나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101005 [2] 경기도 안양시 동안구 관양동 1403 4층2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 ""관양중학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 점
포, 음식점, 학원, 의원, 재래시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 4층 중 4층 1호(기호1), 4층 2호(기호2), 4층 3호(기호3), 4층 4호
(기호4), 4층 5호(기호5)로서
외벽 : 외장 타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

*기호1 : 공부상 근린생활시설(탁구장)이나 현황은 요리학원의 창고 상태임.
*기호2 : 공부상 근린생활시설(탁구장)이나 현황은 요리학원의 강의실 및 사무실임.
*기호3 : 공부상 근린생활시설(태권도장)이나 현황은 요리학원의 숙소 등으로 이용 중임.
*기호4 : 공부상 근린생활시설(피아노학원)이나 현황은 요리학원의 창고 상태임.
*기호5 : 공부상 근린생활시설(기원)이나 현황은 요리학원의 숙소 등으로 이용 중임.

설비내역

공용 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로2류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접
합). 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내
용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대
기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로
법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반
드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반
드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부상 기호1,2는 근린생활시설(탁구장), 기호3는 근린생활시설(태권도장), 기호4는 근린생
활시설(피아노학원), 기호5는 근린생활시설(기원)이나, 현황 기호1는 창고상태 및 일부는 기
호 5와 일단의 숙소 등, 기호2는 요리학원의 강의실과 사무실, 기호3는 요리학원의 숙소 등,
기호4는 창고상태, 기호5는 기호1 일부와 일단의 숙소 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~5의 임대관계는 미상임.

물건 비고

요리학원의 강의실과 사무실로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101005 (2)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1403 4층2호

용도: 근린상가

감정가: 295,000,000원

토지면적: 36.79㎡ (약 11.13평)

건물면적: 95.04㎡ (약 28.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 관양중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 점포, 음식점, 학원, 의원, 재래시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본 건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본 건은 주위로 소로2류, 중로1류와 접해 있습니다.

건축물 정보:

* 건축년도: 1984년 4월 11일 건축허가, 1984년 9월 7일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 2호

* 외벽: 외장 타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

* 창호: 샷시 페어그라스 창호

* 총 건축면적 (연면적): 2,364.55㎡ (약 715.37평)

* 건물 면적 (사용승인일 기준): 465.71㎡ (약 140.87평)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(관양중학교), 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 1월 10일 접수된 안양북부새마을금고의 근저당권 (을7, 채권최고액 424,800,000원) 입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑1, 1995-06-03, 김윤자)

* 근저당권 (을7, 2020-01-10, 안양북부새마을금고, 424,800,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑13, 2022-11-17, 경기신용보증재단, 20,000,000원) - 말소

* 근저당권 (을8, 2025-03-28, 박공석, 101,400,000원) - 말소

* 임의경매 (갑17, 2025-04-21, 안양북부새마을금고, 373,996,912원) - 말소

총 등기부채권액: 546,200,000원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

주의: 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

업종 현황: 본 물건은 공부상으로는 제1종근린생활시설(탁구장, 태권도장, 피아노학원, 기원) 등으로 등록되어 있으나, 현황은 요리학원의 강의실, 사무실, 숙소, 창고 등으로 이용 중입니다.

주변 상권: 점포, 음식점, 학원, 의원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 재래시장도 인근에 있어 유동인구가 형성될 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 상업시설, 학원, 의원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 관양중학교가 인근에 위치합니다.

주거시설: 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 있어 배후 수요를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 공부상 용도와 현황 용도가 달라, 향후 용도 변경 또는 원상 복구에 따른 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행 중이므로, 다른 담보물의 경매 결과에 따라 낙찰 및 배당에 영향을 받을 수 있습니다.

임차인 정보 불확실성: 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (세부적인 현장 조사가 필수적입니다.)

보호구역: 관양중학교 인근에 위치하여 교육환경 보호구역에 해당하므로, 건축 및 용도에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

수도권 과밀억제권역: 관련 세금 부과 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동의 관양중학교 인근에 위치한 근린상가입니다. 현재 요리학원으로 사용되고 있어 영업 활동에 대한 잠재력이 있으며, 주변 상업 및 주거 시설과의 혼합으로 배후 수요가 기대됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 공동담보 물건의 특성, 미상으로 기재된 임차인 현황 등은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 요소입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 최소화하고 잠재 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 안양시 관양동의 교통 및 생활 편의성이 우수한 지역에 위치합니다.

활용 가능성: 현재 요리학원으로 운영 중인 점을 고려할 때, 낙찰 후 즉시 활용 또는 임대가 가능합니다.

미래 가치: 안양시의 지속적인 도시 개발에 따른 향후 부동산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

합리적 감정가: 감정가 295,000,000원을 기준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

성공적인 투자를 위해서는 반드시 다음 사항을 추가적으로 분석해야 합니다.

* 최근 주변 유사 부동산의 실거래가 및 매물 시세 조사

* 임차인 명도 가능성 및 예상 명도 비용 산출

* 내부 시설 수리 및 원상 복구 예상 비용 산정

* 권리 분석 상세 내역 검토 및 잔존 위험 평가

위 요소들을 종합적으로 고려하여 투자 전략에 맞는 합리적인 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.