나이스옥션 법원경매 천안 2025타경687 [2] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 8층806호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 구령리 1012 소재 ""아산현충사 I.C."" 북동측 근거리에
위치하는 아산시 탕정면 용두리 728 ""유니콘 101"" 1동 구분건물 중 제2층 제243호 및
제8층 제806호로서, 주위는 지식산업센타,근린생활시설 및 단독주택의 혼합지로 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하고, 인근에 버스정류소가 소재하여 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 건물 내 제2층 제243호 및
제8층 제806호로서
(사용승인일 2022.12.29)
외벽은 강화 유리 및 석재 마감
내벽은 벽지, 몰탈 위 페인팅 등 마감
바닥은 데코타일 마감
천장은 텍스 마감
창호는 샤시 마감.

이용상태

2층 243호 공장(지식산업센터)
8층 806호 공장(지원시설-기숙사)임.

설비내역

위생 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로인 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역,지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m∼25m)
(중로1-탕35)(접함)

가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>,
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>,
온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건은 현장 조사시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 본건의 내부 상태는 표준적인
설비 및 이용 상태를 기준하여 평가하였기에 경매 진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경687 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (국민은행)

1.2. 물건 상세

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 8층806호

* 건물명: 유니콘 101

* 구분: 지식산업센터, 지원시설(기숙사)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 10층

* 사용승인일: 2022년 12월 29일

1.3. 매각 대상

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 173,000,000원

* 토지 면적: 12.23㎡ (약 3.70평)

* 건물 면적: 36.85㎡ (약 11.14평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728번지에 위치한 유니콘101 건물 내 2층 243호 및 8층 806호입니다.

* 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 및 단독주택이 혼합된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 건물은 삼성디스플레이시티2와 약 200m 거리에 있어 관련 기업체와의 근접성이 높습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* KTX 및 SRT가 정차하는 천안아산역과 내년 신설 예정인 수도권 전철 1호선 탕정역 이용이 가능합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 본건 건물은 북측으로 중로인 포장 도로에 접해 있습니다.

* 토지는 대체로 사다리형으로, 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중입니다.

2.4. 지역 지구 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)으로 지정되어 있습니다.

* 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 2023년 06월 02일, 국민은행의 근저당권(133,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 같은 날짜로 소유권이전1번신탁등기말소(신탁재산의 처분) 등기가 있습니다.

* 2024년 05월 23일, 소귀분님의 가압류(53,732,600원)가 존재했으나 말소되었습니다.

* 2025년 08월 27일, 국민은행의 임의경매(295,807,460원) 개시결정이 있었으나 이는 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액은 186,932,600원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 을1구 등기(2023.06.02.)의 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리 및 경매개시결정등기 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. (구체적인 내용 미확인)

3.4. 임차인 현황

* 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

* 본건이 속한 유니콘101 건물은 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설 등으로 구성된 복합건물입니다.

* 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 단독주택이 혼합된 지역으로, 상권은 형성 중에 있습니다.

* 건물 내에는 온천수 사우나, 신한은행 등이 입점해 있어 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 발전 가능성

* 아산탕정 택지개발지구 내에 위치하며, 특히 삼성디스플레이시티2와 인접하여 관련 기업 입주 수요가 예상됩니다.

* 탕정역 신설 등 지역 개발 계획은 미래 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

* 다만, 최근 관련 지역의 지식산업센터 공실률이 높은 것으로 보도되어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

* 건물 내에는 위생 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 내 온천수 사우나, 신한은행 입점 등 특화된 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경 (806호 기숙사 용도 고려)

* 8층 806호는 지원시설-기숙사 용도로 이용 가능하며, 2층 243호는 지식산업센터(공장) 용도로 이용 가능합니다.

* 전반적인 업무 및 주거 환경은 주변의 개발 계획과 대기업의 입지 등을 고려할 때 긍정적인 측면이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 임대 관계가 미상으로, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적인 설비 및 이용 상태를 기준으로 평가되었습니다. 경매 진행 시 반드시 내부 상태를 재확인하시기 바랍니다.

* 건물 사용승인일이 2022년 12월 29일로 비교적 신축 건물입니다.

6.2. 공부와의 차이

* 제공된 정보에 따르면 공부(건축물대장, 등기부등본 등)와의 차이는 없습니다.

6.3. 토지이용 제한

* 가축사육제한구역, 온천공보호구역 등이 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 아산탕정 택지개발지구 내에 위치하여 관련 지구단위계획에 따른 개발 및 이용이 이루어집니다.

7. 종합 의견

본 건은 아산시 탕정면에 위치한 신축 지식산업센터 및 기숙사 물건으로, 삼성디스플레이시티2 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물이며, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 임대 관계 미상 및 현장 내부 확인 불가 등 명확한 정보 부족은 투자 시 주의가 필요한 부분입니다. 최근 아산탕정 지역 지식산업센터의 높은 공실률 관련 보도는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 산업단지 인접: 삼성디스플레이시티2와 근접하여 관련 기업 수요 기대.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로 유지보수 부담이 적음.

* 복합 용도: 지식산업센터 및 기숙사 용도로 활용 가능하여 투자 유연성 보유.

* 개발 호재: 탕정역 신설, 택지개발지구 내 위치 등 지역 개발 기대감.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임의경매로 진행되며, 감정가는 173,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하여 물건의 현재 시장 가치, 주변 시세, 공실률 등 시장 상황과 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 신축 건물이라는 장점과 높은 공실률이라는 단점을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.