나이스옥션 법원경매 안산 2023타경4618 [11] 경기도 안산시 단원구 원곡동 820-33 무지개다섯 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2023.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(안산역-4호선,수인분당선 환승역)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제1층 제101호외 11개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설
기호(나-타) 공히 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 상세내용은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참고 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 피로티구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

물건 비고

- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2023타경4618 (11)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 820-33 무지개다섯 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 183,000,000 원

* 토지면적: 24.85㎡ (약 7.52평)

* 토지 지분: 24.85㎡ (약 7.52평)

* 건물면적: 29.27㎡ (약 8.86평)

* 건물 지분: 29.27㎡ (약 8.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치: 본건은 경기도 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 대체로 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(안산역-4호선, 수인분당선 환승역)이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 등기부상 현황:

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 변만식 (1983-12-16), 변수형 (2010-03-30), 정태경 (2021-06-08)

* 근저당권: 단원신용협동조합 (2021-06-08, 1,123,200,000원), 단원신용협동조합 (2021-09-07, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 토지 등기부채권 총액: 1,963,200,000원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 정태경 (2022-01-13)

* 근저당권: 단원신용협동조합 (2022-01-13, 1,123,200,000원), 단원신용협동조합 (2022-01-13, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 윤헌영 (2023-05-08, 300,000,000원)

* 임의경매: 단원신용협동조합 (2023-09-15, 1,624,543,841원)

* 집합건물 등기부채권 총액: 2,263,200,000원

* 말소기준권리: 등기부상 을3(토지) 및 을1(집합건물)의 근저당권 (단원신용협동조합)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 말소될 권리들입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: PEIS *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-21

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특별한 인수사항 없음.

* 임차인: 김채화

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-21

* 확정일자: 2022-01-21

* 배당신고일자: 2023-10-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특별한 인수사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 시설: "안산원곡초등학교" 인근에 위치하며, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 상업 밀집도: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 활발한 상업 지역보다는 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다.

* 외부 마감: 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등으로 관리 상태는 대체로 무난합니다.

* 이용 상태: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. (건물개황도 및 내부구조도 참고 필요)

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 도시가스, 난방 설비, 승강기, 피로티 구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 가능하므로, 입찰 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 지원 관련: "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"에 따른 임차인 우선매수신고 가능성이 있습니다. 해당 법령에 따른 절차 및 영향력을 면밀히 확인해야 합니다.

* 채무 총액: 토지 및 집합건물 등기부상 채무 총액이 상당하여, 경매 진행 과정 및 낙찰가의 적정성을 신중히 판단해야 합니다.

* 임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 현황 조사상 임차인이 존재하고 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 내부 점유 현황 및 퇴거 관련 이슈는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 인근 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2021년 준공)에 해당합니다. 안산역이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주변에 학교와 생활 편의시설이 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 공유자 우선매수 및 전세사기 관련 특별법에 따른 임차인 우선매수 신고 가능성이 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 다수의 근저당권으로 인해 채무 총액이 높다는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통 여건: 안산역(4호선, 수인분당선) 환승역이 인접하여 수도권 접근성이 양호합니다.

* 소형 면적: 29.27㎡의 소형 면적으로 1인 가구 실수요자나 소형 투자처로 고려될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 183,000,000원입니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 및 형태의 물건들의 시세는 평당 약 440만원에서 560만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 면적(29.27㎡, 약 8.86평)을 고려하고, 감정가와 최근 시세를 종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 권리 분석상의 특이사항(공유자 우선매수, 전세사기 관련 임차인) 및 시장 상황 변동성을 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.