나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15834 [2] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 5층503호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 ""정부충남지방 합동청사"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트, 공공기관 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 버스 정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려할 때 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1,2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/자상7층 건물
내 제5층 제502호,제503호로서,
외 벽: 석재 붙임 마감 등
내 벽: 시멘트 몰탈 마감 및 페인트 마감 등
창 호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1,2): 사무소로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급, 배수설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 입접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 35m내외, 남측으로 폭 약 20m 내외의 아스콘 포장도로에 가각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신경리 897 :도시지역(2014-04-21), 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구(2014-04-21)<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 본건은 호별로 구분등기된 상태이나, 현황은 501호~503호 내부적으로 일괄하여 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건기본사항

사건번호: 홍성지원 2025타경15834 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

2.

1.2. 물건상세내역

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 5층503호

용도: 업무시설

토지면적: 89.75㎡ (약 27.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 104.80㎡ (약 31.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인 존재, 501호~503호 내부적으로 일괄하여 사무실로 이용 중.

2.

1.3. 감정가

감정가: 273,000,000원

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치및주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 "정부충남지방 합동청사" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 공공기관 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통및도로접근성

차량 출입이 자유로운 편이며, 인근 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건은 북측으로 폭 약 35m 내외, 남측으로 폭 약 20m 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.

2.3. 건물및토지특성

건물은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 평지붕을 갖춘 지하 1층/지상 7층 건물 중 5층 503호입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 시멘트 몰탈 및 페인트 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등으로 이루어져 있습니다.

토지는 입지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 업무용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))에 해당합니다.

또한, 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 향후 개발 계획의 영향을 받을 수 있습니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리및소멸/인수분석

말소기준권리는 2021년 11월 3일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본 매각으로 인해 근저당권, 근저당권부채권근질권, 가압류, 임의경매 등 을구의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

2.

3.2. 임차인현황및권리분석

본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이들의 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

* 임차인: 전

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입(사업)일자: 2023-03-09

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계에 포함되지 않음.

* 임차인: 주식회사기산

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입(사업)일자: 2019-04-18

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계에 포함되지 않음.

* 임차인: 주식회사지아티앤에스

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입(사업)일자: 2018-05-29

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계에 포함되지 않음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

그러나 주식회사기산, 주식회사지아티앤에스 임차인은 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않더라도 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이에 대한 상세한 법률 검토가 반드시 필요합니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 현황상권분석

본건은 정부충남지방 합동청사 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요층을 확보하고 있습니다.

인근 지역은 홍성군청 등 공공기관 밀집 지역으로, 관련 업종의 사무실 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

현재 주위 환경은 업무시설 및 주거, 상업시설이 복합적으로 형성되어 있어 안정적인 상권의 형태를 보이고 있습니다.

2.

4.2. 향후상권전망

도청이전신도시 개발 예정 지구 내에 위치하고 있다는 점은 장기적인 상권 성장 가능성을 시사합니다.

향후 신도시 개발이 본격화될 경우, 관련 인구 유입 및 지역 경제 활성화로 인해 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

다만, 개발 계획의 구체적인 진행 상황 및 시점에 따라 상권 변화는 달라질 수 있습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변편의시설및공공기관

정부충남지방 합동청사가 인근에 위치하여 행정 및 공공 서비스 이용이 편리합니다.

아파트 단지 및 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

해당 지역은 비교적 개발이 잘 되어 있어 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.

6. 잠재적리스크

2.

6.1. 권리관계리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 주식회사기산, 주식회사지아티앤에스는 임대차 계약 기간이 남아있거나 보증금 반환과 관련하여 법적 쟁점이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰자의 부담으로 이어질 수 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 대항력 존재로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 명도 과정에서 난항을 겪을 가능성을 배제할 수 없습니다.

2.

6.2. 물원이용및명도리스크

본건은 501호부터 503호까지 내부적으로 일괄하여 사무실로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 실제 경매 진행 시 명도 대상 범위를 명확히 하고, 점유자들과의 협상이 필요함을 의미합니다.

현재 이용 중인 사무실의 규모 및 내부 구조 변경 여부 등 현황 파악이 중요하며, 원활한 명도를 위해 적극적인 소통과 협상이 요구됩니다.

2.

6.3. 개발관련불확실성

도청이전신도시 개발예정지구라는 점은 미래 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 개발 계획의 지연, 변경 또는 무산 가능성도 항상 존재합니다.

지역 개발 정책 변화에 따른 입지 가치의 변동성을 신중하게 고려해야 합니다.

2.

7. 투자포인트

2.

7.1. 주요장점요약

* 정부기관 밀집 지역 인근으로 안정적인 사무실 임대 수요 기대.

* 준공 연도(2016년)가 비교적 최신인 건물로 유지보수 비용 부담이 적을 수 있음.

* 신흥 개발 지역 내 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 편리한 교통 및 도로 접근성.

2.

7.2. 미래성장가능성

도청이전신도시 개발 사업이 성공적으로 진행될 경우, 해당 지역의 상업 및 업무 활동이 증대될 것이며, 이는 본 물건의 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

업무시설로서의 지속적인 수요와 더불어, 향후 신규 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2.

8. 종합의견

2.

8.1. 총평및제언

본 물건은 정부기관 밀집 지역이라는 입지적 장점과 신도시 개발 예정이라는 미래 가치를 가지고 있어 투자 잠재력이 있는 물건입니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요소이므로, 이 부분에 대한 철저한 법률 검토 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

또한, 501호~503호가 일괄 이용 중인 현황을 고려하여 명도 관련 절차를 신중하게 준비해야 합니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 적정 가격에 낙찰받는다면 장기적인 관점에서 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

2.

9. 예상입찰가

2.

9.1. 입찰가산정시고려사항

본 물건의 감정가는 273,000,000원입니다.

하지만, '대항력 있는 임차인'으로 인한 잠재적 부담, 내부 일괄 이용 현황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인과 관련된 법적 이슈 해결에 소요될 수 있는 비용과 시간을 예상하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 면밀한 현장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.