경매 시장 동향, 낙찰 사례, 권리 관계 해소 가능성 및 비용 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 조사가 필요합니다.

건축물대장 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.