나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [3] 경상북도 경주시 양남면 환서리 148-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 지상 컨테이너 매각 제외
2. 목록23)농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10556 (3)

* 소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 148-11

* 용도: 임야

* 감정가: 148,248,000원

* 토지면적: 426.00㎡ (약 128.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (주: 건물감정평가서상에 별도 기재된 건물 존재 가능성 있음)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 양

1.1. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 7월 6일 접수된 양남농업협동조합의 근저당권 (을1)

* 등기부 요약:

* 을1, 을2, 을3, 을4, 을5, 을6: 근저당권, 지상권설정 등이 등기되어 있으나, 본 경매 절차로 인해 말소 예정입니다.

* 갑1, 갑2: 최임락 명의의 매매 등기가 있으나, 경매로 소멸될 예정입니다.

* 갑5: 본 건 경주지원의 임의경매 개시 결정으로, 말소될 예정입니다.

* 갑6: 엘림건설 명의의 가압류가 등기되었으나, 말소 예정입니다.

* 총 채권액: 3,993,000,000원

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없으며, 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. (단, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요만 언급되어 있고, 실제 등기부상 을2 지상권은 말소 예정으로 확인됨. 이에 대한 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본 건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 전원주택, 임야, 농경지, 기존 마을 등이 형성되어 있어 한적한 농촌 및 전원생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황:

* 일반 차량의 접근은 가능하며, 지역적 상황 및 주변 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

* 인접 도로상태:

* 토지의 각 필지(기호)에 따라 상황이 다양하며, 일부 맹지인 경우도 있으나 인접 필지를 경유하여 접근 가능한 경우가 많습니다.

* 폭 약 3~6m의 포장도로와 접하거나 일부 도로로 이용되는 필지가 있어 차량 접근 및 통행에 큰 문제는 없어 보입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다.

* 이는 해당 지역에서의 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있음을 의미합니다.

1.3. 건물 정보 (토지 매각 대상이나, 건물 감정 내역 존재)

* 건물 개요:

* 감정평가서 요약에 따르면, 경량철골구조 단층 단독주택 (2023.11.06 사용승인)과 일반목구조 단층 단독주택 (2019.07.16 사용승인, 일부 복층구조)이 존재하는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 본 경매의 매각 대상은 토지이며, 건물 관련 상세 현황은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 공부와의 차이:

* 기호 13(나) 건물의 경우, 실제 면적 및 지번 등이 공부와 상이한 부분이 확인되었습니다. (실측 73.7㎡ vs 공부 51.24㎡)

1.4. 토지 현황 및 공부와의 차이

* 토지 이용 현황:

* 주요 지목은 임야이나, 현황은 주거용 건부지, 나지, 잡종지, 도로, 자연림 등 다양하게 이용되고 있습니다.

* 본 건 토지는 여러 필지로 구성되어 있거나, 지목과 현황이 상이한 부분이 많아 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이:

* 일부 필지는 공부상 지목이 '임야, 답, 전'이나, 현황은 '대', '도로', '잡종지' 등으로 다르게 이용되고 있어, 토지대장 및 토지이용계획 확인원 상의 내용과 실제 현황 간 차이가 존재합니다.

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명:

* 본 건은 임야 및 농경지 등으로 이용되는 부분이 있어, 일부 필지(특히 목록 23)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

* 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 관련 서류 준비 및 제출 요건을 확인해야 합니다.

* 일괄매각 및 제외 물건:

* 본 건은 일괄매각으로 진행되나, 지상에 설치된 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 내부 확인의 어려움:

* 현장 조사 시 시건장치 및 거주인 부재로 건물 내부 현황, 파손 여부, 구조 변경 유무 등을 확인할 수 없었습니다.

* 표준적인 이용 상황을 가정하여 평가되었으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 생활정보 및 주변 환경

* 주변 편의시설:

* 인근 마을에 기본적인 편의시설이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 주요 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 전원생활 및 자연환경을 중시하는 분들에게 적합한 입지입니다.

* 주변 환경:

* 주변 지역은 주로 농경지와 임야, 소규모 주거 단지로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정된 점을 고려할 때, 인근에 농축산업 시설이 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 환경적 요소를 고려해야 합니다.

* 잠재적인 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 전원 및 농경지 위주의 환경으로 미루어 볼 때 심각한 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮아 보입니다.

1.7. 상권분석 (간략)

* 본 건 소재지는 전원주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역이 아닙니다.

* 지역 특성상 상업적 가치보다는 전원생활, 주말농장, 임업 등 관련 용도로의 활용 가능성이 높습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 몰수 위험.

* 지목과 현황이 상이한 토지 이용으로 인한 권리관계 및 행위제한 확인 필요.

* 건물 내부 확인 불가로 인한 하자 및 상태 미파악 가능성.

* 생산관리지역, 가축사육제한구역 지정에 따른 개발 행위 및 토지 이용 제한.

* 일부 도로와의 접면 상태 및 맹지 가능성에 대한 추가 확인.

1.9. 투자 포인트

* 경주시 양남면 지역의 토지로, 향후 지역 개발 또는 귀농·귀촌 수요에 따른 가치 상승 잠재력.

* 감정가 대비 저평가 가능성 (시장 조사 필요).

* 말소기준권리 이후 등기된 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 전원생활 및 자연 친화적인 환경을 찾는 수요층에게 매력적일 수 있음.

1.10. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 148,248,000원입니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 하며, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 조사 및 본인의 투자 목적에 부합하는 가격으로 결정하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 거래 사례, 주변 시세, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.