나이스옥션 법원경매 안산 2023타경4618 [5] 경기도 안산시 단원구 원곡동 820-33 무지개다섯 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2023.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(안산역-4호선,수인분당선 환승역)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제1층 제101호외 11개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설
기호(나-타) 공히 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 상세내용은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참고 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 피로티구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

물건 비고

-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.
-임차인 최태홍(CUI TAIHONG)으로부터 2026.3.12.자로 매각기일을 특정하지 아니한 우선매수신고서가 제출되었음.<2026.3.24.변경>

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경4618 (5)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 820-33 무지개다섯 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 17,500만원

토지면적: 25.12㎡ (약 7.60평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능. 임차인 최태홍(CUI TAIHONG)으로부터 2026.3.12.자 우선매수신고서 제출 (2026.3.24. 변경).

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 "안산원곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지여건은 대체로 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(안산역-4호선, 수인분당선 환승역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 본 건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 '을3' 근저당권(단원신용협동조합, 2021-06-08) 및 집합건물 등기부상 '을1' 근저당권(단원신용협동조합, 2022-01-13)이 말소기준권리가 됩니다. 일반적으로 선순위 근저당이 말소기준이 됩니다.

낙찰 후 소멸 권리: 등기부상 을구에 기재된 각종 근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 낙찰로 인해 소멸됩니다.

낙찰 후 인수 권리: 본 건은 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* CUIT *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-03, 대항력 없음.

* SUNR *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-08, 대항력 없음.

* 최태홍 (CUITAIHONG): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-29, 확정일자 2022-02-03, 배당신고일자 2023-10-04, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

주요 특이사항: 임차인 최태홍은 대항력은 없으나, 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수 신고를 행사할 수 있는 권리가 있습니다. (2026.3.12.자 우선매수 신고서 제출, 2026.3.24. 변경)

4. 상권분석

건물 용도 및 현황: 본 건은 무지개다섯 건물 내 2층 204호로, 건물 전체는 도시형생활주택(원룸형) 및 제1종근린생활시설로 이용되고 있습니다.

주변 지역: 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

교통 및 접근성: 안산역(4호선, 수인분당선 환승역)이 인접하여 교통이 매우 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

추정 시세 분석:

* 2026년 3월, 59.34㎡(약 17.9평) 다세대 매매 16,300만원 (약 316만원/㎡)

* 2026년 3월, 38.47㎡(약 11.6평) 다세대 매매 17,000만원 (약 442만원/㎡)

* 2026년 7월, 62.71㎡(약 18.9평) 다세대 매매 35,500만원 (약 566만원/㎡)

* 본 건(29.93㎡, 약 9.05평, 2011년 건축)의 감정가는 17,500만원 (약 584.6만원/㎡)으로, 최근 주변 시세와 비교했을 때 단위 면적당 가격이 다소 높은 수준으로 분석됩니다. 특히, 건물 신축 연도를 고려할 때, 현재 감정가가 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 교육시설: 안산원곡초등학교, 원곡유치원 등이 소재합니다.

교통시설: 안산역(4호선, 수인분당선 환승역) 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

건물 설비: 본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 및 피로티 구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 우선매수 신고: 임차인 최태홍은 대항력은 없으나, 전세사기 피해자 지원법에 따른 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 본 건이 예상치 못한 가격으로 낙찰되거나 낙찰받지 못할 수 있습니다.

높은 채무총액: 등기부채권 총액이 약 42.2억원으로, 감정가 17,500만원 대비 현저히 높아 유찰 가능성이 높으며, 경매 절차가 장기화될 우려가 있습니다.

공유자우선매수: 건물 전체의 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있는 가능성이 존재합니다.

건물 노후도: 2011년에 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

감정가와 시세 괴리: 주변 시세 분석 결과, 감정가가 실제 시장 가격보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 높은 채무총액으로 인한 유찰 가능성, 전세사기 피해자 지원법 적용 가능성이 있는 임차인의 우선매수 신고, 그리고 감정가와 시세 간의 괴리 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 투자자는 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 임차인의 우선매수권 행사 여부, 추가 유찰로 인한 가격 하락 가능성, 그리고 해당 지역의 실질적인 시세 변화 추이를 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

안산역 역세권의 뛰어난 교통 접근성 및 생활 편의성.

안산시의 역세권 중심 개발 계획(2035 안산 NEW-CITY 프로젝트 등)과 연계한 미래 가치 상승 기대.

다수의 유찰을 통한 감정가 및 시장 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 매수할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건(2011년 건축, 소형 면적)의 다세대주택 매물은 제곱미터당 약 316만원에서 442만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 전용면적(29.93㎡)을 기준으로 환산 시, 시장 가치는 약 9,500만원에서 13,300만원 범위로 예상됩니다.

감정가(17,500만원)가 시장 시세보다 높게 책정된 점, 임차인의 우선매수 신고 가능성, 높은 채무총액 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성, 추가 유찰로 인한 가격 하락 가능성을 감안하여, 잠재적 입찰가는 시장가 하단인 약 10,000만원부터 시작하여, 최고 12,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 경매 절차의 진행 상황, 해당 기일에서의 경쟁 정도, 그리고 임차인 관련 변수의 명확화 여부에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.