나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101005 [4] 경기도 안양시 동안구 관양동 1403 4층4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 ""관양중학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 점
포, 음식점, 학원, 의원, 재래시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 4층 중 4층 1호(기호1), 4층 2호(기호2), 4층 3호(기호3), 4층 4호
(기호4), 4층 5호(기호5)로서
외벽 : 외장 타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

*기호1 : 공부상 근린생활시설(탁구장)이나 현황은 요리학원의 창고 상태임.
*기호2 : 공부상 근린생활시설(탁구장)이나 현황은 요리학원의 강의실 및 사무실임.
*기호3 : 공부상 근린생활시설(태권도장)이나 현황은 요리학원의 숙소 등으로 이용 중임.
*기호4 : 공부상 근린생활시설(피아노학원)이나 현황은 요리학원의 창고 상태임.
*기호5 : 공부상 근린생활시설(기원)이나 현황은 요리학원의 숙소 등으로 이용 중임.

설비내역

공용 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로2류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접
합). 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내
용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대
기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로
법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반
드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반
드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부상 기호1,2는 근린생활시설(탁구장), 기호3는 근린생활시설(태권도장), 기호4는 근린생
활시설(피아노학원), 기호5는 근린생활시설(기원)이나, 현황 기호1는 창고상태 및 일부는 기
호 5와 일단의 숙소 등, 기호2는 요리학원의 강의실과 사무실, 기호3는 요리학원의 숙소 등,
기호4는 창고상태, 기호5는 기호1 일부와 일단의 숙소 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~5의 임대관계는 미상임.

물건 비고

요리학원의 창고 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안양지원 2025타경101005 (4)

1.2. 소재지

경기도 안양시 동안구 관양동 1403 4층4호

(신주소: 경기도 안양시 동안구 관평로 324 (관양동))

1.3. 용도

근린상가 (공부상: 제1종근린생활시설)

1.4. 감정가

221,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 27.99㎡ (약 8.46평)

토지지분: 27.99002923976608㎡ (약 8.46평)

건물면적: 72.29㎡ (약 21.87평)

건물지분: 72.29㎡ (약 21.87평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

안양북부새마을금고 (해당 물건의 근저당권자 및 임의경매 신청 채권자로 추정)

1.9. 특이사항

공동담보, 대항력 있는 임차인

1.10. 주의사항

요리학원 창고 상태임 (4층 4호)

1.11. 건축물대장 요약

주용도: 제1종근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 1984년 9월 7일

총 층수: 4층 (본건 4층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치하며, 주변은 관양중학교 남서측 인근 지역으로 점포, 음식점, 학원, 의원, 재래시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 근린생활시설 및 주거시설이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 주위로 소로2류(폭 8~10m) 및 중로1류(폭 20~25m)와 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 중로1류 도로에 접해 있으며, 교육환경 보호구역, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 1월 10일 접수된 안양북부새마을금고의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: (주)정도이엔씨

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입(사업)일자: 2018년 10월 10일

* 주의: 보증금이 0원이나 대항력이 있으므로, 배당받지 못하는 보증금 발생 시 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 기타: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 등기부상 별도 명시된 사항은 없습니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 안양시 압류, 경기신용보증재단 가압류, 박공석 근저당, 안양북부새마을금고 근저당 및 임의경매개시결정)

3.4. 등기부채권 총액

546,832,595원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 분포하는 도심 지역입니다. 관양중학교 인근으로 학원, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 풍부한 곳입니다.

4.2. 주변 상업 시설 현황

주변에 점포, 음식점, 학원, 의원 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 상권의 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 마트/편의점: 인근 대형마트 및 소규모 편의시설 이용 가능

* 은행: 주요 은행 지점 및 ATM 이용 가능

* 기타: 재래시장, 각종 상업 시설 밀집

5.2. 주변 교육 시설

* 초등학교: 인근 초등학교 위치 (구체적 명칭은 별도 확인 필요)

* 중학교: 관양중학교 (도보 거리)

* 고등학교: 인근 고등학교 위치 (구체적 명칭은 별도 확인 필요)

* 학원: 다수의 학원 밀집 지역 (본건 포함)

5.3. 주변 의료 시설

* 병원/의원: 다양한 진료과목의 병원 및 의원 위치

* 약국: 인근 약국 이용 가능

5.4. 주변 교통 정보

* 버스: 인근 다수 노선 버스 정류장 위치 (안양 시내 및 인근 지역 접근 용이)

* 자가용: 차량 접근 용이, 주변 도로망 양호

5.5. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보상, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설 위주로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

(주)정도이엔씨 임차인은 보증금 0원, 차임 300,000원으로 2018년 10월 10일부터 점유 중이며 대항력이 있습니다. 보증금이 0원이므로 배당받지 못하는 금액이 발생 시 낙찰자가 인수하게 될 위험이 존재합니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

본건 4층 4호는 공부상 피아노학원으로 등록되어 있으나, 현황은 요리학원 창고로 사용 중입니다. 이처럼 공부상 내용과 실제 이용 현황이 불일치하는 경우, 향후 건물 이용 시 제한이나 관련 인허가 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공동담보 물건 존재

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 매각 결과에 따라 본 건의 권리 관계나 채권 회수 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 기타

등기부등본에 명시되지 않은 별도의 권리 (예: 유치권, 법정지상권 등) 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 하며, 철저한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동의 준수한 입지에 위치한 근린상가 물건입니다. 관양중학교 인근으로 교육시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높고, 교통 여건도 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 공부상 용도와 현황 용도의 불일치라는 명확한 리스크 요인이 있어, 입찰 전 권리 관계 및 현황에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 특히, 임차인의 보증금 0원과 실제 사용 용도 확인은 명도 및 향후 활용 계획 수립에 매우 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안양시 동안구라는 지역적 장점과 관양중학교 인근의 입지적 이점.

* 복합적인 상업 및 주거 지역으로 잠재적 수요가 있는 지역.

* 향후 건물 용도 관련 문제가 해결된다면 정상적인 상가로서 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 221,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 임차인의 보증금(0원)은 없으므로 이를 제외한 금액에서 출발합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 공동담보 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 실제 입찰가 산정 시에는 해당 물건의 시세, 현장 조사 결과, 명도 가능성, 추가적인 권리 분석, 낙찰 이후 예상되는 명도 비용 및 기타 부대 비용 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 제시는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

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