나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [2] 경상북도 경주시 양남면 환서리 766-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10556 (2)

* 소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 766-1

* 용도: 전

* 감정가: 298,034,000원

* 토지면적: 874.00㎡ (약 264.4평)

* 건물면적: 0.00㎡ (제공된 정보상 없음)

* 매각대상: 토지매각 (단, 주의사항에 일괄매각으로 명시되어 상충되는 정보 확인 필요)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 양 (양남농업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수)

2. 입지조건

2.

3.

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 "전방마을" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 전원주택, 임야, 농경지, 기존 마을 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 일반 차량으로 접근 가능합니다.

* 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근성을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 일부 지적도상 맹지가 있으나 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

* 본건 토지들은 북서측, 남측, 동측, 북측 등으로 폭 약 3M ~ 6M의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(6,10,12,16,19)는 본건 토지 자체가 폭 약 3M~4M의 포장도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 생산관리지역에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다.

* 일부 필지는 건축법에 따른 도로로 포함됩니다.

3. 권리분석

2.

3.

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2015년 3월 20일 접수된 양남농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. (을1, 을2, 을3, 을4, 을5, 을6, 갑7, 갑8, 갑9)

* 등기부채권 총액은 4,315,300,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 제공된 자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 명시되어 있으나, 을2 지상권은 말소 처리되어 있어 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. (현황 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.)

4. 상권분석

2.

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4.1. 지역 특성

* 본 물건은 농경지, 임야, 전원주택 등이 혼재된 농촌 지역에 위치합니다.

* 상업 시설보다는 농업 및 전원생활 관련 환경입니다.

5. 생활정보

2.

3.

5.1. 편의시설 및 환경

* 주변 환경은 전원생활에 적합한 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

* 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 지역 내 마을을 중심으로 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

2.

3.

6.1. 농지 관련 사항

* 본 물건은 "전"(밭) 용도의 토지로, 낙찰 후 농지취득자격증명 제출이 반드시 요구됩니다.

* 농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못할 경우, 낙찰이 무효가 되고 매수보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 공부상 차이

* 일부 토지의 지목(예: 임야, 답)과 현황(예: 대, 도로, 잡종지)이 다르게 나타나므로, 실제 이용 현황과 공부상 내용의 차이를 반드시 확인해야 합니다.

* 예시: 기호(3,18)는 지목이 "임야, 답"이나 현황은 "대"입니다. 기호(6,10,12,16,19)는 지목이 "답, 전, 임야"이나 현황은 "도로"입니다.

6.3. 건축물 관련 정보의 불확실성

* 현장 조사 시 시건장치 및 거주인 부재로 건물 내부 상태, 파손 여부, 구조 변경 여부 등 확인이 불가했습니다.

* 건물 감정평가서에 2개 동(2(가), 13(나))의 건물이 기재되어 있으나, '건물면적 0.00㎡', '매각대상: 토지매각'이라는 정보와 상충됩니다. '일괄매각' 주의사항으로 보아 건물도 매각 대상에 포함될 가능성이 높으므로, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 기호 13(나) 건물은 의뢰목록상 면적, 지붕 재질, 소재 지번 등 공부와의 차이가 존재하며, 실제 실측 면적은 73.7㎡입니다. 또한 일부 복층구조(다락) 및 증축신고(2020.11.3)가 되어 있습니다.

6.4. 기타 사항

* 본건 기호(23) 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재하고 있습니다. 이는 매각 대상에 포함되는지, 별도 처리 대상인지 확인이 필요합니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

2.

3.

7.1. 물건 개요

* 본 물건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 생산관리지역 내의 토지입니다.

* 주변은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 농촌 지역입니다.

7.2. 주요 고려사항

* 가장 중요한 점은 농지취득자격증명 제출 의무와 그 미제출 시의 강력한 불이익입니다. 해당 지역에서 농지취득자격증명 발급이 가능한지 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* '토지매각' 명시와 '일괄매각' 주의사항, 그리고 '건물면적 0.00㎡'와 '건물감정평가요약'의 불일치는 복합적인 리스크 요인이므로, 건물 매각 포함 여부 및 상태를 면밀히 조사해야 합니다.

* 일부 토지의 지목과 현황이 다른 점, 건물 공부와의 차이점 등을 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 높은 총 등기부채권액(43억 원 이상)에 비해 감정가가 상대적으로 낮아(2.98억 원), 재매각 등의 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

2.

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8.1. 잠재적 가치

* 생산관리지역으로 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 전원주택 단지 조성이나 농업 목적의 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

* 주변의 자연환경을 활용한 힐링 또는 휴양 목적의 부지 활용 가능성도 있습니다.

8.2. 접근성

* 일부 필지의 도로 접근성이 양호하며, 마을 인근이라는 점은 생활 편의성 측면에서 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

2.

3.

9.1. 산정 고려 사항

* 인수되는 보증금(임차인)이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 순수 물건 가치에 집중할 수 있습니다.

* 그러나 낙찰 후 농지취득자격증명 발급 비용 및 행정 절차, 발급 불가 시의 매수보증금 몰수 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 매각 포함 여부, 건물 상태, 철거 비용 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 높은 총 채권액 대비 낮은 감정가를 고려하여, 본 물건의 실제 가치와 시장 상황을 면밀히 분석한 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.