나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [6] 경상북도 경주시 양남면 환서리 764-7 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건현황

2.1. 물건내역

사건번호: 경주지원 2025타경10556 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOO

소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 764-7

토지 지목: 답

토지 면적: 256.00㎡ (약 77.44평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 89,088,000원

매각 대상: 토지

2.2. 주요특이사항

농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수)

공동담보 물건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전원주택, 임야, 농경지, 기존 마을 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

일반 차량의 접근이 가능하며, 지역적 상황과 주변 간선도로 및 교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

3.3. 도로상태

각 필지별로 인접 도로 현황이 상이합니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근이 가능하며, 폭 약 3~6m의 포장도로와 접한 필지도 다수 존재합니다. 본건 자체가 도로로 이용되는 필지도 포함되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 06월 30일 접수된 양남농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 모든 근저당권 및 지상권 설정 등기(을1~을6)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 경매 절차로 인해 소멸되지 않는 권리로는 소유권이전청구권가등기(갑2, 2021-11-15), 소유권이전청구권가처분(갑2-1, 2024-07-18)이 있습니다. 이러한 권리는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로 각별한 주의가 필요합니다. (주: 감정평가서 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부상으로는 '갑' 권리들이 말소되지 않고 남아있어 낙찰자가 인수할 가능성이 높음)

4.4. 등기부채권 총액

총 등기부채권액은 약 3,993,000,000원 입니다.

4.5. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 특이사항으로 별도 등재된 임차인은 없으나, 현황 파악이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 토지이용계획

본 건 토지는 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 도로(건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로)로 지정되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

지역 특성상 상업 시설보다는 전원주택, 농경지, 임야, 마을 등으로 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 환경

농경지와 전원주택이 혼재된 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 자연 친화적인 주거 환경을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다.

6.2. 편의시설

가까운 거리에 대형 편의시설은 부족할 수 있으며, 기본적인 생활필수품 구매 등은 인근 마을이나 양남면 소재지를 이용해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필수

본 건은 농지이므로, 매각 허가 후 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수되므로, 취득 전 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 권리인수 위험

소유권이전청구권가등기 및 소유권이전청구권가처분 등 말소되지 않는 권리가 존재합니다. 이는 낙찰자가 해당 권리를 인수하게 되어 소유권 확보에 치명적인 문제가 발생할 수 있는 매우 큰 위험 요소입니다.

7.3. 지목과 현황 불일치

일부 필지의 경우, 공부상 지목(임야, 답, 전)과 실제 현황(대, 도로, 잡종지)이 상이합니다. 이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사 시 불편을 초래할 수 있습니다.

7.4. 맹지 가능성

일부 필지는 지적도상 맹지인 경우도 있어, 접근성 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7.5. 이동 가능한 컨테이너 존재

기호(23) 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재하고 있습니다. 이는 매각 대상 토지에 포함되는지 여부 및 처리 방안에 대한 확인이 필요합니다.

7.6. 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 광역적인 지역 개발 계획 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 경상북도 경주시 양남면의 생산관리지역 내 농지로서, 토지 면적은 256.00㎡ (약 77.44평)입니다. 감정가는 89,088,000원입니다.

가장 큰 문제는 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기 및 가처분 등기가 존재한다는 점입니다. 이러한 권리는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아 소유권 분쟁이나 추가적인 법적 문제로 이어질 수 있는 매우 심각한 위험 요소입니다. 더불어 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로, 농지 취득 자격이 없는 경우 입찰 자체가 불가합니다.

이러한 높은 위험 요소를 고려할 때, 본 건은 신중한 접근이 요구되며, 권리 인수에 따른 예상 비용과 법적 리스크를 면밀히 분석해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 향후 전원주택 단지 개발 또는 농업 관련 사업 부지로의 잠재력 (단, 개발 가능성은 지역 규제 및 토지 이용 현황에 따라 달라짐)

* 경주시 양남면의 해안가 인근 지역이라는 점 (관광 또는 휴양 목적의 토지 활용 가능성)

10. 예상 입찰가

본 건은 다수의 권리 인수 위험 및 농지취득자격증명 제출 의무 등 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 말소되지 않는 권리(가등기, 가처분)의 예상 인수 비용 및 해결 방안 분석

* 농지취득자격증명 발급의 현실적인 가능성 및 절차 확인

* 인근 유사 토지의 실거래가 및 매물 시세 조사

* 본 건 토지의 실제 이용 가치 및 개발 가능성 평가

현재로서는 감정가 89,088,000원을 기준으로 하되, 상기 위험 요소를 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 잠재적 인수 비용 및 법적 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적일 수 있으나, 이는 철저한 권리 분석 후 결정되어야 합니다.

임차인 현황에서 인수되는 보증금이 없으므로, 이는 입찰가 산정 시 직접적인 부담 요소는 아닙니다. 그러나 실제 점유 관계 및 이로 인한 명도 관련 이슈는 별도로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.