나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101005 [3] 경기도 안양시 동안구 관양동 1403 4층3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 ""관양중학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 점
포, 음식점, 학원, 의원, 재래시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 4층 중 4층 1호(기호1), 4층 2호(기호2), 4층 3호(기호3), 4층 4호
(기호4), 4층 5호(기호5)로서
외벽 : 외장 타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

*기호1 : 공부상 근린생활시설(탁구장)이나 현황은 요리학원의 창고 상태임.
*기호2 : 공부상 근린생활시설(탁구장)이나 현황은 요리학원의 강의실 및 사무실임.
*기호3 : 공부상 근린생활시설(태권도장)이나 현황은 요리학원의 숙소 등으로 이용 중임.
*기호4 : 공부상 근린생활시설(피아노학원)이나 현황은 요리학원의 창고 상태임.
*기호5 : 공부상 근린생활시설(기원)이나 현황은 요리학원의 숙소 등으로 이용 중임.

설비내역

공용 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로2류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접
합). 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내
용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대
기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로
법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반
드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반
드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부상 기호1,2는 근린생활시설(탁구장), 기호3는 근린생활시설(태권도장), 기호4는 근린생
활시설(피아노학원), 기호5는 근린생활시설(기원)이나, 현황 기호1는 창고상태 및 일부는 기
호 5와 일단의 숙소 등, 기호2는 요리학원의 강의실과 사무실, 기호3는 요리학원의 숙소 등,
기호4는 창고상태, 기호5는 기호1 일부와 일단의 숙소 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~5의 임대관계는 미상임.

물건 비고

요리학원의 숙소 등으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101005 (3)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1403 4층 3호

용도: 근린상가 (공부상) / 현황: 요리학원 숙소 등 복합 용도

감정가: 326,000,000원

토지면적: 40.64㎡ (약 12.3평)

건물면적: 104.97㎡ (약 31.7평)

매각대상: 토지, 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주요내용: 본 건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 관양중학교 남서측 인근에 위치한 집합건물입니다. 공부상 근린생활시설 용도이나, 현황은 요리학원의 숙소, 창고, 강의실, 사무실 등으로 복합 이용 중입니다.

1.2. 건축물 개요

건축년도: 1984년 9월 7일 사용승인

구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 철근콘크리트조

층수: 4층 중 4층 3호 (전유부 JSON 상 2층 3호 정보도 있으나, 소재지상 4층 3호 기준)

주요용도: 제1종근린생활시설 (공부상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치하며, 관양중학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 점포, 음식점, 학원, 의원, 재래시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본 건은 주변으로 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역(관양중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 1월 10일 접수된 안양북부새마을금고 근저당(을7, 채권액 424,800,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리현황

* 소유권이전: 김윤자 (1995-06-03)

* 근저당: 안양북부새마을금고 (2020-01-10, 424,800,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 경기신용보증재단 (2023-03-28, 20,632,595원)

* 근저당: 박 (2025-03-28, 101,400,000원)

* 임의경매: 안양북부새마을금고 (2025-04-21, 373,996,912원)

3.3. 소멸주의 원칙 적용

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 절차가 완료되면 위 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

임차인 현황에 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계 및 보증금액이 미상인 점은 주의가 필요합니다. 보증금액이 미상이라도 권리 신고 여부에 따라 인수 또는 배당 여부가 달라질 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 관양동 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 복합적으로 발달된 지역입니다. 특히 관양중학교 인근은 학원가 및 상업 시설이 밀집하여 유동 인구가 비교적 풍부한 편입니다.

4.2. 업종 분포

주변에 다양한 점포, 음식점, 학원, 의원 등이 분포하고 있어 경쟁 환경을 파악할 필요가 있습니다. 본 건은 현재 요리학원 관련 시설로 활용되고 있어, 해당 업종 또는 유사 업종으로의 운영에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 재래시장, 병원, 다양한 음식점 등이 있어 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

관양중학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 근린생활시설(탁구장, 태권도장, 피아노학원, 기원 등)이나 현황은 요리학원의 창고, 강의실, 사무실, 숙소 등으로 복합 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 정비, 용도 변경 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 미상 임대차 관계

임차인의 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용(보증금, 차임 등)이 명확히 파악되지 않아, 경매 낙찰 후 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 복잡한 채권 관계

다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으며, 공동담보 물건으로 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 배당 순위 및 실제 낙찰가의 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 동안구 관양동의 역세권(버스정류장 인접)에 위치한 근린상가로, 주변 개발 잠재력이 높은 지역입니다. 현재는 요리학원 관련 시설로 복합 활용되고 있으며, 공부상 용도와 현황의 차이가 존재합니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 미상 임차인 현황에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 입지적 장점과 향후 활용 가능성을 고려할 때, 신중한 접근을 통해 투자가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안양시 동안구라는 우수한 입지 조건과 제2종일반주거지역으로의 향후 개발 가능성.

* 상업 및 주거시설이 혼재하여 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 현재 요리학원 등 특정 용도로의 운영 경험이 있어, 해당 업종 또는 유사 업종으로 전환 시 빠른 수익 창출 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 정리 후 활용 범위 확대 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 326,000,000원을 기준으로 하되, 현재 임차인 현황 미상 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 미상 임차인 관련 리스크와 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계 재확인, 유사 물건 시세 비교 등을 통해 면밀히 검토 후 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.