나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2807 [4] 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 '신정회전교차로' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 농공 단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물 인근까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물로서,

외벽: 돌 붙임 등 마감.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가~다): 근린생활시설(상호: 송백스크린골프)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측으로 중로한면 폭의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 청주지방법원 2025타경2807 (4)

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 1층111호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 198,800,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인

1.2. 면적 정보

토지면적: 79.61㎡ (약 24.08평)

토지지분: 79.6059㎡ (약 24.08평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 60㎡ (약 18.15평)

1.3. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물

사용승인일: 2019년 03월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 '신정회전교차로' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 농공 단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건 소재 건물 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다. 부지 북동측으로 중로 한 면 폭의 포장도로를 통하여 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2023년 6월 16일 접수된 삼성대소신용협동조합의 근저당권입니다.

낙찰로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 10월 22일

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 권리 분석 종합 의견

임차인 임 씨는 2019년 10월 22일에 대항력을 취득하였으며, 이는 말소기준권리보다 선순위입니다. 따라서 실제 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 보증금 관련 이슈가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 배후 수요

본 물건은 제1종근린생활시설로, 현재 '송백스크린골프'로 이용 중입니다. 인근 아파트 단지와 농공 단지의 입주민 및 종사자들이 잠재적 고객이 될 수 있습니다.

4.2. 주변 환경

'신정회전교차로' 인근에 위치하여 접근성이 양호하며, 주변 시설 조사 결과, 본 건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.3. 잠재적 개발 가능성

진천군은 산업 투자 유치와 인프라 확충을 통해 지속적인 성장이 기대되는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승 가능성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 및 버스 이용이 편리하여 진천군 내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 인근에 근린생활시설과 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육 시설과의 관계를 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 임 씨가 말소기준권리보다 선순위로 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이는 명도 시간 지연 또는 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

복수의 채권이 얽혀 있는 중복병합 사건이며 공동담보 물건이므로, 권리관계가 복잡할 수 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

성장관리계획구역 및 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진천군 진천읍 내에서 접근성이 양호한 근린상가로서, 현재 스크린골프장으로 운영 중이며 지역 수요를 충족하고 있습니다. 배후 수요와 교통 여건은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인, 복잡한 권리 관계 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립을 통해 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 내 수요 기반

아파트 단지 및 농공단지 종사자를 대상으로 하는 스크린골프장 운영은 안정적인 수익 창출의 기반이 될 수 있습니다.

8.2. 지역 성장 잠재력

진천군은 지속적인 성장이 기대되는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승 가능성을 가지고 있습니다.

8.3. 편리한 접근성

주요 도로와 인접하여 고객 접근성이 뛰어나며, 이는 상가 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 198,800,000원입니다. 제공된 정보에 따르면 인수해야 할 보증금은 없습니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 시 예상되는 비용과 시간을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 입찰가 제안

현재 시장 상황, 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 159,000,000원 ~ 198,800,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.